Tilgung verstehen, Zinsen sparen, früher frei sein
Wie viel schneller sind Sie schuldenfrei, wenn Sie ein Prozent mehr tilgen? Was bringt eine Sondertilgung wirklich? Der Rechner zeigt es Ihnen in Sekunden, mit Tilgungsplan und Schaubildern.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Tilgungshöhe entscheidet über Laufzeit und Zinskosten. Mit einem Prozent Anfangstilgung läuft die Finanzierung über vier Jahrzehnte, mit drei Prozent sind Sie in etwa der halben Zeit fertig.
- Sondertilgungen fließen zu hundert Prozent in die Schuld. Fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sind bei den meisten Banken kostenfrei möglich.
- Je früher eine Sonderzahlung kommt, desto mehr Zinsen spart sie. In den ersten Jahren ist der Zinsanteil der Rate am höchsten.
- Was am Ende der Zinsbindung offen bleibt, ist Ihr Zinsrisiko. Eine hohe Tilgung ist die einfachste Versicherung dagegen.
Der Betrag, den die Bank auszahlt, also Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital.
Marktniveau für 10 Jahre liegt derzeit grob zwischen 3 und 4 Prozent.
Der Anteil der Darlehenssumme, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen.
Die meisten Banken erlauben 5 % pro Jahr kostenfrei, hier 15.000 €.
Sondertilgungen wirken am stärksten, solange die Restschuld noch hoch ist.
Ihre monatliche Rate
1.425 €
925 € Zins + 500 € Tilgung im ersten Monat
- Schuldenfrei nach
- 22 Jahre
- Restschuld nach 10 Jahren
- 191.902 €
- Zinsen in den ersten 10 Jahren
- 92.902 €
- Zinsen über die gesamte Laufzeit
- 138.863 €
- Zurückgezahlt insgesamt
- 438.863 €
Wirkung Ihrer Sondertilgung
45.914 € weniger Zinsen, und Sie sind 6 Jahre und 5 Monate früher fertig. Eingesetzt haben Sie dafür 63.000 €.
Beispielrechnung mit konstantem Zins, kein Angebot. Nach der Zinsbindung gilt der dann gültige Marktzins. Reale Konditionen hängen von Objekt, Bonität und Bank ab.
So ordnen wir Ihre Zahlen ein
- Am Ende der Zinsbindung stehen noch über 60 Prozent der Schuld offen. Ihre Finanzierung hängt damit stark am Zinsniveau in einigen Jahren. Eine höhere Tilgung oder eine längere Zinsbindung nimmt Druck heraus.
Die goldene Linie ist Ihre Finanzierung mit Sondertilgung, die graue dieselbe Finanzierung ohne. Der Abstand dazwischen sind gesparte Jahre.
Ihre Rate bleibt gleich, ihre Zusammensetzung nicht. Was im ersten Jahr noch überwiegend Zins ist, ist am Ende fast vollständig Tilgung.
Dieselbe Darlehenssumme, derselbe Zins, nur die Anfangstilgung verändert sich. Tippen Sie auf eine Zeile, um sie in den Rechner zu übernehmen.
Ihr vollständiger Tilgungsplan
Jahr für Jahr aufgeschlüsselt, dazu der Hebel Ihrer Sondertilgung und drei Szenarien für die Anschlussfinanzierung.
- Tilgungsplan über die gesamte Laufzeit
- Sondertilgungs-Hebel nach Zeitpunkt
- Anschlussfinanzierung bei steigenden Zinsen
- Persönliche Einschätzung von einem Berater
Was Tilgung eigentlich ist
Die Tilgung ist der Teil Ihrer monatlichen Rate, mit dem Sie die Kreditsumme zurückzahlen. Der andere Teil ist der Zins, der Preis für das geliehene Geld. Bei einem Annuitätendarlehen, der üblichen Form der Baufinanzierung, bleibt die Rate über die gesamte Zinsbindung gleich. Was sich verschiebt, ist ihre Zusammensetzung.
Im ersten Jahr fließt der größte Teil an die Bank, weil die Zinsen auf die volle Darlehenssumme berechnet werden. Mit jeder Rate sinkt die Schuld ein Stück, damit sinkt der Zinsanteil, und weil die Rate konstant bleibt, wächst automatisch der Tilgungsanteil. Dieser Effekt beschleunigt sich von Jahr zu Jahr. Genau das zeigt das zweite Schaubild im Rechner.
