Nicht zu viel zahlen. Mit Strategie statt Bauchgefühl.

Am Verhandlungstisch sitzt der Verkäufer mit einem Profi an seiner Seite. Sie sollten das auch. Wir bereiten Ihre Position vor: Zahlen, Argumente, Schmerzgrenze.

Zwölf Strategien, die in der Praxis wirklich funktionieren
Jedes Argument mit Zahlen belegt, nicht mit Gefühl
Wir stehen auf Käuferseite und verdienen nicht am Kaufpreis

Verhandlung besprechen Ersparnis berechnen

Überblick

Das Wichtigste in Kürze

5 Kernaussagen

Ein Nachlass wirkt dreifach: weniger Kaufpreis, weniger Kaufnebenkosten, kleinere Monatsrate über die gesamte Laufzeit.
Der wichtigste Hebel ist nicht Rhetorik, sondern Vorbereitung: Marktdaten, Objektunterlagen und beziffelter Sanierungsbedarf.
Das Verkäufermotiv bestimmt den Spielraum stärker als die Lage. Erbengemeinschaften und Scheidungen verkaufen anders als Kapitalanleger.
Wer zuerst eine Zahl nennt, setzt den Anker, meist gegen sich selbst.
Ein Finanzierungszertifikat ist bares Geld wert, weil es dem Verkäufer das Risiko eines geplatzten Verkaufs nimmt.

Was ein Nachlass tatsächlich bringt

Über Prozente zu reden ist abstrakt. Schieben Sie die Regler auf Ihr Objekt, dann sehen Sie, worüber Sie eigentlich verhandeln, und warum sich zwei zusätzliche Gesprächsrunden lohnen.

Angebotener Kaufpreis450.000 €

Verhandelter Nachlass6 %

Gerechnet mit 7,5 Prozent Kaufnebenkosten (Berlin) und einer Annuität aus 3,9 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Ihre Werte rechnen wir im Gespräch konkret durch.

Ihre Ersparnis

27.000 €

Neuer Kaufpreis: 423.000 €
Weniger Kaufnebenkosten: 2.025 €
Monatlich weniger Rate: 133 €

Der Effekt auf die Monatsrate wird regelmäßig unterschätzt. Er läuft über die gesamte Zinsbindung mit, Monat für Monat, ohne dass Sie irgendetwas dafür tun müssen.

Die Verhandlung wird vor dem Termin gewonnen

Verhandeln ist zu neunzig Prozent Vorbereitung. Wer mit drei belastbaren Zahlen ins Gespräch geht, braucht keine Tricks. Diese Unterlagen sollten Sie vorher haben:

Grundbuchauszug, aktuell und vollständig
Teilungserklärung und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Energieausweis und Heizkostenabrechnungen
Nachweise über Sanierungen der letzten Jahre
Vergleichspreise erzielter Verkäufe im Umkreis
Handwerkerangebot für die absehbaren Arbeiten

Aus diesen Unterlagen ergibt sich fast immer mindestens eine Position, die den Preis berührt: eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Dachsanierung, eine zu großzügig gerechnete Wohnfläche, eine Heizung kurz vor dem Austausch.

Erst den Wert kennenOhne belastbare Preisspanne verhandeln Sie im Nebel. Die Objekteinwertung liefert die Zahl, auf die Sie sich im Gespräch beziehen.Zur Objekteinwertung

Zwölf Strategien, die in der Praxis funktionieren

Keine Tricks, sondern das, was bei uns regelmäßig zu einem besseren Preis führt. Sie müssen nicht alle anwenden, drei passende reichen.

01
Verkäufermotiv herausfinden
Erbengemeinschaft, Scheidung, Umzug mit Termin oder Kapitalanleger ohne Eile: Das Motiv bestimmt, wie stark der Preis nachgibt. Fragen Sie beiläufig, warum verkauft wird, und hören Sie genau zu.
02
Inseratsdauer prüfen
Ein Objekt, das seit vier Monaten online steht und schon einmal im Preis reduziert wurde, hat einen Verkäufer, der nervös wird. Notieren Sie, wann Sie das Inserat zuerst gesehen haben.
03
Lokaler Marktexperte werden
Wer die Quadratmeterpreise der letzten zwölf Monate im Umkreis von 500 Metern kennt, argumentiert nicht mit Gefühl, sondern mit Zahlen, die der Verkäufer nicht bestreiten kann.
04
Bewertung schriftlich haben
Eine dokumentierte Einwertung ist ein Argument, das im Raum stehen bleibt. Sie zwingt die Gegenseite, über die Differenz zu sprechen statt über Ihr Angebot.
05
Sanierungsstau beziffern
Nicht "die Fenster sind alt", sondern "der Austausch kostet nach Angebot 24.000 Euro". Ein Handwerkerangebot in der Hand verschiebt jede Verhandlung.
06
Finanzierungszertifikat zeigen
Ein Käufer, bei dem die Finanzierung steht, ist für den Verkäufer bares Geld wert, weil der Verkauf nicht platzt. Diese Sicherheit dürfen Sie sich mit einem Nachlass vergüten lassen.
07
Schnell und verbindlich sein
Ein sofort bestätigter Notartermin ist ein handfester Vorteil gegenüber Interessenten, die erst noch mit ihrer Bank sprechen. Bieten Sie Tempo aktiv an.
08
Nicht das erste Angebot machen
Wer zuerst eine Zahl nennt, setzt den Anker, und meistens zum eigenen Nachteil. Fragen Sie stattdessen, welchen Preis der Verkäufer für realistisch hält.
09
Emotional distanziert bleiben
Sobald der Makler merkt, dass es Ihr Traumhaus ist, ist Ihre Verhandlungsposition weg. Sprechen Sie sachlich über das Objekt, auch wenn Sie innerlich schon einziehen.
10
Vermietete Objekte prüfen
Eine vermietete Wohnung mit langjährigem Mieter schreckt Selbstnutzer ab und wird deshalb regelmäßig unter Marktwert gehandelt. Für Kapitalanleger ist genau das die Chance.
11
Nebenkosten in die Waagschale
Inventar, Küche, Gartengeräte: Was mitverkauft wird, mindert die Grunderwerbsteuer, wenn es sauber im Vertrag getrennt ausgewiesen ist. Das ist bares Geld.
12
Die Schmerzgrenze vorher festlegen
Schreiben Sie Ihre Obergrenze auf, bevor Sie ins Gespräch gehen. Wer sie erst im Termin bestimmt, verschiebt sie im Termin.

