Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?

Das Wichtigste in Kürze

• ·Ihre Bank muss Ihnen spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist und zu welchem Sollzins (§ 493 BGB).
• ·Das Angebot der eigenen Bank ist bequem, aber nicht automatisch günstig. Ein Vergleich mit anderen Banken lohnt sich vor allem bei größeren Restschulden.
• ·Ein Forward-Darlehen sichert den Zins bis zu fünf Jahre im Voraus. Dafür verlangen viele Banken einen Aufschlag je Monat Vorlauf.
• ·Läuft Ihre Zinsbindung länger als zehn Jahre, können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).
• ·Schon wenige Zehntel Prozentpunkte verändern die Rate spürbar: Bei 235.000 € Restschuld kostet jeder 0,1 Punkt mehr Zins rund 20 € im Monat.

Was passiert, wenn die Zinsbindung endet?

Die meisten Baufinanzierungen laufen länger als die vereinbarte Zinsbindung. Nach zehn oder fünfzehn Jahren ist der Kredit selten getilgt, es bleibt eine Restschuld. Für diesen Betrag gilt ab dem Stichtag kein fester Zins mehr. Sie brauchen also eine neue Vereinbarung, entweder mit Ihrer Bank oder mit einer anderen.

Das Gesetz unterscheidet zwei Fälle. Endet nur die Zinsbindung, der Vertrag aber läuft weiter, muss die Bank spätestens drei Monate vorher mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist, und den dann angebotenen Sollzins nennen. Endet der Darlehensvertrag selbst, muss sie mit derselben Frist sagen, ob sie das Darlehen fortführen will (§ 493 Abs. 1 und 2 BGB). Welcher Fall bei Ihnen vorliegt, steht im Darlehensvertrag.

Diese Mitteilung ist eine Untergrenze, kein Zeitplan. Drei Monate reichen, um ein Angebot anzunehmen. Für einen echten Vergleich mit Bewertung der Immobilie und vollständigen Unterlagen sind sie knapp.

Wann sollten Sie mit der Anschlussfinanzierung anfangen?

Je früher Sie sich kümmern, desto mehr Wege stehen Ihnen offen. Ein Forward-Darlehen geht nur mit Vorlauf, ein Bankwechsel braucht einige Wochen für Prüfung, Bewertung und Grundbuch. Die Tabelle zeigt, was zu welchem Zeitpunkt sinnvoll ist.

Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen: Welcher Weg passt?

Bei der Prolongation verlängern Sie den Kredit bei Ihrer bisherigen Bank. Das ist der einfachste Weg: Die Grundschuld bleibt, wo sie ist, Notar und Grundbuchamt sind nicht beteiligt. Der Nachteil liegt oft im Preis. Banken bieten Bestandskunden laut Verbraucherzentrale Hamburg häufig schlechtere Konditionen als Neukunden. Bei einer sogenannten unechten Abschnittsfinanzierung darf die Bank den neuen Zins außerdem nicht willkürlich festlegen, er muss nachvollziehbar und marktgerecht sein.

Bei der Umschuldung löst eine andere Bank Ihren Kredit zum Ende der Zinsbindung ab. Sie übernimmt in der Regel die vorhandene Grundschuld per Abtretung, statt eine neue eintragen zu lassen. Dafür fallen Kosten an, die sich laut Verbraucherzentrale Hamburg durch einen niedrigeren Zins meist schnell wieder einspielen. Bei einer Restschuld von nur wenigen tausend Euro lohnt der Aufwand dagegen oft nicht.

Das Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung mit Vorlauf, bei der eigenen oder einer neuen Bank. Sie schließen heute einen Vertrag, der erst zum Ende der laufenden Zinsbindung beginnt, und kennen damit Ihren künftigen Zins. Steigen die Zinsen bis dahin, haben Sie sich gut abgesichert. Sinken sie, bleiben Sie trotzdem an den vereinbarten Satz gebunden. Laut Finanztip liegt der Aufschlag derzeit zwischen null und 0,017 Prozentpunkten je Monat Vorlauf, für die ersten zwölf Monate fällt häufig keiner an.

Mehr dazu: Zinsen frühzeitig sichern

Was kostet ein Bankwechsel mit Grundschuldabtretung?

Wechseln Sie die Bank, muss die Grundschuld im Grundbuch auf die neue Bank übergehen. Der übliche Weg ist die Abtretung: Die alte Bank erklärt, dass sie ihre Grundschuld an die neue überträgt, der Notar beglaubigt die Unterschrift, das Grundbuchamt trägt die Änderung ein. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Betrag der Grundschuld ab.

Ein Beispiel für eine Grundschuld über 300.000 €: Eine volle Gebühr nach Tabelle B des GNotKG beträgt hier 635 €. Für die Eintragung der Abtretung berechnet das Grundbuchamt eine halbe Gebühr, also 317,50 €. Die Beglaubigung einer Unterschrift kostet beim Notar 0,2 Gebühren, mindestens 20 € und höchstens 70 €, dazu kommen Auslagen und Umsatzsteuer. Entwirft der Notar die Erklärung selbst, wird es teurer.