Angegeben wird die Tilgung immer als Prozentsatz der Darlehenssumme im ersten Jahr, deshalb heißt sie anfängliche Tilgung. Zwei Prozent von 300.000 Euro sind 6.000 Euro im ersten Jahr, also 500 Euro im Monat, die tatsächlich Ihre Schuld senken.
Drei Stellschrauben, ein Ergebnis
- Der Tilgungssatz
- Er bestimmt Rate und Laufzeit. Jeder halbe Prozentpunkt mehr verkürzt die Rückzahlung spürbar, weil die eingesparten Zinsen sofort wieder in die Tilgung fließen.
- Die Sondertilgung
- Sie geht zu hundert Prozent gegen die Schuld, ohne Zinsanteil. Deshalb wirkt sie stärker als jede Erhöhung der laufenden Rate um denselben Betrag.
- Die Zinsbindung
- Sie legt fest, wie lange der Zins garantiert ist. Was danach offen bleibt, wird zu unbekannten Konditionen weiterfinanziert. Je mehr Sie vorher tilgen, desto kleiner dieses Risiko.
- Der Nebeneffekt
- Eine hohe Tilgung senkt oft auch den Zinssatz. Banken bewerten das Risiko niedriger, wenn die Schuld schnell schrumpft. Der Vorteil verstärkt sich also selbst.
Der stärkste Hebel
Was die Sondertilgung wirklich bringt
Eine Sonderzahlung enthält keinen Zinsanteil. Jeder Euro senkt unmittelbar die Restschuld und damit die Zinsen aller folgenden Jahre. Das ist der Grund, warum eine einzelne Zahlung im ersten Jahr über die Laufzeit ein Vielfaches ihrer selbst einspart.
So holen Sie das Maximum heraus
- 1
Recht vereinbaren, bevor Sie unterschreiben. Fünf Prozent pro Jahr sind Standard und kosten nichts. Nachträglich bekommen Sie das Recht kaum noch in den Vertrag.
- 2
Früh zahlen statt viel zahlen. Zwei kleine Sonderzahlungen in den ersten Jahren wirken stärker als eine große kurz vor dem Ende der Zinsbindung.
- 3
Termin im Vertrag beachten. Viele Banken nehmen Sonderzahlungen nur zu einem Stichtag im Jahr an. Wer den Termin verpasst, verliert ein ganzes Jahr Wirkung.
- 4
Notgroschen behalten. Geld, das in der Tilgung steckt, holen Sie nicht zurück. Drei Nettogehälter gehören auf ein Tagesgeldkonto, nicht in die Sondertilgung.
Woher das Geld typischerweise kommt
- Steuererstattung
- Bonus oder Weihnachtsgeld
- Erbschaft oder Schenkung
- Auszahlung einer Lebensversicherung
- Verkauf von Wertpapieren
- Auslaufender Bausparvertrag
Ein Dauerauftrag auf ein separates Konto funktioniert besser als der Vorsatz, am Jahresende etwas übrig zu haben. Zum Stichtag geht die angesparte Summe dann in einem Betrag an die Bank.
Die passende Tilgung hängt an Ihrem Leben, nicht an einer Faustregel
Dieselbe Zahl kann für den einen vernünftig und für den anderen riskant sein. Drei typische Ausgangslagen und was in ihnen funktioniert.
Berufseinsteiger: sanft anfangen
Starten Sie mit 1,5 bis 2 Prozent Tilgung und lassen Sie sich einen kostenfreien Tilgungssatzwechsel in den Vertrag schreiben. Steigt das Einkommen, steigt die Tilgung mit, ohne dass die Finanzierung neu aufgesetzt werden muss.
Wichtig: Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungsrecht schon bei Vertragsschluss vereinbaren.
Gutverdiener: von Anfang an hoch
Wenn das Einkommen es trägt, ist eine Anfangstilgung von 3 bis 4 Prozent die günstigste Variante. Die Zinskosten sinken drastisch, und am Ende der Zinsbindung steht nur noch ein kleiner Rest offen.
Wichtig: Vorher prüfen, ob genug Puffer für Rücklagen und Instandhaltung bleibt.
