Immobilie kaufen: Der komplette Ablauf in 5 Phasen

Das Wichtigste in Kürze

• ·Klären Sie Budget und Finanzierung vor der Suche. Viele Banken setzen laut Verbraucherzentrale als Faustwert an, dass die Kreditrate höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens beträgt.
• ·Zum Kaufpreis kommen die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent sowie Notar und Grundbuch mit etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, dazu gegebenenfalls ein Makler.
• ·Bei einer Eigentumswohnung zählen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage so viel wie der Zustand der Wohnung.
• ·Kaufen Sie als Verbraucher von einem Unternehmer, sollen Sie den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Notartermin erhalten (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz).
• ·Zahlen Sie den Kaufpreis erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Eigentümer werden Sie mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf?

Eine feste Gesamtdauer gibt es nicht. Wie lange die Suche dauert, hängt vom Markt in Ihrer Region und von Ihren Wünschen ab. Feste Fristen beginnen erst mit dem Vertragsentwurf.

Die Tabelle fasst zusammen, womit Sie in jeder Phase rechnen sollten und welche Unterlagen Sie dafür brauchen.

Phase 1: Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Am Anfang steht eine ehrliche Haushaltsrechnung. Schreiben Sie die Einnahmen und Ausgaben eines ganzen Jahres auf, auch unregelmäßige Posten wie Versicherungen, Urlaub und das Auto. Entscheidend ist, was nach dem Einzug übrig bleibt: Die Miete fällt weg, dafür kommen Kreditrate, Grundsteuer, Rücklagen für Reparaturen und bei einer Wohnung das Hausgeld dazu.

Viele Banken setzen laut Verbraucherzentrale als Faustwert an, dass die Rate höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht. Die Verbraucherzentrale rät außerdem, zwischen dem künftigen monatlichen Überschuss und der Rate etwa 10 Prozent Luft zu lassen.

Vom Eigenkapital gehen zuerst die Kaufnebenkosten ab: die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar und Grundbuch mit etwa 1 bis 1,5 Prozent und gegebenenfalls ein Makler. Die Verbraucherzentrale Hamburg empfiehlt, darüber hinaus 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zahlen zu können.

Mit diesen Zahlen holen Sie eine Finanzierungsbestätigung ein. Sie ist eine Absichtserklärung der Bank, die laut Sparkasse üblicherweise sechs Monate gilt. Wie verbindlich sie ist, steht in ihrem Wortlaut. Einen Darlehensvertrag ersetzt sie nicht.

Typischer Fehler: mit dem Betrag zu planen, den eine Bank gerade noch finanzieren würde. Dann fehlt das Geld, wenn die Heizung ausfällt oder der Zins bei der Anschlussfinanzierung höher liegt.

Diese Unterlagen sollten Sie in Phase 1 bereitlegen:

• ·Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen Steuerbescheide und Bilanzen
• ·Kontoauszüge und Nachweise über Ihr Eigenkapital
• ·Eine Übersicht über laufende Kredite, Leasingraten und regelmäßige Verpflichtungen
• ·Ausweis und eine Selbstauskunft mit Ihren Einnahmen und Ausgaben

Haushaltsrechnung aufstellen

Phase 2: Wie finden Sie passende Angebote und prüfen das Exposé?

Legen Sie vor der Suche fest, was unverzichtbar ist und was nur schön wäre: Lage, Größe, Zimmerzahl, Zustand und der Weg zur Arbeit. Ein klares Suchprofil mit Benachrichtigung bei neuen Angeboten spart Zeit.

Ein Exposé ist eine Werbung des Anbieters. Immobilienanzeigen müssen nach § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) die Art des Energieausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch und den wesentlichen Energieträger der Heizung nennen, bei Wohngebäuden außerdem Baujahr und Effizienzklasse aus dem Ausweis. Fehlen diese Angaben, fragen Sie nach.

Vergleichen Sie den Preis je Quadratmeter mit ähnlichen Angeboten in der Gegend und fragen Sie, wie die Wohnfläche berechnet wurde. Bei Wohnungen gehören das monatliche Hausgeld und der Stand der Erhaltungsrücklage zu jedem Angebot, das Sie ernsthaft prüfen.

Hat der Makler nur für den Verkäufer gearbeitet, zahlen Sie beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte der Provision. Der Verkäufer muss mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleiben (§ 656d BGB).

