Was das Objekt wert ist. Nicht, was im Exposé steht.

Der Angebotspreis einer Immobilie ist eine Behauptung. Er entsteht aus der Preisvorstellung des Verkäufers, dem Einschätzungsspielraum des Maklers und der Hoffnung, dass sich schon jemand findet. Was das Objekt tatsächlich wert ist, steht auf einem anderen Blatt.

Für Sie als Käufer hat das handfeste Folgen. Zahlen Sie 30.000 Euro über Marktwert, zahlen Sie diese Summe nicht nur einmal: Sie zahlen zusätzlich rund 2.250 Euro Kaufnebenkosten darauf, finanzieren den Betrag über zwanzig oder dreißig Jahre mit und haben ihn beim Wiederverkauf nicht sicher zurück.

70 %

des Werts bestimmt allein die Lage. Makrolage und Mikrolage zusammen.

10 bis 20 %

liegt der Beleihungswert der Bank unter dem Verkehrswert einer Wohnimmobilie.

2 Jahre

alte Vergleichswerte führen bereits in die Irre. Der Markt bewegt sich schneller.

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kostet unsere Ersteinschätzung, auch ohne weitere Zusammenarbeit.

Eine saubere Bewertung liefert Ihnen:

• Eine realistische Obergrenze für Ihr Gebot
• Argumente für die Preisverhandlung
• Sicherheit, dass die Bank mitgeht
• Klarheit über nötige Rücklagen für Sanierung
• Eine Grundlage bei Erbe oder Scheidung
• Schutz vor der Emotion im Bieterwettbewerb

Alle drei Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt und alle drei liefern richtige Ergebnisse, solange man das passende wählt. Klicken Sie sich durch, um zu sehen, welches bei Ihrem Objekt greift.

Lage, Lage, Lage stimmt weiterhin, greift aber zu kurz. Seit der Energiekrise und der Zinswende bewegen zwei Faktoren den Preis stärker als die Küche: der energetische Zustand und der Sanierungsstau.

Lage und Umfeld

Makrolage (Region, Wirtschaftskraft, Bevölkerungsentwicklung) und Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Lärm, Anbindung). Die Mikrolage wird regelmäßig unterschätzt und entscheidet innerhalb desselben Stadtteils über fünfstellige Beträge.

Energetischer Zustand

Energieklasse, Heizungsart und Dämmung. Ein unsaniertes Haus mit Ölheizung wird heute mit spürbarem Abschlag gehandelt, weil Käufer und Banken die anstehenden Sanierungskosten einpreisen.

Bausubstanz

Dach, Fenster, Leitungen, Feuchtigkeit. Was in den nächsten zehn Jahren fällig wird, gehört rechnerisch vom Kaufpreis abgezogen, nicht auf die Wunschliste für später.

Grundriss und Fläche

Nutzbarkeit schlägt Quadratmeterzahl. Ein durchdachter Schnitt ist mehr wert als zehn Quadratmeter Verkehrsfläche. Dachschrägen und Balkone werden im Exposé gern großzügig gerechnet.

Rechtliche Lasten

Wegerechte, Wohnrechte, Erbbaurecht, Denkmalschutz und beschlossene, aber nicht bezahlte Sanierungen der Eigentümergemeinschaft. Alles davon steht in Unterlagen, die vor dem Gebot vorliegen sollten.

Marktphase

Zinsniveau und Nachfrage. Derselbe Grundriss war 2021 anders bewertet als heute, ohne dass sich am Objekt etwas geändert hätte. Vergleichswerte älter als zwei Jahre führen deshalb in die Irre.

Wie stark das zusammen wirkt, sehen Sie am besten, wenn Sie es durchspielen. Tragen Sie Fläche und Vergleichspreis Ihrer Lage ein und haken Sie ab, was auf Ihr Wunschobjekt zutrifft.

