Baufinanzierung in Berlin

Zum Kaufpreis kommen in Berlin drei Posten: die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch und, wenn ein Makler beteiligt ist, die Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer beträgt seit dem 1. Januar 2014 6 Prozent der Gegenleistung, in der Regel also des Kaufpreises. Davor waren es 5 Prozent. Das Finanzamt schickt Ihnen nach dem Notartermin einen Bescheid, die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig. Erst wenn sie bezahlt ist, bekommt der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung und kann Ihre Eintragung als Eigentümer beantragen.

Notar und Grundbuch kosten nach Angaben der Verbraucherzentrale zusammen etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Wo Sie in dieser Spanne landen, hängt vor allem von der Höhe der Grundschuld ab, die für Ihre Bank eingetragen wird. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und bei jedem Notar gleich.

Für die Maklerprovision gilt seit Dezember 2020 beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern eine feste Teilungsregel (§§ 656c und 656d BGB). Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er Ihnen höchstens die Hälfte der Provision weitergeben, und Ihr Anteil wird erst fällig, wenn er seinen Teil nachweislich bezahlt hat. In Berlin sind insgesamt 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer üblich, für Sie als Käufer also 3,57 Prozent. Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Kaufen Sie direkt vom Eigentümer, entfällt der Posten.

Praxis-Tipp: Bitten Sie den Notar vor dem Termin um eine Kostenschätzung. Für Ihr eigenes Objekt rechnen Sie die Summe mit unserem Kaufnebenkostenrechner aus.

Kaufnebenkosten berechnen

Die Nebenkosten bezahlen Sie am besten aus eigenem Geld. Viele Banken finanzieren lieber nur den Kaufpreis, weil Steuer und Gebühren keinen Gegenwert in der Immobilie haben. Im Beispiel oben brauchen Sie also knapp 50.000 € allein für die Nebenkosten.

Jeder Euro, den Sie darüber hinaus einbringen, senkt den Darlehensbetrag und meist auch den Zins. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Alter, Objekt und Ihren Rücklagen ab. Eine Quote, die für alle passt, gibt es nicht. Wichtig ist, dass nach dem Kauf noch eine Reserve für Umzug, Möbel und unerwartete Reparaturen bleibt.

Eine Berliner Besonderheit ist die Investitionsbank Berlin (IBB). Sie vergibt das KfW-Wohneigentumsprogramm in Berlin direkt und verlangt dafür mindestens 7,5 Prozent Eigenkapital, bezogen auf den Kaufpreis und ohne Eigenleistungen. Bei 450.000 € wären das 33.750 €.

Zum Eigenkapital zählen Guthaben auf Konten, Tagesgeld, Wertpapiere, Bausparguthaben und ein bereits bezahltes Grundstück. Eine Schenkung der Eltern zählt ebenfalls, sollte aber vor der Bankanfrage schriftlich festgehalten sein.

Praxis-Tipp: Rechnen Sie Ihr Budget einmal mit und einmal ohne Makler. Bei einer Wohnung für 400.000 € macht der Käuferanteil der Provision 14.280 € aus.

Budget berechnen

Ein eigenes Landesprogramm mit Zuschuss für den Kauf einer selbstgenutzten Wohnung führt die IBB in ihrer Programmübersicht derzeit nicht. Für Käufer in Berlin gibt es drei andere Wege über die IBB: das KfW-Wohneigentumsprogramm, das die IBB direkt vergibt, das IBB Förderergänzungsdarlehen für verbleibende Finanzierungslücken und, für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein, ein zinsloses Darlehen für Genossenschaftsanteile.

Vom Bund kommen zwei Familienprogramme der KfW. „Wohneigentum für Familien“ (Programm 300) fördert den Neubau und den Ersterwerb sehr sparsamer Gebäude im Standard Effizienzhaus 40. „Jung kauft Alt“ (Programm 308) fördert den Kauf älterer Häuser und Wohnungen mit einem Energieausweis der Klassen F, G oder H. Seit dem 3. August 2026 sind die Kreditbeträge bei 308 höher. Für beide Programme gilt: mindestens ein Kind unter 18 Jahren im Haushalt, ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von höchstens 90.000 € bei einem Kind plus 10.000 € je weiteres Kind, und der Antrag muss vor dem Kauf gestellt sein.