Familien: Flexibilität einbauen
Elternzeit, Teilzeit oder ein Jobwechsel verändern das Budget. Wer eine Tilgungsaussetzung oder einen Wechsel nach unten vereinbart hat, kann darauf reagieren, ohne die Finanzierung zu gefährden.
Wichtig: Aussetzung und Wechsel kosten meist nichts, wenn sie im Vertrag stehen.
Drei Fehler, die später teuer werden
Sie fallen beim Abschluss nicht auf, weil sie die Rate niedrig halten. Bemerkbar machen sie sich erst nach Jahren.
Zu niedrig anfangen
Ein Prozent Tilgung hält die Rate klein und die Finanzierung über 40 Jahre am Leben. Bei 300.000 Euro Darlehen kostet der Unterschied zwischen einem und drei Prozent Anfangstilgung über die Laufzeit einen sechsstelligen Betrag an Zinsen.
Sondertilgungsrechte übersehen
Fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sind Marktstandard und kosten in der Regel keinen Zinsaufschlag. Wer das Recht nicht vereinbart, kann später nur mit Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.
Die Anschlussfinanzierung ausblenden
Nach zehn Jahren endet die Zinsbindung, die Restschuld bleibt. Wer bis dahin wenig getilgt hat, verhandelt aus einer schwachen Position und trägt das volle Zinsrisiko.
Die Gegenprobe
Tilgen oder anlegen?
Wer Geld übrig hat, kann es in die Schuld stecken oder investieren. Die Tilgung bringt sicher und steuerfrei genau Ihren Sollzins. Eine Anlage muss diese Rendite erst nach Abgeltungsteuer schlagen, und das ohne Garantie.
Dieser Betrag geht entweder in die Sondertilgung oder ins Depot.
Auf den Gewinn fallen 26,38 % Abgeltungsteuer an, die Zinsersparnis der Tilgung bleibt steuerfrei.
Beispiel: 300.000 € Darlehen zu 3,7 % Sollzins, 2,0 % Anfangstilgung, betrachtet über 10 Jahre.
Nettovermögen nach 10 Jahren
Depot nach Steuer abzüglich der verbliebenen Restschuld. Beide Zahlen sind negativ, solange das Darlehen läuft. Entscheidend ist, welcher Balken kürzer ist.
- Extra tilgen
- -191.902 €
- Anlegen statt tilgen
- -189.451 €
Restschuld 191.902 €, kein Depot
Restschuld 227.528 €, Depot 38.077 € nach Steuer
Mit dieser Rendite liegt die Anlage um 2.451 € vorn. Gleichstand herrscht bei einer Rendite von 4,4 % vor Steuer. Alles darunter spricht für die Tilgung.
Die Tilgung bringt diesen Ertrag sicher, das Depot nicht. Wer den Unterschied trägt, entscheidet die eigene Risikobereitschaft. Bei vermieteten Objekten kippt die Rechnung zusätzlich, weil dort die Zinsen von der Steuer absetzbar sind.
Wenn Sie selbst einziehen
Steuerlich ist hier nichts zu holen: Weder Zinsen noch Tilgung lassen sich absetzen. Damit zählt allein die Rechnung oben, und die spricht bei den heutigen Zinsen meist für eine hohe Tilgung. Sie kaufen sich damit auch Ruhe, denn eine kleine Restschuld macht die Anschlussfinanzierung zur Formsache.
Wenn Sie vermieten
Bei vermieteten Objekten sind die Schuldzinsen Werbungskosten und senken Ihre Steuerlast, die Tilgung dagegen nicht. Der effektive Zins liegt dadurch je nach Steuersatz deutlich unter dem Sollzins, und eine niedrigere Tilgung mit paralleler Geldanlage kann rechnerisch besser abschneiden. Das ist ein Fall für die Steuerberatung, nicht für eine Faustregel.
Ihre Tilgungsstrategie endet nicht mit der Zinsbindung
Nach zehn oder fünfzehn Jahren wird neu verhandelt. Wie entspannt dieser Termin wird, entscheidet sich heute: Je kleiner die Restschuld, desto weniger hängt Ihre Rate am dann gültigen Zinsniveau. Drei Fragen, die in die Planung gehören.
- Was, wenn die Zinsen steigen?
