Eigenkapital bei der Baufinanzierung: Wie viel Sie brauchen und wann eine Vollfinanzierung geht

Das Wichtigste in Kürze

• ·Kein Gesetz schreibt eine Eigenkapitalquote vor. Finanztip nennt als Faustformel Nebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises, die Verbraucherzentrale Hamburg empfiehlt 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises.
• ·Als Eigenkapital zählt, was sofort und frei verfügbar ist: Guthaben, Wertpapiere, zuteilungsreife Bausparverträge, ein schuldenfreies Grundstück, Schenkungen. Neue Kredite zählen nicht.
• ·Je kleiner der Anteil des Darlehens am Beleihungswert, desto günstiger wird der Zins meist. Der Aufschlag einer höheren Stufe gilt für das ganze Darlehen.
• ·Eine Vollfinanzierung gibt es nur, wenn die Bank es für wahrscheinlich hält, dass Sie die Raten tragen. Auf den Wert der Immobilie darf sie sich dabei nach § 505b BGB nicht vorwiegend stützen.
• ·Setzen Sie nicht alles ein: Eine Reserve für Reparaturen und Notfälle gehört in jede Planung.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für einen Hauskauf?

Eine gesetzliche Mindestquote gibt es nicht. Wie viel Eigenkapital eine Bank erwartet, entscheidet sie selbst nach Einkommen, Objekt und eigener Risikopolitik. Die Empfehlungen von Verbraucherschützern und Ratgebern liegen trotzdem nah beieinander: Finanztip nennt als Faustformel die Kaufnebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises. Die Verbraucherzentrale Hamburg rät, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital zahlen zu können, und nennt die Nebenkosten zusätzlich.

Solche Werte sind Orientierung, keine Grenze. Sie beschreiben eine Finanzierung, bei der die Zinsen meist deutlich günstiger sind und die Schulden in überschaubarer Zeit sinken. Wer weniger mitbringt, kann trotzdem finanzieren, zahlt aber in der Regel mehr Zins und muss mit einem größeren Anteil seines Einkommens tilgen.

Die wichtigere Frage lautet deshalb oft: Wie viel Eigenkapital können Sie einsetzen, ohne Ihre Reserve aufzubrauchen? Erst danach lohnt der Blick darauf, welche Zinsstufe Sie damit erreichen.

Warum sollten die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld kommen?

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler. Schwäbisch Hall beziffert die Nebenkosten je nach Bundesland und Kaufsituation auf häufig etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Den größten Posten bildet die Grunderwerbsteuer, deren Satz jedes Bundesland selbst festlegt.

Diese Kosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen kann. Werden sie mitfinanziert, steht dem Darlehen weniger Sicherheit gegenüber, als es Euro umfasst. Deshalb raten Verbraucherschützer und Banken, die Nebenkosten möglichst aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Wer das schafft, hat bereits die erste und wichtigste Hürde genommen.

Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland berechnen

Was zählt als Eigenkapital und was nicht?

Eigenkapital ist Vermögen, das Ihnen gehört und zum Kaufzeitpunkt tatsächlich für die Finanzierung bereitsteht. Ein neuer Kredit ist kein Eigenkapital, auch wenn er von der Familie oder vom Arbeitgeber kommt. Die Bank sieht seine Rate und rechnet sie in Ihre Haushaltsrechnung ein, denn bei der Kreditwürdigkeitsprüfung muss sie andere Schulden und regelmäßige Ausgaben berücksichtigen (§ 4 der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung).

Förderdarlehen der KfW oder einer Landesförderbank sind ebenfalls Kredite. Einige Landesprogramme sind nachrangig besichert. Ob Ihre Bank ein solches Darlehen bei der Beleihung günstiger behandelt, ergibt sich aus den Programmbedingungen und der Entscheidung der Bank. Planen Sie damit nur, wenn beides schriftlich vorliegt.

Wie bestimmt der Beleihungsauslauf Ihren Zins?

Banken messen das Risiko eines Baudarlehens am Beleihungsauslauf. Er gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts das Darlehen ausmacht. Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis: Nach § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung ist es der Wert, der bei einem Verkauf über die gesamte Laufzeit voraussichtlich erzielt werden kann, ohne kurzfristige Schwankungen und spekulative Elemente. Er kann deshalb unter dem Kaufpreis liegen.

Eine Grenze ist gesetzlich verankert: Pfandbriefbanken dürfen Hypotheken nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung ihrer Pfandbriefe verwenden (§ 14 Pfandbriefgesetz). Nach Beobachtung der Stiftung Warentest gelten die besten Zinsen meist nur bis 50 oder 60 Prozent. Darüber staffeln die Banken ihre Konditionen in Stufen, typischerweise bei 80, 90 und 100 Prozent, manche finanzieren auch darüber hinaus.

Zwei Punkte sind für Ihre Rechnung entscheidend. Erstens gilt der Aufschlag einer höheren Stufe für die ganze Darlehenssumme und nicht nur für den Teil oberhalb der Grenze. Zweitens unterscheiden sich die Schwellen und die Höhe der Aufschläge von Bank zu Bank. Schon wenige tausend Euro mehr Eigenkapital können ein Darlehen in die nächstbessere Stufe bringen.

