Grunderwerbsteuer 2026: Sätze aller Bundesländer, Berechnung und legale Spartipps

Das Wichtigste in Kürze

• ·Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. Am 10.10.2026 reicht die Spanne von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in vier Ländern.
• ·Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis samt der Leistungen, die Sie zusätzlich übernehmen. Mitverkauftes Zubehör wie eine gebrauchte Einbauküche gehört nicht dazu, wenn es mit realistischem Wert im Vertrag steht.
• ·Die anteilige Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung senkt die Steuer nicht. So hat es der Bundesfinanzhof 2020 entschieden.
• ·Wer ein Grundstück kauft und die Verkäuferseite darauf bauen lässt, zahlt unter Umständen Steuer auf Grundstück und Haus zusammen.
• ·Einen Freibetrag für Erstkäufer gibt es nicht. Hessen gleicht die Steuer beim ersten Kauf aber mit dem Hessengeld ganz oder teilweise aus.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland?

Nach Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes bestimmen die Länder den Steuersatz der Grunderwerbsteuer selbst. Fast alle haben dafür ein eigenes Gesetz erlassen. Nur in Bayern gilt weiterhin der Satz aus dem Grunderwerbsteuergesetz des Bundes, nämlich 3,5 Prozent.

Maßgeblich ist das Land, in dem das Grundstück liegt, nicht Ihr Wohnort. Wer in Hamburg wohnt und in Schleswig-Holstein kauft, zahlt also 6,5 Prozent.

Die Tabelle zeigt den Satz, der am 10.10.2026 gilt, den Tag, ab dem er anzuwenden ist, und die Steuer für einen Kaufpreis von 400.000 €. Jeden Satz haben wir einzeln im Landesrecht oder bei der Finanzverwaltung des jeweiligen Landes nachgeprüft. Die Fundstellen stehen unten bei den Quellen.

Welche Länder haben den Satz zuletzt geändert?

Zuletzt hat Bremen erhöht. Für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Juli 2025 gelten dort 5,5 statt 5 Prozent. Das Änderungsgesetz wurde am 5. Februar 2025 verkündet, Käufer hatten also knapp fünf Monate Vorlauf.

Thüringen ist den umgekehrten Weg gegangen und hat den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5 Prozent gesenkt. Hamburg hat zum 1. Januar 2023 von 4,5 auf 5,5 Prozent erhöht. Sachsen hat zum selben Tag erstmals einen eigenen Satz von 5,5 Prozent festgelegt, vorher galten dort wie in Bayern die 3,5 Prozent aus dem Bundesgesetz.

Welcher Satz für Sie gilt, hängt vom Tag ab, an dem der Erwerbsvorgang verwirklicht wird. Beim Kauf ist das in der Regel der Abschluss des wirksamen notariellen Kaufvertrags. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Eintragung ins Grundbuch ändern daran nichts.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Beim Kauf ist das der Kaufpreis einschließlich der sonstigen Leistungen, die der Käufer übernimmt, und der Nutzungen, die sich der Verkäufer vorbehält (§ 9 GrEStG). Behält der Verkäufer zum Beispiel ein Wohnrecht, zählt dessen Wert zur Gegenleistung. Bei einer Zwangsversteigerung ist das Meistgebot die Grundlage.

Die Rechnung selbst ist einfach: Bemessungsgrundlage mal Steuersatz. Das Ergebnis wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Die Grunderwerbsteuer selbst wird der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen (§ 9 Abs. 3 GrEStG).

Ein Beispiel: Sie kaufen in Niedersachsen eine Wohnung für 300.000 €. Der Satz beträgt dort 5 Prozent, die Steuer also 15.000 €. Steht im Vertrag zusätzlich, dass Sie eine Schuld des Verkäufers von 10.000 € übernehmen, steigt die Bemessungsgrundlage auf 310.000 € und die Steuer auf 15.500 €.

Was kostet die Steuer in Bayern, Hamburg und Nordrhein-Westfalen?

Drei Rechnungen für dieselbe Wohnung zu 350.000 € zeigen, wie stark der Standort zählt. Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen bei diesem Preis 10.500 €.

Der Unterschied wirkt sich direkt auf das nötige Eigenkapital aus. Die Verbraucherzentrale rät, die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu zahlen, und nach ihren Angaben verlangen Banken oft 20 Prozent der Gesamtkosten aus Erspartem. Wer in einem Land mit 6,5 Prozent kauft, braucht für dieselbe Wohnung also deutlich mehr eigenes Geld.

Gehören Einbauküche und Inventar zur Bemessungsgrundlage?