- Rechnen Sie die Anschlussrate mit zwei Prozentpunkten mehr durch. Wenn diese Rate Sie überfordert, ist die Tilgung heute zu niedrig oder die Zinsbindung zu kurz.
- Was, wenn sich das Einkommen ändert?
- Elternzeit, Selbstständigkeit oder Rente verschieben das Budget. Ein vereinbarter Tilgungssatzwechsel kostet nichts und rettet die Finanzierung, wenn es eng wird.
- Wann sichern Sie den Anschluss?
- Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins bis zu fünf Jahre im Voraus, gegen einen kleinen Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Sinnvoll, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen und Planungssicherheit brauchen.
Häufige Fragen zur Tilgung
Kurz beantwortet, ohne Kleingedrucktes.
Was ist der Unterschied zwischen Zins und Tilgung?
Die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens besteht aus zwei Teilen. Der Zins ist der Preis für das geliehene Geld und bleibt bei der Bank. Die Tilgung senkt Ihre Schuld und wird damit zu Ihrem Vermögen. Weil die Rate konstant bleibt, die Schuld aber sinkt, wird der Zinsanteil Monat für Monat kleiner und der Tilgungsanteil größer.
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Zwei Prozent gelten als Untergrenze, drei Prozent sind bei den aktuellen Zinsen die solidere Wahl. Als Orientierung hilft der Blick auf das Alter: Die Finanzierung sollte spätestens zum Renteneintritt abbezahlt sein, weil das Einkommen dann sinkt. Wer mit 40 kauft, braucht also eine Tilgung, die in gut 25 Jahren durchläuft.
Wann lohnt sich eine Sondertilgung am meisten?
In den ersten Jahren. Dort ist die Restschuld am größten und damit auch der Zinsanteil jeder Rate. Ein Betrag, der früh in die Tilgung fließt, spart die Zinsen aller verbleibenden Jahre. Dieselbe Summe kurz vor dem Ende der Laufzeit bewirkt nur noch einen Bruchteil davon. Der Rechner oben zeigt diesen Unterschied als Balken je Kreditjahr.
Wie viel Sondertilgung erlaubt die Bank?
Marktstandard sind fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, kostenfrei und ohne Zinsaufschlag. Manche Banken bieten zehn Prozent an, teilweise gegen einen kleinen Aufschlag. Vereinbart wird das Recht bei Vertragsschluss, nachträglich lässt es sich nur selten ergänzen. Nutzen müssen Sie es nicht, kosten tut es nichts.
Ist es besser, zu tilgen oder das Geld anzulegen?
Die Tilgung bringt Ihnen sicher und steuerfrei genau Ihren Sollzins. Eine Geldanlage muss diese Rendite erst nach Abgeltungsteuer schlagen, und das ohne Garantie. Die Schwelle liegt deshalb spürbar über dem Sollzins; welche Rendite in Ihrem Fall Gleichstand bedeutet, zeigt der Vergleich weiter unten auf dieser Seite. Bei selbst genutzten Immobilien spricht meist mehr für die Tilgung. Bei vermieteten Objekten kippt die Rechnung, weil dort die Zinsen als Werbungskosten absetzbar sind.
Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld wird zu neuen Konditionen weiterfinanziert, entweder bei derselben Bank als Prolongation oder bei einer anderen als Umschuldung. Beides ist verhandelbar, ein Wechsel kostet nur die Grundschuldabtretung. Wer sich früh kümmert, kann sich den Zins bis zu fünf Jahre vorher mit einem Forward-Darlehen sichern.
Kann ich die Tilgung während der Laufzeit ändern?
Wenn ein Tilgungssatzwechsel im Vertrag steht, ja. Üblich sind zwei bis drei Wechsel innerhalb der Zinsbindung, meist in einem Korridor zwischen einem und fünf Prozent. Das ist der wichtigste Baustein für alle, deren Einkommen sich absehbar verändert. Ohne diese Klausel bleibt die Rate bis zum Ende der Zinsbindung fest.
Wie genau rechnet der Tilgungsrechner?
Er simuliert das Darlehen Monat für Monat: Zinsen auf die jeweils aktuelle Restschuld, konstante Rate, Sondertilgungen am Jahresende. Das entspricht der Praxis der meisten Banken. Nicht enthalten sind Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungen während einer Bauphase und der Zinssatz nach der Zinsbindung, der heute niemand kennt.
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