Wie groß die Abstände zwischen den Stufen gerade sind, hängt vom Markt und von der einzelnen Bank ab. Seriös lässt sich das nur mit echten Angeboten für Ihren Fall beantworten.

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Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis mit 0, 10 und 20 Prozent Eigenkapital

Das Beispiel zeigt, wie das Eigenkapital Darlehen, Rate und Restschuld verschiebt. Angenommen sind ein Kaufpreis von 400.000 € und Kaufnebenkosten von 10 Prozent, also 40.000 €. Der Gesamtbedarf liegt damit bei 440.000 €. Um den Effekt der Darlehenshöhe sichtbar zu machen, rechnen alle drei Fälle mit demselben angenommenen Sollzins von 4 Prozent und 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Das ist eine Rechenannahme, kein Marktzins und kein Angebot.

Mit 10 Prozent Eigenkapital (40.000 €) zahlen Sie genau die Nebenkosten und finanzieren den vollen Kaufpreis: Das ist eine Vollfinanzierung. Ohne Eigenkapital müssen auch die Nebenkosten finanziert werden, das Darlehen liegt dann bei 110 Prozent des Kaufpreises. Mit 20 Prozent (80.000 €) bleiben nach den Nebenkosten 40.000 € für den Kaufpreis, das Darlehen sinkt auf 90 Prozent.

Was zeigt das Rechenbeispiel?

Zwischen der Finanzierung ohne Eigenkapital und der mit 20 Prozent liegen 80.000 € Darlehen und 400 € Rate im Monat, obwohl der Zins in der Rechnung gleich ist. Nach zehn Jahren stehen ohne Eigenkapital noch rund 332.000 € offen, das sind etwa 83 Prozent des Kaufpreises. Mit 20 Prozent Eigenkapital sind es rund 272.000 €.

In der Praxis kommt der Zins hinzu: Weil die Fälle in unterschiedlichen Beleihungsstufen liegen, verlangen Banken für das höhere Darlehen meist einen höheren Satz. Als Faustwert für die Wirkung: Jeder Zehntelprozentpunkt mehr Sollzins kostet bei 440.000 € Darlehen anfangs rund 37 € im Monat, weil 0,1 Prozent von 440.000 € im Jahr 440 € sind. Der Abstand zwischen den drei Fällen wird in echten Angeboten also eher größer als in der Tabelle.

Bei 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung dauert es in allen drei Fällen rund 27,5 Jahre, bis das Darlehen getilgt ist, vorausgesetzt der Zins bleibt nach der Zinsbindung gleich. Wer mit 110 Prozent finanziert und 3 statt 2 Prozent tilgt, zahlt 2.566,67 € im Monat, ist bei gleichem Zins aber nach rund 21 Jahren schuldenfrei und hat nach zehn Jahren nur noch rund 278.000 € Restschuld.

Eigene Finanzierung mit Bankangeboten durchrechnen

Wann ist eine Vollfinanzierung möglich?

Vollfinanzierung heißt: Die Bank finanziert den gesamten Kaufpreis, Sie zahlen nur die Nebenkosten selbst. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung finanziert sie auch die Nebenkosten. Beides ist gesetzlich nicht verboten. Entscheidend ist, ob Sie die Bank davon überzeugen, dass Sie die höhere Belastung tragen.

Dafür gelten feste Regeln. Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist seit 2016 im Bürgerlichen Gesetzbuch umgesetzt. Nach § 505a BGB darf die Bank einen Immobilienkredit nur vergeben, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Pflichten aus dem Vertrag vertragsgemäß erfüllen. § 505b Abs. 2 BGB verlangt dafür eine eingehende Prüfung von Einkommen, Ausgaben und weiteren finanziellen Umständen. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als das Darlehen oder im Wert steigen wird.

Die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung konkretisiert das. Wahrscheinliche Belastungen wie ein niedrigeres Einkommen, wenn das Darlehen bis in den Ruhestand läuft, oder ein steigender Zins müssen angemessen berücksichtigt werden. Eine erwartete Gehaltserhöhung darf die Bank nur einrechnen, wenn Unterlagen sie ausreichend belegen.

Für eine Vollfinanzierung brauchen Sie deshalb vor allem ein ausreichend hohes und nachweislich stabiles Einkommen, eine Haushaltsrechnung, in der nach der Rate noch genug übrig bleibt, wenige oder keine anderen Kredite und eine saubere Bonität. Ob eine Bank zusätzlich Mindesteinkommen, ein bestimmtes Arbeitsverhältnis oder eine Objektart verlangt, regelt jede Bank selbst.