Besteuert wird der Erwerb eines Grundstücks im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs, also des Bodens mit dem Gebäude (§ 2 GrEStG). Zubehör gehört nicht dazu. Der Bundesfinanzhof hat das 2020 bestätigt: Der Erwerb von Zubehör unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, und der Teil des Preises, der darauf entfällt, gehört nicht zur Bemessungsgrundlage (Beschluss vom 3. Juni 2020, II B 54/19). Ob ein Gegenstand Zubehör ist, richtet sich nach dem Zivilrecht und den Umständen im Einzelfall.

Damit das Finanzamt den Anteil herausrechnet, gehört der Preis für Küche, Möbel oder Markisen gesondert in den Kaufvertrag. Das Finanzgericht Köln hat 2017 entschieden, dass ein solcher Einzelpreis grundsätzlich gilt, solange an der Ausgeglichenheit von Leistung und Gegenleistung keine Zweifel bestehen. Eine Aufteilung, die nicht ernstlich gewollt ist oder den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht entspricht, muss das Finanzamt dagegen nicht übernehmen (Urteil vom 8. November 2017, 5 K 2938/16).

Ein Rechenbeispiel aus Berlin: Die Wohnung kostet 400.000 €, darin enthalten ist eine gebrauchte Einbauküche für 8.000 €. Steht der Küchenpreis gesondert im Vertrag, zahlen Sie 6 Prozent auf 392.000 €, also 23.520 € statt 24.000 €. Die Ersparnis beträgt 480 €.

Senkt die Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer?

Nein. Lange galt der Rat, die anteilige Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung im Kaufvertrag herauszurechnen. Der Bundesfinanzhof hat dem widersprochen: Beim Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern (Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17).

Die Begründung des Gerichts: Die Rücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und gehört nicht dem einzelnen Eigentümer. Ein Käufer kann sie deshalb gar nicht gesondert erwerben. Auch ein im Vertrag eigens ausgewiesener Betrag für die Rücklage bleibt Teil der Gegenleistung für das Grundstück. Weil die Rücklage bei jeder Wohnungseigentümergemeinschaft so zugeordnet ist, trägt diese Begründung auch beim Kauf einer Wohnung.

Ältere Ratgeber nennen den Tipp teilweise noch. Für die Steuer bringt er nach diesem Urteil nichts.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig, und wer zahlt sie?

Die Steuer entsteht in der Regel mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Der Notar muss den Vertrag dem Finanzamt anzeigen (§ 18 GrEStG). Das Finanzamt setzt die Steuer danach mit einem schriftlichen Bescheid fest.

Fällig ist der Betrag einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG). Das Finanzamt darf eine längere Frist setzen, planen sollten Sie damit aber nicht.

Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG in der Regel beide Vertragsparteien. In der Praxis vereinbaren Käufer und Verkäufer meist, dass der Käufer die Steuer allein trägt. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung wird der Käufer nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen (§ 22 GrEStG).

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Neubau: Zahlen Sie die Steuer auch auf das Haus?

Wer eine Neubauwohnung oder ein Haus vom Bauträger kauft, schließt einen Vertrag über Grundstück und Gebäude. Bemessungsgrundlage ist dann der gesamte Kaufpreis, das Gebäude eingeschlossen.

Schwieriger wird es, wenn Sie das Grundstück kaufen und das Haus über einen eigenen Bauvertrag errichten lassen. Ergibt sich aus dem Kaufvertrag und weiteren Vereinbarungen, die damit rechtlich oder zumindest objektiv sachlich zusammenhängen, dass Sie das Grundstück bebaut erhalten, besteuert das Finanzamt Grundstück und Haus als einheitlichen Erwerbsgegenstand. Voraussetzung ist nach dem Bundesfinanzhof, dass die Verkäuferseite zivilrechtlich zur Errichtung des Gebäudes verpflichtet ist (Urteil vom 27. Mai 2020, II R 25/17). Dann zählen auch die Baukosten zur Bemessungsgrundlage.

Ein starkes Anzeichen ist ein Angebot aus einer Hand: Die Verkäuferseite bietet ein bestimmtes Haus auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen festen Preis an, und Sie nehmen es an. Wer dagegen ein Grundstück kauft und danach frei entscheidet, ob, wie und mit wem er baut, zahlt die Steuer nur auf den Grundstückspreis.

Was das ausmacht, zeigt ein Beispiel aus Nordrhein-Westfalen: Das Grundstück kostet 150.000 €, das Haus 350.000 €. Gilt beides als Einheit, beträgt die Steuer 6,5 Prozent auf 500.000 €, also 32.500 €. Wird nur das Grundstück besteuert, sind es 9.750 €.

Bauen oder kaufen: Kosten im Vergleich

In welchen Fällen fällt keine Grunderwerbsteuer an?