Käufer stolpern regelmäßig über diesen Unterschied, meist im unpassendsten Moment: wenn die Bank weniger finanziert als gedacht oder einen höheren Zins aufruft als im Vergleichsportal versprochen.

Aus dem Beleihungswert leitet die Bank den Beleihungsauslauf ab: Ihr Darlehen geteilt durch den Beleihungswert. Diese eine Zahl bestimmt Ihren Zinssatz. Ziehen Sie an den Reglern, um zu sehen, wo Sie landen.

Nicht jede Bank rechnet gleich

Der Sicherheitsabschlag ist keine feste Größe. Zwischen der vorsichtigsten und der großzügigsten Bank liegen bei demselben Objekt regelmäßig zehn Prozent Beleihungswert, und damit eine ganze Konditionsstufe.

Sparkassen und Volksbanken

Bewerten konservativ, dafür mit echter Ortskenntnis. In der eigenen Region oft die realistischste Einschätzung, außerhalb davon vorsichtig bis ablehnend.

Überregionale Privatbanken

Rechnen stärker marktorientiert und digital, mit Schwerpunkt auf Ballungsräumen. In gefragten Lagen häufig der höhere Beleihungswert, in strukturschwachen Regionen der niedrigere.

Spezialisierte Immobilienfinanzierer

Gehen bei ungewöhnlichen Objekten und höherem Beleihungsauslauf weiter als andere, lassen sich das aber über den Zins bezahlen. Für Sonderfälle oft die einzige Adresse.

Was Sie tun können, damit die Bank höher bewertet

Die Bewertung der Bank ist kein Naturereignis. Sie fällt umso besser aus, je weniger die Bank schätzen muss:

• Grundrisse und Baubeschreibung vollständig einreichen
• Energieausweis und Modernisierungsnachweise beilegen
• Rechnungen für Sanierungen der letzten Jahre sammeln
• Bei Vermietung: Mietverträge und Mietaufstellung
• Fotos von Bad, Küche und Heizungsraum mitgeben
• Mehrere Banken parallel rechnen lassen

1. 1Angebotspreise als Vergleich heranziehenWas in den Portalen steht, ist die Forderung, nicht das Ergebnis. Belastbar sind nur beurkundete Kaufpreise aus der Sammlung des Gutachterausschusses.
2. 2Den Sanierungsstau ausblendenDach, Fenster und Heizung haben eine Restnutzungsdauer. Was in den nächsten Jahren fällig wird, ist heute wertmindernd, nicht erst beim Handwerkertermin.
3. 3Die eigene Begeisterung einpreisenDer schöne Altbau mit Stuck ist emotional viel wert und am Markt trotzdem nur das, was der nächste Käufer zahlt. Persönliche Vorlieben steigern den Marktwert nicht.
4. 4Wohnfläche ungeprüft übernehmenDachschrägen, Balkone und Keller werden im Exposé gern großzügig gerechnet. Eine Nachmessung nach Wohnflächenverordnung verschiebt den Quadratmeterpreis oft deutlich.
5. 5Die Unterlagen nicht lesenTeilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und Grundbuch enthalten regelmäßig Positionen, die den Wert unmittelbar berühren. Sie stehen dort, man muss nur nachsehen.

Zwischen der kostenlosen Ersteinschätzung und dem gerichtsfesten Gutachten liegen drei Stufen. Welche Sie brauchen, hängt davon ab, wem gegenüber die Zahl standhalten muss.

Ein Gutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist zwingend, wenn die Bewertung vor Gericht, beim Finanzamt oder in einem Zwangsversteigerungsverfahren standhalten muss. Für die Frage, ob Sie 480.000 oder 520.000 Euro bieten sollten, reicht in aller Regel eine saubere Einwertung mit Vergleichsdaten.

Schicken Sie uns das Objekt, das Sie interessiert. Wir sagen Ihnen, in welcher Preisspanne es realistisch liegt und worauf wir bei diesem Typ besonders schauen würden. Kostenlos, auch wenn Sie sonst nichts mit uns machen.