Was am Verhandlungstisch wirklich passiert

Drei Mechanismen entscheiden regelmäßig über das Ergebnis, und alle drei wirken, ob Sie sie kennen oder nicht.

Der Ankereffekt

Die erste genannte Zahl prägt den gesamten weiteren Verlauf. Der Angebotspreis ist bereits ein Anker, der zu Ihren Ungunsten gesetzt wurde. Ihn bewusst zu ignorieren und mit dem Marktwert zu argumentieren ist die halbe Miete.

Künstliche Verknappung

"Es gibt noch drei Interessenten" ist der Standardsatz. Manchmal stimmt er. Fragen Sie ruhig nach, ob bereits ein Angebot vorliegt, und in welcher Höhe. Wer bluffen muss, wird an dieser Stelle unpräzise.

Reziprozität

Wer etwas gibt, bekommt eher etwas zurück. Ein flexibler Übergabetermin, die Übernahme des Inventars oder ein schneller Notartermin kosten Sie wenig und schaffen beim Verkäufer das Gefühl, entgegengekommen zu sein.

Fehler, die richtig teuer werden

Begeisterung zeigen, bevor der Preis steht
Ohne Obergrenze in den Termin gehen
Das eigene Maximalbudget nennen
Mängel ansprechen, ohne sie zu beziffern
Sich unter Zeitdruck setzen lassen
Mündliche Zusagen nicht schriftlich bestätigen

Der teuerste Fehler ist der letzte: Alles, was nicht im beurkundeten Kaufvertrag steht, existiert nicht. Zugesagte Reparaturen, mitverkauftes Inventar, Übergabetermine gehören in den Vertrag, nicht in eine E-Mail.

Verhandeln Sie nicht allein

Der Makler verhandelt jede Woche, Sie vielleicht zweimal im Leben. Das ist keine Frage von Talent, sondern von Übung, und genau die bringen wir mit. Wir bereiten mit Ihnen die Zahlen auf, legen die Schmerzgrenze fest und gehen die Gesprächsführung durch. Auf Wunsch übernehmen wir das Gespräch.

Fragen zur Kaufpreisverhandlung

Was Käufer wissen wollen, bevor sie ins Gespräch gehen.

Wie viel Nachlass ist realistisch?

Das hängt von Objekt, Lage und Verkäufermotiv ab. In gefragten Innenstadtlagen sind drei bis fünf Prozent ein gutes Ergebnis, bei länger stehenden Objekten mit Sanierungsbedarf sind zehn Prozent und mehr möglich. Eine seriöse Zahl nennt Ihnen niemand, der das Objekt nicht kennt.

Verärgere ich den Verkäufer mit einem niedrigen Angebot?

Wenn Sie es begründen, nicht. Ein Angebot, das mit Marktdaten und beziffertem Sanierungsbedarf hergeleitet wird, ist ein Gesprächsangebot. Verbrannt wird die Verhandlung durch Zahlen ohne Begründung, nicht durch niedrige Zahlen.

Kann ich nach der Besichtigung noch nachverhandeln?

Ja, und das ist der übliche Weg. Erst nach Besichtigung und Unterlagenprüfung wissen Sie, was das Objekt tatsächlich braucht. Solange der Kaufvertrag nicht beurkundet ist, ist nichts bindend.

Verhandeln Sie für mich, oder muss ich das selbst tun?

Beides ist möglich. Viele Kunden wollen die Gespräche selbst führen und nutzen uns für Vorbereitung, Zahlen und Strategie. Wenn Sie möchten, übernehmen wir die Verhandlung auch komplett. Als Käuferseite haben wir dabei kein Interesse an einem hohen Preis.

Was kostet die Verhandlungsbegleitung?

Sie ist Teil der Kaufbegleitung und für Sie kostenlos, wenn Sie die Finanzierung über uns abschließen. Wir verdienen über die Bank, nicht über den Kaufpreis. Damit haben wir als Einzige am Tisch ein Interesse daran, dass Sie günstig kaufen.