§ 3 GrEStG nimmt bestimmte Erwerbe von der Steuer aus. Für private Käufer sind vor allem diese Fälle wichtig:

• ·Der für die Steuer maßgebliche Wert liegt nicht über 2.500 € (§ 3 Nr. 1), etwa beim Kauf eines schmalen Grundstücksstreifens.
• ·Sie erwerben durch Erbschaft oder Schenkung (§ 3 Nr. 2). Dann kann stattdessen Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen.
• ·Miterben teilen einen Nachlass, zu dem ein Grundstück gehört (§ 3 Nr. 3).
• ·Sie kaufen von Ihrem Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner (§ 3 Nr. 4) oder übernehmen ein Grundstück bei der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung (§ 3 Nr. 5).
• ·Sie kaufen von Verwandten in gerader Linie, also von Eltern, Großeltern, Kindern oder Enkeln (§ 3 Nr. 6). Stiefkinder und die Ehegatten dieser Personen sind gleichgestellt. Geschwister, Onkel und Tanten gehören nicht dazu.

Gibt es einen Freibetrag für Erstkäufer?

Stand 10.10.2026: nein. Das Grunderwerbsteuergesetz kennt keinen Freibetrag für den ersten Kauf, und die Länder dürfen nach dem Grundgesetz nur den Steuersatz bestimmen. Einen Freibetrag in den Ländern müsste der Bund erst ermöglichen.

Hamburg hat im Januar 2022 angekündigt, jungen Familien beim ersten Kauf einer selbst genutzten Wohnung einen ermäßigten Satz von 3,5 Prozent zu gewähren, sobald der Bund eine solche Öffnung schafft. Das geltende Hamburger Gesetz kennt nur den einheitlichen Satz von 5,5 Prozent.

Hessen entlastet stattdessen mit einem Zuschuss. Das Hessengeld beträgt 10.000 € je Käufer, der in die Immobilie einzieht, höchstens 20.000 €, dazu 5.000 € für jedes einziehende Kind unter 18 Jahren. Gefördert wird der erstmalige Erwerb einer selbst genutzten Wohnimmobilie oder eines Baugrundstücks in Hessen mit Kaufvertrag ab dem 1. März 2024. Der Zuschuss ist auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer begrenzt, beantragt wird er über das Kundenportal der WIBank.

Ein Beispiel: Ein Paar mit einem Kind kauft in Hessen erstmals eine Wohnung für 350.000 €. Die Grunderwerbsteuer beträgt 21.000 €. Rechnerisch stünden 25.000 € Hessengeld zu, ausgezahlt werden höchstens die gezahlten 21.000 €.

Nordrhein-Westfalen hatte mit dem Programm NRW.Zuschuss Wohneigentum einen Teil der Grunderwerbsteuer erstattet. Die NRW.BANK hat das Programm im Juli 2023 beendet.

Förderprogramme für Ihr Vorhaben finden

Wie können Sie die Grunderwerbsteuer legal senken?

• 1.Weisen Sie mitverkaufte Küche, Möbel oder Markisen mit realistischem Wert gesondert im Kaufvertrag aus. Dieser Betrag fällt aus der Bemessungsgrundlage.
• 2.Verhandeln Sie den Kaufpreis. Jeder Euro weniger senkt auch die Steuer, in Nordrhein-Westfalen um 6,5 Cent.
• 3.Prüfen Sie bei einem Neubau vor der Unterschrift, ob Grundstückskauf und Bauvertrag wirklich getrennt sind. Wer erst kauft und dann frei plant, zahlt die Steuer nur auf das Grundstück.
• 4.Nutzen Sie die Förderung Ihres Landes. In Hessen kann das Hessengeld die Steuer beim ersten Kauf ganz oder teilweise ausgleichen.
• 5.Kaufen Sie innerhalb der Familie, fällt beim Kauf von Ehegatten, Eltern oder Großeltern keine Grunderwerbsteuer an. Für Geschwister gilt das nicht.
• 6.Verzichten Sie auf Tricks wie einen künstlich hohen Inventarpreis oder eine herausgerechnete Rücklage. Das Finanzamt muss solche Aufteilungen nicht anerkennen, und die Instandhaltungsrücklage darf nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs ohnehin nicht abgezogen werden.

Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland berechnen

Wie planen Sie die Grunderwerbsteuer in die Finanzierung ein?

Die Verbraucherzentrale rät, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch als Eigenkapital einzubringen. Wer kein oder nur wenig Eigenkapital einsetzt, zahlt nach ihrer Einschätzung höhere Zinsen und braucht länger, um schuldenfrei zu werden.

Die Grunderwerbsteuer ist dabei meist der größte Einzelposten. Notar und Grundbuch kosten zusammen nur einen Bruchteil davon, eine Maklerprovision kann je nach Region ähnlich ins Gewicht fallen. Wie sich alle Posten zusammensetzen und was die Bank davon finanziert, erklärt unser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.

Alle Kaufnebenkosten im Überblick