Verkaufen, ohne Wert zu verschenken.
Der häufigste Fehler beim Verkauf passiert am ersten Tag: ein zu hoher Preis. Wir setzen ihn dort an, wo der Markt ihn trägt, und begleiten Sie bis zur Übergabe.
- Wertermittlung aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen
- Auf Wunsch diskret, ohne öffentliches Inserat
- Bonität der Interessenten wird vorab geprüft
Überblick
Das Wichtigste in Kürze
Ein zu hoch angesetzter Startpreis kostet am Ende mehr, als ein realistischer je gekostet hätte.
Die höchste Aufmerksamkeit hat ein Objekt in den ersten drei Wochen. Danach wird es zäh.
Nach acht bis zwölf Wochen ohne Abschluss gilt ein Objekt am Markt als Ladenhüter.
Vollständige Unterlagen verkürzen den Verkauf um Wochen, weil die Bank des Käufers sofort arbeiten kann.
Wer den Käufer nicht auf Bonität prüft, riskiert einen geplatzten Notartermin und beginnt von vorn.
Selbst genutzte Immobilien sind beim Verkauf in der Regel steuerfrei, vermietete erst nach zehn Jahren.
Die meisten vermitteln. Wir begleiten.
Ein Immobilienverkauf ist selten nur eine Transaktion. Meistens steht etwas dahinter: ein Umzug, eine Trennung, ein Erbe, ein Ruhestand. Genau deshalb besteht unsere Arbeit nicht darin, ein Inserat zu schalten und auf Anrufe zu warten.
Stressfrei
Wir steuern den Prozess: keine verlorene Zeit mit der Unterlagensuche, keine endlosen Besichtigungen, kein juristisches Kopfzerbrechen. Sie entscheiden, wir arbeiten.
Zum realistischen Preis
Der Preis kommt aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen, nicht aus dem Wunsch, den Auftrag zu bekommen. Das klingt weniger schön und bringt am Ende mehr.
Auch nach dem Notartermin
Übergabe, Zählerstände, Ummeldungen und die Löschung alter Grundschulden gehören dazu. Für Rückfragen sind wir auch Wochen später erreichbar.
Wir kommen aus der Finanzierung. Das ist beim Verkauf ein handfester Vorteil: Wir sehen einer Selbstauskunft an, ob sie trägt, und erkennen früh, welcher Interessent am Ende auch beim Notar erscheint.
Ihr Verkaufsfahrplan in sieben Schritten
Ein Verkauf ist kein Inserat, sondern ein Projekt mit einer klaren Reihenfolge. Wer sie einhält, verkauft schneller und zu einem besseren Preis. Klicken Sie auf einen Schritt, um zu sehen, was dahintersteckt.
Schritt 1 von 7
Wertermittlung
Wir sehen uns tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte an, dazu den Zustand Ihrer Immobilie und Ihr zeitliches Ziel. Am Ende steht eine Preisspanne, die der Markt trägt, keine Wunschzahl zur Auftragsbeschaffung.
Der richtige Preis: die wichtigste Entscheidung
Manche Makler nennen bewusst einen hohen Preis, um den Auftrag zu bekommen, und reden ihn nach zwei Monaten wieder herunter. Das Ergebnis kennen Sie aus den Portalen: Objekte, die seit einem halben Jahr online stehen, dreimal reduziert wurden und trotzdem niemand mehr anschaut.
Der Grund dafür steckt in der Aufmerksamkeit. Ein neues Inserat erreicht in den ersten Wochen alle vorgemerkten Suchprofile. Wer diese Phase mit einem Fantasiepreis verbrennt, erreicht später genau die Interessenten nicht mehr, die am Anfang bereit gewesen wären, gut zu zahlen. Schalten Sie im Schaubild um, um beide Verläufe zu vergleichen.
Die Aufmerksamkeit eines neuen Inserats ist in den ersten drei Wochen am größten. Wer sie mit einem marktgerechten Preis nutzt, hat mehrere ernsthafte Interessenten gleichzeitig und damit eine echte Verhandlungsposition.
- Vermarktungsdauer
- 4 bis 8 Wochen
- Anfragen
- viele in den ersten drei Wochen
- Preisreduzierungen
- keine
- Erzielter Preis
- am oberen Rand der Spanne
Diese Unterlagen brauchen Sie
Fehlende Dokumente sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Die Bank des Käufers prüft erst, wenn alles vorliegt, und manche Papiere haben bei den Ämtern Wochen Vorlauf. Wir beschaffen sie, bevor der erste Interessent fragt.
Immer nötig
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte und Liegenschaftskarte
- Wohnflächenberechnung
- Grundrisse aller Geschosse
- Energieausweis
- Nachweise über Sanierungen
Bei Eigentumswohnungen
- Teilungserklärung
- Protokolle der letzten drei Versammlungen
- Aktueller Wirtschaftsplan
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Hausgeldabrechnungen
- Beschlusssammlung
Der Energieausweis ist gesetzlich Pflicht: Er muss bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden. Fehlt er, drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro.
Interessenten, die auch kaufen können
Etwa jeder fünfte Immobilienverkauf platzt, weil die Finanzierung des Käufers am Ende doch nicht steht. Für Sie heißt das: Monate verloren, Objekt am Markt verbrannt, alles von vorn.
3 Wochen
dauert die Phase mit der höchsten Aufmerksamkeit für ein neues Inserat.
Jeder 5.
Verkauf platzt an der Finanzierung des Käufers, wenn niemand vorher prüft.
2 bis 4
Monate von der Wertermittlung bis zum Notartermin, bei realistischem Preis.