Eine neue Buchgrundschuld eintragen zu lassen, kostet beim Grundbuchamt dagegen eine volle Gebühr, im Beispiel also 635 €. Hinzu kommen die Beurkundung beim Notar und später die Löschung der alten Grundschuld mit einer halben Gebühr. Die Abtretung ist deshalb meist der günstigere Weg. Rechnen Sie die Kosten beim Vergleich trotzdem immer mit ein, gerade bei kleinen Zinsunterschieden.

Was bedeutet das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB?

Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart, gibt Ihnen das Gesetz ein Ausstiegsrecht. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie einen Kredit mit festem Sollzins zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang ganz oder teilweise kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dafür nicht an. Ausschließen oder erschweren kann die Bank dieses Recht nicht (§ 489 Abs. 4 BGB).

Ein Beispiel: Wer 2016 mit 15 Jahren Zinsbindung finanziert und das Geld 2016 vollständig erhalten hat, muss nicht bis 2031 warten. Nach zehn Jahren lässt sich kündigen, sechs Monate später kann eine neue Bank zu den dann gültigen Konditionen ablösen. Das lohnt sich, wenn der heutige Zins unter Ihrem alten liegt oder Sie die Finanzierung neu ordnen wollen. Liegt der heutige Zins höher, behalten Sie den alten Vertrag einfach.

Wichtig ist der Beginn der Frist. Treffen Sie nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung, etwa bei einer Prolongation, beginnen die zehn Jahre ab dieser neuen Vereinbarung. Das gilt auch, wenn Sie eine Verlängerung lange vor dem Stichtag unterschreiben.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an und wann nicht?

Wer einen Kredit mit festem Zins vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlt, schuldet der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie soll den Schaden ausgleichen, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht (§ 502 Abs. 1 BGB). Bei Immobilienkrediten ist eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung nur bei einem berechtigten Interesse vorgesehen, etwa wenn Sie die Immobilie verkaufen (§ 500 Abs. 2 und § 490 Abs. 2 BGB).

Bei einer Anschlussfinanzierung zum regulären Ende der Zinsbindung stellt sich die Frage nicht, denn Sie zahlen pünktlich zum Stichtag zurück. Keine Entschädigung fällt außerdem in diesen Fällen an:

• ·Sie kündigen nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist.
• ·Die Bank kündigt selbst, etwa wegen ausbleibender Raten. Dann fallen laut Verbraucherzentrale nur Verzugszinsen an.
• ·Die Angaben im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung sind unzureichend (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• ·Die Rückzahlung erfolgt aus einer Versicherung, die laut Darlehensvertrag zur Absicherung abgeschlossen werden musste (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Wie hoch ist Ihre Restschuld zum Stichtag?

Die Restschuld ist die wichtigste Zahl für jedes Angebot. Sie steht im Tilgungsplan Ihres Vertrags und im Jahreskontoauszug der Bank. Haben Sie Sondertilgungen geleistet oder die Tilgung geändert, weicht der heutige Stand vom ursprünglichen Plan ab. Lassen Sie sich den voraussichtlichen Betrag zum Ende der Zinsbindung deshalb von der Bank bestätigen.

Mit der Restschuld legen Sie auch fest, wie es weitergeht. Sie können einen Teil aus Ersparnissen tilgen, die Tilgung erhöhen, um schneller schuldenfrei zu sein, oder sie senken, wenn die Rate sonst zu hoch wird. Eine niedrigere Tilgung verlängert allerdings die Laufzeit. Geplante Sanierungen lassen sich oft gleich mitfinanzieren. Wie sich verschiedene Tilgungssätze auf Laufzeit und Restschuld auswirken, zeigt ein Tilgungsplan.

Tilgungsplan für Ihre Restschuld berechnen

Welche Rolle spielen Beleihungsauslauf und Marktwert heute?

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. Den Beleihungswert ermittelt die Bank vorsichtig: Nach der Beleihungswertermittlungsverordnung ist es der Wert, der bei einem Verkauf voraussichtlich erzielbar ist, unabhängig von vorübergehenden Schwankungen am Markt (§ 3 BelWertV). Er liegt deshalb in der Regel unter dem Preis, den Sie heute beim Verkauf erzielen könnten.

Für die Anschlussfinanzierung ist das eine gute Nachricht. Nach zehn Jahren Tilgung ist das Darlehen kleiner, der Beleihungsauslauf also niedriger als beim Kauf. Ein wichtiger Schwellenwert liegt bei 60 Prozent: Bis zu dieser Grenze des Beleihungswerts dürfen Pfandbriefbanken ein Darlehen zur Deckung ihrer Pfandbriefe nutzen (§ 14 PfandBG). Viele Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf.

Eine neue Bank bewertet die Immobilie selbst. Halten Sie dafür aktuelle Fotos, Angaben zu Modernisierungen und den Energieausweis bereit. Wer vorab eine eigene Einschätzung des Marktwerts hat, kann die Bewertung der Bank besser einordnen.

Marktwert Ihrer Immobilie einschätzen lassen

Rechenbeispiel: Wie stark verändert ein neuer Zins die Rate?