Typischer Fehler: sich in Fotos zu verlieben, bevor Lage und Zahlen geprüft sind. Lärm und geplante Bauprojekte stehen in keinem Exposé.

Fordern Sie vor dem ersten Termin Grundriss und Energieausweis an, bei Wohnungen auch Hausgeld und Rücklage.

Lage einer Adresse prüfen

Phase 3: Worauf kommt es bei der Besichtigung an?

Den Energieausweis muss Ihnen der Verkäufer oder Makler spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Nach dem Kauf erhalten Sie ihn oder eine Kopie (§ 80 Abs. 4 GModG).

Gehen Sie mit System vor: erst Dach, Fassade und Fenster, dann Keller und Treppenhaus, zuletzt die Räume. Achten Sie auf Feuchtigkeit, Risse und das Alter von Heizung und Elektrik. Fotografieren Sie Auffälliges und notieren Sie offene Fragen.

Gebrauchte Immobilien werden in der Regel unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft, so beschreibt es die Landesnotarkammer Bayern. Für Mängel haftet der Verkäufer dann nur, wenn er sie arglistig verschwiegen oder eine Garantie gegeben hat (§ 444 BGB). Bekannte Mängel sollten deshalb ausdrücklich im Kaufvertrag stehen. Bei Zweifeln am Zustand nehmen Sie eine Bausachverständige oder einen Bausachverständigen mit.

Typischer Fehler: nur einmal und nur bei schönem Wetter zu besichtigen. Ein zweiter Termin zu einer anderen Tageszeit zeigt Verkehr, Licht und Nachbarschaft.

Bei ernsthaftem Interesse fordern Sie jetzt den Grundbuchauszug und bei einer Wohnung die Unterlagen der Gemeinschaft an.

Checkliste mit 36 Prüfpunkten sichern

Welche Unterlagen brauchen Sie bei einer Eigentumswohnung?

Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie die Wohnung selbst als Sondereigentum und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem etwa Dach, Außenwände und Treppenhaus gehören. Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft binden Sie, sobald Sie Mitglied sind. Lesen Sie deshalb vor dem Notartermin:

• ·Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Sie legt fest, was Ihnen allein gehört, wer welche Flächen nutzen darf und wie Kosten verteilt werden.
• ·Die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschluss-Sammlung. Sie zeigen beschlossene Sanierungen, Sonderumlagen und Streit. Die Beschluss-Sammlung führt der Verwalter, einsehen dürfen sie Eigentümer und Personen, die ein Eigentümer dazu ermächtigt (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Lassen Sie sich dafür vom Verkäufer bevollmächtigen.
• ·Den Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung. Der Plan nennt die erwarteten Einnahmen und Ausgaben des Jahres und damit Ihr künftiges Hausgeld, die Abrechnung zeigt, was tatsächlich angefallen ist (§ 28 WEG).
• ·Den Stand der Erhaltungsrücklage. Er zeigt, ob Geld für Dach, Fassade oder Heizung angespart ist. Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage, nennt aber keinen Betrag (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
• ·Eine Auskunft des Verwalters, ob der Verkäufer Hausgeld schuldet und welche Sonderumlagen beschlossen, aber noch nicht bezahlt sind.

Was steht im Grundbuch und wie kommen Sie an den Auszug?

Das Grundbuch zeigt, wem eine Immobilie gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen. Eine Grundschuld der Bank des Verkäufers ist normal: Der Notar sorgt im Vertrag dafür, dass Belastungen, die Sie nicht übernehmen, gelöscht werden. Rechte in Abteilung II wie ein Wegerecht bleiben dagegen bestehen, wenn Sie sie im Vertrag übernehmen.

Einsehen darf das Grundbuch, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Der sichere Weg: Lassen Sie sich vom Verkäufer einen aktuellen Auszug geben oder eine schriftliche Vollmacht ausstellen, mit der Sie ihn selbst anfordern. Auch ein Notar darf Ihnen den Inhalt mitteilen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen (§ 133a GBO).

Das Grundbuchblatt ist laut Landesnotarkammer Bayern so aufgebaut:

• ·Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit den Angaben aus dem Kataster, also Gemarkung und Flurstück.
• ·Abteilung I nennt die Eigentümer.
• ·Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten, etwa Wegerechte, Nießbrauch, Erbbaurechte, Vorkaufsrechte und Auflassungsvormerkungen.
• ·Abteilung III führt die Grundpfandrechte, also Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.