Bei 308 verpflichten Sie sich, das Gebäude innerhalb von 54 Monaten nach der Zusage energetisch zu sanieren. Seit August 2026 reichen dafür auch Einzelmaßnahmen, etwa neue Fenster, die Dämmung von Fassade oder Dach und eine Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie. Bei einer Eigentumswohnung entscheidet über Fassade, Dach und Heizung die Eigentümergemeinschaft. Das sollten Sie vor dem Kauf klären.

Praxis-Tipp: Förderanträge müssen vor dem Kaufvertrag gestellt werden oder der Vertrag braucht eine aufschiebende Bedingung. Sprechen Sie Förderung deshalb an, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Förderkompass öffnen

Die verlässlichsten Preise für Berlin veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin. Er wertet alle notariell beurkundeten Kaufverträge aus, keine Angebotspreise aus Portalen. Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 erschien am 31. Juli 2026.

Danach zahlten Käufer 2025 für eine Eigentumswohnung im Mittel 5.511 € je Quadratmeter Wohnfläche, 5 Prozent mehr als im Vorjahr. In neu gebauten Wohnanlagen lag der Mittelwert bei 8.108 € je Quadratmeter. Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Mittel rund 3.830 € je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche. Diese Fläche ist nicht die Wohnfläche, der Wert lässt sich deshalb nicht direkt mit den Wohnungspreisen vergleichen.

Insgesamt zählte der Gutachterausschuss 2025 in Berlin 22.912 Kauffälle, 10 Prozent mehr als 2024. Die Preise blieben in fast allen Teilmärkten stabil, für das erste Quartal 2026 beschreibt er die Preistendenz bei Wohnungen und Häusern als nahezu unverändert. Die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau sanken zum 1. Januar 2026 stadtweit um 5 Prozent.

Hinter den Mittelwerten stehen große Unterschiede zwischen Bezirken und Lagen. Rechnerisch kostet eine Wohnung mit 70 Quadratmetern zum Berliner Mittelwert rund 386.000 €. Mit den Nebenkosten aus dem Beispiel oben sind es etwa 428.500 €.

Praxis-Tipp: Für eine konkrete Adresse zählen Lage, Lärm, Anbindung und Gebietsrecht mehr als der Stadtdurchschnitt. Das prüft unsere Standortanalyse.

Standort prüfen

In Berlin gibt es 82 soziale Erhaltungsgebiete, oft Milieuschutzgebiete genannt. Die Bezirke legen sie nach § 172 BauGB fest, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Dort brauchen bestimmte Vorhaben eine Genehmigung des Bezirks, zum Beispiel aufwendige Modernisierungen, das Zusammenlegen von Wohnungen, Abriss, Nutzungsänderungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Wer in einem solchen Gebiet kauft, kann Umbauten also nicht frei planen. Ob eine Adresse betroffen ist, zeigen die Straßenliste der Senatsverwaltung und das Geoportal Berlin.

Seit dem 1. Januar 2026 gilt außerdem eine neue Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, befristet bis zum 31. Dezember 2030. Sie betrifft bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen: Diese dürfen nur mit Genehmigung in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Ausnahmen gibt es unter anderem bei einer Erbteilung, bei Eigennutzung durch Familienangehörige und beim Verkauf an zwei Drittel der Mieter. Der Gutachterausschuss zählte 2025 noch 966 umgewandelte Wohnungen, 37 Prozent weniger als im Vorjahr.

Das Vorkaufsrecht der Bezirke in Milieuschutzgebieten wird seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (4 C 1.20) kaum noch genutzt. Laut Senatsbericht wurde es 2025 berlinweit einmal ausgeübt. Beim Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung oder eines Erbbaurechts hat die Gemeinde dieses Vorkaufsrecht ohnehin nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB).

Praxis-Tipp: Fragen Sie beim Kauf einer Altbauwohnung nach der Teilungserklärung und danach, wann das Haus aufgeteilt wurde. Die Unterlagen braucht später auch die Bank.

Kaufbegleitung ansehen

Beim Erbbaurecht kaufen Sie das Haus oder die Wohnung, aber nicht den Boden. Für das Grundstück zahlen Sie dem Eigentümer einen jährlichen Erbbauzins. Das Land Berlin vergibt eigene Grundstücke auch im Erbbaurecht. Für Eigenheime und Eigentumswohnungen hat der Senat am 8. Juni 2021 einen Erbbauzinssatz von 4 Prozent beschlossen, die Laufzeit beträgt bis zu 75 Jahre. Vertragspartner ist je nach Grundstück der Bezirk, die BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH oder die WISTA.Plan GmbH.