Das folgende Beispiel ist frei gewählt und dient nur der Veranschaulichung. Die Zinssätze sind Annahmen, keine aktuellen Konditionen. Angenommen ist ein Darlehen über 300.000 € aus dem Jahr 2016 mit 1,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung. Die Monatsrate beträgt 875 €. Nach zehn Jahren sind noch rund 235.300 € offen, gerechnet wird mit 235.000 €.

Für die Anschlussfinanzierung wird wieder mit 2 Prozent Anfangstilgung auf die Restschuld gerechnet, mit monatlichen Raten und ohne Sondertilgungen. Die Tabelle zeigt vier angenommene Sollzinsen.

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Was zeigt das Rechenbeispiel?

Jeder halbe Prozentpunkt mehr Zins erhöht die Rate in diesem Beispiel um knapp 98 € im Monat und kostet in zehn Jahren gut 10.000 € mehr Zinsen. Umgerechnet macht schon ein Zehntelpunkt rund 20 € im Monat aus. Genau hier zahlt sich ein Vergleich mehrerer Angebote aus.

Soll die Rate bei 875 € bleiben, sinkt die Tilgung. Bei angenommenen 3,0 Prozent Zins blieben 1,47 Prozent Tilgung, schuldenfrei wären Sie nach etwa 37 Jahren. Bei 4,0 Prozent blieben nur 0,47 Prozent Tilgung und gut 56 Jahre Laufzeit. Bei 4,5 Prozent reichten 875 € nicht einmal für die Zinsen von 881,25 € im Monat.

Eine gleich hohe Rate um jeden Preis ist deshalb keine gute Lösung. Prüfen Sie, welche Rate Ihr Haushalt heute trägt, und wählen Sie die Tilgung so, dass die Schuld in einem Zeitraum getilgt ist, der zu Ihrer Lebensplanung passt.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Für eine Verlängerung bei der eigenen Bank reicht oft wenig. Für einen Bankwechsel prüft die neue Bank Sie und die Immobilie wie bei einem neuen Kredit. Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten:

• ·bisheriger Darlehensvertrag mit Tilgungsplan und letzter Jahreskontoauszug
• ·Bestätigung der Restschuld zum Ende der Zinsbindung
• ·Mitteilung oder Angebot Ihrer Bank zur Anschlussfinanzierung
• ·aktueller Grundbuchauszug
• ·Einkommensnachweise, bei Angestellten die letzten Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen Steuerbescheide und Jahresabschlüsse
• ·Objektunterlagen: Grundriss, Wohnflächenberechnung, Fotos, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen
• ·bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Angaben zum Hausgeld

Checkliste für Ihre Anschlussfinanzierung

• 1.Ende der Zinsbindung und Datum der vollständigen Auszahlung im Vertrag nachsehen.
• 2.Prüfen, ob die Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft und ein Kündigungsrecht nach § 489 BGB besteht.
• 3.Restschuld zum Stichtag von der Bank bestätigen lassen.
• 4.Haushaltsbudget prüfen: Welche Rate ist dauerhaft tragbar?
• 5.Entscheiden, ob Sondertilgung, höhere Tilgung oder eine Sanierung mitfinanziert werden soll.
• 6.Marktwert der Immobilie einschätzen und Objektunterlagen sammeln.
• 7.Angebote mehrerer Banken einholen, auch für ein Forward-Darlehen, wenn der Stichtag weiter entfernt ist.
• 8.Angebote nach Effektivzins, Tilgung, Sondertilgungsrecht und Kosten für Notar und Grundbuch vergleichen.
• 9.Rechtzeitig unterschreiben, damit Abtretung und Ablösung zum Stichtag erledigt sind.

Welche Fehler kosten bei der Anschlussfinanzierung am meisten?

• ·Das erste Angebot der Hausbank ungeprüft unterschreiben, obwohl andere Banken günstiger sein können.
• ·Zu spät anfangen, sodass für einen Bankwechsel keine Zeit mehr bleibt.
• ·Nur auf die Monatsrate schauen und dabei eine sehr lange Laufzeit in Kauf nehmen.
• ·Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren übersehen und einen teuren alten Zins weiterzahlen.
• ·Ein Forward-Darlehen abschließen, ohne den Aufschlag mit dem heutigen Zins zu vergleichen.
• ·Die Kosten für Notar und Grundbuch beim Vergleich vergessen.
• ·Sondertilgungsrechte nicht vereinbaren, obwohl in den nächsten Jahren Geld frei wird.

Wie unterstützt Immobilienwerk Sie bei der Anschlussfinanzierung?

Als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO vergleichen wir für Sie Angebote zahlreicher Banken über die Plattform Europace und stellen sie dem Angebot Ihrer Hausbank gegenüber. Wir prüfen Restschuld, Kündigungsrechte und Kosten eines Wechsels und rechnen mit Ihnen durch, welche Tilgung zu Ihrem Haushalt passt. Das Gespräch ist für Sie kostenlos, vergütet werden wir von der Bank, die Sie am Ende wählen.

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