Phase 4: Wie verhandeln, reservieren und finanzieren Sie?

Verhandeln Sie mit Fakten: Vergleichspreise aus der Gegend, Zustand und Sanierungsbedarf aus Besichtigung und Unterlagen. Legen Sie Ihre Obergrenze vorher fest.

Nach einer Einigung bieten Makler oft eine Reservierung an. Rechtlich bindet sie wenig, denn ein Vertrag, mit dem sich jemand zum Kauf oder Verkauf eines Grundstücks verpflichtet, muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Eine Reservierungsgebühr, die ein Makler in seinen Geschäftsbedingungen verlangt und deren Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist, hat der Bundesgerichtshof am 20. April 2023 für unwirksam erklärt (I ZR 113/22).

Parallel vergleichen Sie Finanzierungsangebote mehrerer Banken: Effektivzins, Zinsbindung, Sondertilgung und die Zeit ohne Bereitstellungszinsen. Solche Zinsen verlangen Banken laut Verbraucherzentrale meist nach 3 bis 12 Monaten für Darlehen, die noch nicht abgerufen sind. Für den Darlehensvertrag braucht die Bank auch Objektunterlagen wie Grundbuchauszug, Grundriss und Wohnflächenberechnung.

Typischer Fehler: den Kaufvertrag beurkunden zu lassen, bevor der Darlehensvertrag unterschrieben ist. Mit der Beurkundung verpflichten Sie sich zur Zahlung, eine Finanzierungsbestätigung ist dagegen oft nur eine Absichtserklärung.

Finanzierung durchrechnen

Wie läuft der Notartermin ab und was gilt für den Entwurf?

Den Kaufvertrag entwirft der Notar. Er ist zur Neutralität verpflichtet und achtet darauf, dass keine Seite ungesichert vorleistet.

Kaufen Sie als Verbraucher von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger oder einer Wohnungsgesellschaft, soll Ihnen der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen. Beim Kauf von Privat gilt diese Regel nicht. Bitten Sie den Notar dann selbst um einen frühen Entwurf.

Prüfen Sie im Entwurf vor allem diese Punkte und klären Sie Fragen vor dem Termin:

• ·Sind Objekt, Kaufpreis und mitverkaufte Gegenstände wie die Einbauküche richtig beschrieben?
• ·Wann wird der Kaufpreis fällig, und welche Voraussetzungen muss der Notar vorher bestätigen?
• ·An welchem Tag ist die Übergabe, und was gilt, wenn der Verkäufer nicht rechtzeitig auszieht?
• ·Welche Rechte aus Abteilung II übernehmen Sie, und welche Belastungen werden gelöscht?
• ·Welche Mängel sind bekannt, und ist die Gewährleistung ausgeschlossen?
• ·Wer zahlt bei einer Wohnung beschlossene Sonderumlagen und das Hausgeld bis zur Übergabe?

Wann müssen Sie den Kaufpreis zahlen?

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs. Sie sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum: Spätere Verfügungen des Verkäufers, etwa ein zweiter Verkauf oder eine neue Grundschuld, sind Ihnen gegenüber unwirksam (§ 883 BGB).

Fällig wird der Kaufpreis erst, wenn dem Eigentumserwerb nichts mehr im Weg steht. Der Notar holt dafür die Unterlagen zur Löschung alter Grundschulden, nötige Genehmigungen und die Erklärung der Gemeinde zu ihrem Vorkaufsrecht ein. Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Vertrags ausüben, und ohne den Nachweis darf das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer eintragen (§ 28 BauGB). Sind alle Voraussetzungen erfüllt, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung.

Erst dann zahlen Sie. Die Landesnotarkammer Bayern rät ausdrücklich, auf keinen Fall vorher zu überweisen. Bargeld ist beim Immobilienkauf nach § 16a Geldwäschegesetz grundsätzlich verboten, und der Notar muss sich die unbare Zahlung nachweisen lassen.

Typischer Fehler: das Darlehen zu spät abzurufen. Die Auszahlung braucht Vorlauf bei der Bank. Reichen Sie die Fälligkeitsmitteilung sofort weiter.

Wie hängen Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung zusammen?