Weil der Boden nicht mitgekauft wird, ist der Kaufpreis niedriger als bei einem vergleichbaren Objekt mit Grundstück. Dafür kommt der Erbbauzins zur Kreditrate hinzu, und die Bank rechnet ihn als laufende Belastung in Ihre Haushaltsrechnung ein.

Für die Finanzierung zählen drei Punkte im Erbbaurechtsvertrag: die Restlaufzeit, die Regel zur Anpassung des Erbbauzinses und die Zustimmungspflichten. Nach § 5 ErbbauRG kann vereinbart sein, dass der Grundstückseigentümer dem Verkauf und der Belastung mit einer Grundschuld zustimmen muss. Ohne diese Zustimmung kann die Grundschuld für Ihre Bank nicht eingetragen werden, und das Darlehen wird nicht ausgezahlt. Die Restlaufzeit sollte deutlich länger sein als die geplante Laufzeit Ihres Darlehens.

Praxis-Tipp: Schicken Sie uns den Erbbaurechtsvertrag vor Ihrer Kaufzusage. Wir klären mit den Banken, ob und zu welchen Bedingungen sie das Erbbaurecht beleihen.

Darlehensarten im Überblick

Bei einer Altbauwohnung lohnt der genaue Blick in die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan und Höhe der Erhaltungsrücklage. Arbeiten an Dach, Fassade oder Leitungen zahlen alle Eigentümer anteilig, nach dem Kauf also auch Sie. Steht eine größere Sanierung an, gehört sie in die Finanzierung.

Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, können Selbstnutzer Aufwendungen für begünstigte Baumaßnahmen nach § 10f EStG zehn Jahre lang mit jährlich bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen. Voraussetzung ist unter anderem eine Bescheinigung der Denkmalbehörde. Die Einzelheiten klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Die Grundsteuer hat Berlin mit der Reform neu geregelt. Seit dem 1. Januar 2025 gilt für bebaute und bebaubare Grundstücke ein Hebesatz von 470 Prozent statt zuvor 810 Prozent, die Steuermesszahl für Wohngrundstücke beträgt 0,31 Promille. Die Jahressteuer ergibt sich aus Grundsteuerwert mal 0,31 Promille mal 470 Prozent. Den Grundsteuerwert finden Sie im Bescheid des Finanzamts, den der Verkäufer Ihnen vorlegen kann.

Ratgeber Kaufnebenkosten

Immobilienwerk ist Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO. Wir vergleichen Angebote über die Plattform Europace, an die über 500 Banken angeschlossen sind, und beziehen KfW- und IBB-Mittel mit ein. Als Finanzierungsberater in Berlin arbeiten wir mit Käufern aus der Stadt und dem Umland, begleiten aber auch Finanzierungen in anderen Bundesländern.

Für die Vermittlung zahlen Sie kein Honorar. Die Vergütung zahlt die Bank, mit der Sie den Darlehensvertrag schließen. Die Höhe nennen wir Ihnen vorab in den gesetzlich vorgeschriebenen Informationen.

Aktuelle Bauzinsen nennen wir hier nicht, weil sie sich täglich ändern. Den Verlauf der letzten Jahre zeigt unsere Seite zur Zinsentwicklung.

• Erstgespräch im Büro in Wilmersdorf, per Video oder am Telefon: Wir klären Budget, Eigenkapital, Förderung und Ihre Pläne.
• Unterlagen: Sie laden Gehaltsnachweise, Kontoauszüge und Objektunterlagen in Ihr Kundenportal hoch.
• Finanzierungszertifikat: Sie erhalten eine schriftliche Bestätigung Ihres Budgets, die Sie Verkäufern und Maklern vorlegen können.
• Bankvergleich: Wir holen Angebote ein und erklären die Unterschiede bei Zins, Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung.
• Antrag bis Auszahlung: Wir reichen den Antrag bei der Bank Ihrer Wahl ein und begleiten Sie bis zur Auszahlung an den Verkäufer.

Zinsentwicklung ansehen

Unser Büro liegt in der Westfälischen Straße 39, 10711 Berlin, im Ortsteil Wilmersdorf. Termine vergeben wir nach Vereinbarung. Wenn Ihnen der Weg zu weit ist, sprechen wir per Video oder am Telefon.

Bringen Sie zum ersten Gespräch, wenn vorhanden, Ihre letzten Gehaltsabrechnungen, eine Übersicht über Ihr Eigenkapital und das Exposé des Objekts mit. Wenn Sie noch suchen, reicht eine grobe Vorstellung von Lage und Preis.