0 €
kostet die Wertermittlung, auch wenn Sie sich danach gegen den Verkauf entscheiden.
Weil wir aus der Finanzierung kommen, prüfen wir das vorher. Wir lassen uns bei ernsthaften Interessenten eine Finanzierungsbestätigung zeigen, bevor der Notartermin gemacht wird.
- Selbstauskunft vor der zweiten Besichtigung
- Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin
- Keine Besichtigungstouristen
- Ihre Termine bleiben planbar
Was der Verkauf kostet, und was das Finanzamt will
Maklerprovision
Seit dem Bestellerprinzip beim Verkauf an Privatpersonen wird sie zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Der Verkäufer trägt also höchstens die Hälfte der Gesamtprovision.
Notar und Grundbuch
Trägt in der Regel der Käufer. Für Sie fallen nur Kosten an, wenn Lasten gelöscht werden müssen, etwa eine alte Grundschuld.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn Ihr eigenes Darlehen noch läuft und die Zinsbindung nicht abgelaufen ist, verlangt die Bank eine Entschädigung. Nach zehn Jahren Laufzeit entfällt sie. Diesen Punkt sollten Sie vor der Vermarktung klären.
Spekulationssteuer
Bei selbst genutzten Immobilien fällt sie nicht an, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren dort gewohnt haben. Bei vermieteten Objekten ist der Gewinn nach zehn Jahren steuerfrei.
Energieausweis und Unterlagen
Ein Verbrauchsausweis kostet rund 100 Euro, ein Bedarfsausweis je nach Objekt 300 bis 500 Euro. Grundbuchauszug und Flurkarte liegen im zweistelligen Bereich.
Diese Hinweise ersetzen keine Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall sollte ein Steuerberater die Zahlen bestätigen, gerade bei vermieteten Objekten und bei Erbschaften.
Die fünf teuersten Fehler beim Verkauf
- 1Mit dem Wunschpreis startenDer Markt korrigiert ihn ohnehin, nur kostet das dann Monate und mehrere sichtbare Reduzierungen.
- 2Unterlagen erst besorgen, wenn jemand fragtÄmter brauchen Wochen. Wer erst nach dem ersten Interessenten anfängt, verliert genau den.
- 3Mängel verschweigenArglistig verschwiegene Mängel führen zur Haftung, auch nach Jahren und trotz Gewährleistungsausschluss im Vertrag.
- 4Jeden besichtigen lassenOhne Vorabprüfung führen Sie zehn Termine für einen ernsthaften Interessenten und lassen Fremde durch Ihr Zuhause laufen.
- 5Schlechte FotosDie ersten drei Bilder entscheiden, ob überhaupt jemand klickt. Handyfotos bei schlechtem Licht kosten messbar Anfragen und damit Preis.
Kostenlose Wertermittlung anfordern
Sagen Sie uns, um welches Objekt es geht. Sie bekommen eine nachvollziehbare Preisspanne und eine ehrliche Einschätzung, wie lange der Verkauf realistisch dauert. Ohne Verpflichtung, auch wenn Sie noch gar nicht sicher sind, ob Sie verkaufen wollen.
Wenn der Verkauf diskret bleiben soll, schreiben Sie es einfach dazu. Dann läuft die Ansprache ohne öffentliches Exposé.
Fragen zum Immobilienverkauf
Was Eigentümer wissen wollen, bevor sie sich entscheiden.
Was kostet der Verkauf über Sie?
Die Wertermittlung und das Erstgespräch sind kostenlos. Für die Vermarktung vereinbaren wir eine Provision, die im Rahmen der ortsüblichen Sätze liegt und seit dem Bestellerprinzip zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Alles wird vorher schriftlich festgehalten.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Von der Wertermittlung bis zum Notartermin sind zwei bis vier Monate realistisch, bei gefragten Objekten auch weniger. Länger wird es fast immer dann, wenn zu Beginn ein zu hoher Preis angesetzt wurde.
Kann ich diskret verkaufen, ohne Inserat?
Ja. Bei Scheidungen, Erbschaften oder wenn Nachbarn und Kollegen nichts erfahren sollen, sprechen wir gezielt vorgemerkte Interessenten an, ohne öffentliches Exposé. Das dauert manchmal etwas länger, schützt aber Ihre Privatsphäre.
Muss ich vor dem Verkauf noch sanieren?
In der Regel nein. Größere Sanierungen zahlen sich beim Verkaufspreis selten vollständig aus. Was sich lohnt, sind kleine Dinge: Reparaturen, gründliche Reinigung, entrümpelte Räume und ordentliche Fotos.
Wann muss ich Steuern auf den Verkauf zahlen?
Wenn Sie selbst darin gewohnt haben, im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren, fällt keine Spekulationssteuer an. Bei vermieteten Objekten ist der Gewinn steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Für Ihren Fall sollte ein Steuerberater das bestätigen.
Was passiert, wenn mein Darlehen noch läuft?
Dann wird es aus dem Kaufpreis abgelöst und die Grundschuld gelöscht. Ist die Zinsbindung noch nicht abgelaufen, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Nach zehn Jahren Laufzeit entfällt sie, weil Sie dann ein gesetzliches Kündigungsrecht haben. Diesen Punkt klären wir vor der Vermarktung, nicht danach.
Brauche ich einen Energieausweis?
Ja, und zwar bereits zur Besichtigung. Er muss unaufgefordert vorgelegt und bei Vertragsschluss übergeben werden. Fehlt er, drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro. Wir kümmern uns darum, wenn keiner vorliegt.
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