Welche Risiken hat eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Die Verbraucherzentrale Hamburg warnt ausdrücklich vor Angeboten, die einen Kauf ohne Eigenkapital als einfachen Weg darstellen. Die Risiken entstehen weniger beim Kauf als in den Jahren danach:

• ·Höhere Zinskosten: Ohne Eigenkapital verlangen Banken laut Verbraucherzentrale Hamburg meist deutlich höhere Zinssätze, über die gesamte Laufzeit summiert sich das stark.
• ·Langsamer Schuldenabbau: Am Ende der Zinsbindung ist die Restschuld hoch. Steigt der Zins bis dahin, steigt auch die Rate der Anschlussfinanzierung.
• ·Kein Spielraum beim Verkauf: Müssen Sie nach Jobverlust oder Trennung früh verkaufen, kann die Restschuld über dem Verkaufserlös liegen. Die Nebenkosten des Kaufs sind dann verloren.
• ·Fehlende Rücklagen: Fließt das Einkommen in eine hohe Rate, bleibt oft wenig für Reparaturen oder eine neue Heizung.

Wie viel Reserve sollten Sie zurückbehalten?

Die Stiftung Warentest rät, möglichst viel Eigenkapital einzusetzen, um einen besseren Zins zu erhalten, aber einen Teil als Sicherheitsreserve zurückzubehalten. Finanztip nennt als Untergrenze eine Liquiditätsreserve von mindestens zwei bis drei Monatsgehältern für unerwartete Reparaturen oder Ausgaben.

Dazu kommt die laufende Rücklage für das Haus. Die Verbraucherzentrale Hamburg empfiehlt, jedes Jahr mindestens ein bis anderthalb Prozent des Gebäudewerts für Instandhaltung wie Heizung oder Dach zurückzulegen. Bei einer Eigentumswohnung fließt ein Teil davon über das Hausgeld in die gemeinsame Rücklage. Planen Sie außerdem Umzug, Renovierung und Möbel ein, bevor Sie den Rest als Eigenkapital ansetzen.

Budget mit Reserve und Rate berechnen

Wie können Sie Ihr Eigenkapital legal aufstocken?

• 1.Guthaben bündeln: Tagesgeld, Festgeld und Sparkonten zusammenführen und Kündigungsfristen rechtzeitig beachten, damit das Geld zum Notartermin verfügbar ist.
• 2.Bausparvertrag prüfen: Ein zuteilungsreifer Vertrag oder ein auszahlbares Guthaben zählt als Eigenkapital.
• 3.Wertpapiere oder Lebensversicherung einbeziehen: Ob ein Verkauf oder die Kündigung einer Police sinnvoll ist, hängt von Kursen, Steuern und Rückkaufswert ab. Rechnen Sie das gegen die mögliche Zinsersparnis.
• 4.Schenkung innerhalb der Familie: Kinder haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 € bei der Schenkungsteuer, Enkel 200.000 € je Großelternteil, Ehe- und Lebenspartner 500.000 € (§ 16 ErbStG). Mehrere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG).
• 5.Darlehen von Verwandten oder Arbeitgeber schriftlich regeln: Es bleibt ein Kredit, kann den Bedarf bei der Bank aber senken. Vereinbaren Sie Zins, Tilgung und Rang schriftlich und legen Sie den Vertrag der Bank offen.
• 6.Eigenleistung realistisch ansetzen: Nur was Sie fachlich und zeitlich wirklich schaffen. Banken erkennen meist nur einen kleinen Teil an.
• 7.Fördermittel prüfen: Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen von Bund, Ländern und Kommunen senken den Bedarf oder die Kosten, auch wenn sie in der Regel kein Eigenkapital sind.

Passende Förderprogramme finden

Welche Fehler passieren beim Eigenkapital häufig?

• ·Das gesamte Ersparte einsetzen und keine Reserve behalten.
• ·Die Kaufnebenkosten vergessen oder zu niedrig ansetzen.
• ·Ein versprochenes Geschenk oder ein künftiges Erbe schon als Eigenkapital einplanen.
• ·Einen Ratenkredit aufnehmen und das Geld als Eigenkapital verbuchen. Neue Kredite zählen nicht, und ihre Rate verschlechtert die Haushaltsrechnung.
• ·Den Kaufpreis mit dem Beleihungswert gleichsetzen und deshalb mit einer zu guten Zinsstufe rechnen.
• ·Bei hoher Finanzierung mit niedriger Tilgung starten, um die Rate klein zu halten.
• ·Eigenleistung zu hoch ansetzen und während des Baus feststellen, dass Zeit oder Fachkenntnis fehlen.

Wie hilft Ihnen eine persönliche Beratung?

Wie viel Eigenkapital Sie einsetzen sollten, hängt von Ihrem Einkommen, Ihrer Reserve und den Zinsstufen der Banken ab, die für Ihren Fall in Frage kommen. Immobilienwerk vermittelt Baufinanzierungen nach § 34i GewO und vergleicht die Angebote zahlreicher Banken über die Plattform Europace. Die Vergütung zahlt die finanzierende Bank. In einem Gespräch rechnen wir mit Ihnen durch, welche Eigenkapitalhöhe sich für Sie lohnt und wie viel Reserve übrig bleiben sollte.

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