Der Notar zeigt den Vertrag innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG). Das Finanzamt schickt Ihnen den Bescheid, und die Steuer ist einen Monat nach seiner Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Ist die Steuer bezahlt, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie darf das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer eintragen (§ 22 GrEStG).

Grunderwerbsteuer je Bundesland

Phase 5: Was passiert bei Übergabe, Eigentumsumschreibung und Einzug?

Den Tag der Übergabe regelt der Kaufvertrag, meist ist es der Tag der Kaufpreiszahlung. Ab der Übergabe tragen Sie die Gefahr, dass die Immobilie zufällig beschädigt wird, und übernehmen Nutzen und Lasten wie Mieteinnahmen und Grundsteuer (§ 446 BGB). Eigentümer sind Sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht.

Halten Sie die Übergabe in einem Protokoll fest, das beide Seiten unterschreiben: Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung, die Zahl der übergebenen Schlüssel, sichtbare Schäden mit Fotos und die übergebenen Unterlagen wie Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise und den Energieausweis.

Haben Sie Kaufpreis und Grunderwerbsteuer gezahlt und liegen dem Notar die Bestätigungen von Verkäufer und Finanzamt vor, beantragt er die Umschreibung im Grundbuch. Bis zur Eintragung kann es nach Angaben der Landesnotarkammer Bayern mehrere Monate dauern.

Typischer Fehler: Zählerstände nicht festzuhalten und Ummeldungen zu vergessen. Bei der Meldebehörde müssen Sie sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug anmelden (§ 17 Bundesmeldegesetz).

Was passiert mit der Wohngebäudeversicherung?

Eine bestehende Wohngebäudeversicherung des Verkäufers geht auf Sie über: Mit dem Eigentumswechsel treten Sie in den Vertrag ein (§ 95 VVG). Bei Immobilien ist das die Eintragung im Grundbuch.

Sie können den übernommenen Vertrag innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen. Wussten Sie nichts von der Versicherung, beginnt die Frist erst, wenn Sie davon erfahren (§ 96 VVG). Der Verkauf muss dem Versicherer unverzüglich angezeigt werden, sonst kann der Schutz später entfallen (§ 97 VVG).

Achten Sie auf die Lücke: Das Risiko tragen Sie ab der Übergabe, der Vertrag geht erst mit dem Eigentum über. Klären Sie vorher mit Verkäufer und Versicherer, wie das Gebäude ab der Übergabe versichert ist.

Bei einer Eigentumswohnung gehört die Versicherung des Gemeinschaftseigentums zur Verwaltung durch die Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Für Ihre Einrichtung brauchen Sie eine eigene Hausratversicherung.

Immobilie richtig absichern

Checkliste: Ihr Immobilienkauf in der richtigen Reihenfolge

• 1.Haushaltsrechnung aufstellen und die Rate festlegen, die dauerhaft tragbar ist.
• 2.Eigenkapital zusammenstellen und Kaufnebenkosten abziehen.
• 3.Finanzierungsbestätigung einholen und ihren Wortlaut prüfen.
• 4.Suchprofil anlegen und Exposés auf Energieangaben, Hausgeld und Wohnfläche prüfen.
• 5.Systematisch besichtigen, bei Zweifeln mit Sachverständigen.
• 6.Grundbuchauszug prüfen, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklage lesen.
• 7.Preis verhandeln und keine Reservierungsgebühr zahlen, die nie zurückgezahlt wird.
• 8.Bankangebote vergleichen und den Darlehensvertrag vor dem Notartermin unterschreiben.
• 9.Vertragsentwurf mit der Bank abstimmen und Fragen vor der Beurkundung klären.
• 10.Nach der Beurkundung die Fälligkeitsmitteilung abwarten, dann überweisen.
• 11.Grunderwerbsteuer fristgerecht zahlen, damit die Eintragung nicht stockt.
• 12.Übergabeprotokoll mit Zählerständen unterschreiben und den Versicherungsschutz ab Übergabe klären.
• 13.Innerhalb von zwei Wochen ummelden und die Eintragung im Grundbuch kontrollieren.

Wie begleitet Immobilienwerk den Kauf?

Immobilienwerk ist Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO und begleitet Käufer bundesweit persönlich durch alle fünf Phasen, von der Haushaltsrechnung bis zum Notartermin. Die Finanzierung vergleichen wir über die Plattform Europace bei mehreren Banken. Vergütet werden wir von der Bank, bei der die Finanzierung zustande kommt.

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