Zinsentwicklung: sehen, was wirklich zählt.
Bauzinsen, Bundesanleihen und Leitzins seit 2003 in einem Chart, täglich aktualisiert aus den Reihen von Bundesbank und EZB. Damit Sie nicht raten müssen, wo der Markt steht, sondern es sehen.
Bauzins 15 J.
3,92 %
Stand Juli 2026
+0,23 Punkte in zwölf Monaten
Bauzins 10 J.
3,78 %
Stand Juli 2026
+0,23 Punkte in zwölf Monaten
Bundesanleihe
3,42 %
Stand 03.09.2026
+0,58 Punkte in zwölf Monaten
Leitzins
2,40 %
Stand 03.09.2026
+0,25 Punkte in zwölf Monaten
Überblick
Das Wichtigste in Kürze
Baudarlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung kosteten im Mittel zuletzt 3,92 % (Stand Juli 2026, Zinsstatistik der Bundesbank).
Der Tiefpunkt lag bei 1,11 % im Dezember 2020. Diese Jahre waren der Ausreißer, nicht der Maßstab.
Der Bauzins folgt der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen (aktuell 3,42 %), nicht dem EZB-Leitzins (2,40 %).
Der Bauzins liegt im Schnitt 0,93 Prozentpunkte über der Anleiherendite. Dieser Aufschlag ist der Hebel für jede Abschätzung.
Ein halber Prozentpunkt macht bei 300.000 Euro Darlehen rund 125 Euro im Monat aus, über zehn Jahre also gut 15.000 Euro.
Zins und Kaufpreis gehören in dieselbe Rechnung. Wer auf den besseren Zins wartet und den teureren Preis zahlt, gewinnt nichts.
Der Zinschart
Wählen Sie einen Zeitraum und blenden Sie ein, was Sie vergleichen wollen. Fahren Sie über die Fläche, um die Werte eines Tages abzulesen.
Zeitraum
Linien
Quelle: Deutsche Bundesbank und Europäische Zentralbank. Tägliche Aktualisierung.
Tippen Sie auf eine Phasenbeschriftung im Chart, um zu lesen, was damals passiert ist.
Bauzins, Bindung über 10 Jahre
Der Effektivzins, den Banken in Deutschland im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung tatsächlich abgerechnet haben. Ein Durchschnitt über alle Kunden und alle Banken, nicht der Bestzins.
Quelle: Bundesbank, MFI-Zinsstatistik
Bauzins, Bindung 5 bis 10 Jahre
Dieselbe Statistik für die kürzere Bindung. Der Abstand zur längeren Bindung zeigt, was Planungssicherheit gerade kostet.
Quelle: Bundesbank, MFI-Zinsstatistik
Rendite 10-jähriger Bundesanleihen
Der Taktgeber. Banken refinanzieren Baudarlehen über Pfandbriefe, deren Verzinsung an dieser Rendite hängt. Sie wird börsentäglich neu festgestellt und läuft dem Bauzins voraus.
Quelle: Bundesbank, Zinsstrukturkurve
EZB-Leitzins
Der Hauptrefinanzierungssatz der EZB. Er steuert das kurze Ende des Marktes, also Tagesgeld und variable Kredite. Auf den Bauzins wirkt er nur mittelbar, was der Chart seit 2024 deutlich zeigt. Die Reihe beginnt im Oktober 2008: Davor vergab die EZB ihr Geld über Zinstender ohne festen Satz.
Quelle: Europäische Zentralbank
Der Leitzins ist nicht der Taktgeber.
Fast jeder erwartet, dass Baugeld billiger wird, sobald die EZB den Leitzins senkt. Der Chart oben zeigt das Gegenteil. Im September 2023 stand der Leitzins bei 4,50 %, heute bei 2,40 %. Der Bauzins lag damals bei 3,85 % und liegt heute bei 3,92 %.
Der Grund steckt in der Refinanzierung. Eine Bank, die Ihnen Geld für fünfzehn Jahre gibt, muss sich dieses Geld selbst für fünfzehn Jahre beschaffen. Sie tut das über Pfandbriefe, und deren Verzinsung hängt an der Rendite langlaufender Bundesanleihen. Was die Bank sich beschaffen muss, reicht sie mit einem Aufschlag weiter.
Dieser Aufschlag ist erstaunlich stabil. Genau deshalb lässt sich aus der Anleiherendite eine Spanne für den Bauzins ableiten, und genau deshalb sagt ein Blick auf die graue Linie mehr über die nächsten Wochen als jede Pressekonferenz.
Aufschlag auf die Bundesanleihe
0,93 Prozentpunkte
Mittlerer Abstand der vergangenen zwölf Monate zwischen Bauzins und Anleiherendite.
- Zuletzt gemeldeter Monat
- 0,95 Prozentpunkte
- Schnitt über zehn Jahre
- 1,45 Prozentpunkte
- Spanne in zehn Jahren
- 0,79 bis 2,18 Prozentpunkte
- Anleiherendite heute
- 3,42 %(03.09.2026)
Was den Zins bewegt
Fünf Kräfte, eine Rate
Vier davon entscheidet der Markt. Eine entscheiden Sie selbst, und die ist stärker als die meisten glauben.
Banken finanzieren langfristige Baudarlehen über Pfandbriefe. Deren Verzinsung orientiert sich an der Bundesanleihe mit vergleichbarer Laufzeit. Was die Bank sich beschaffen muss, gibt sie mit einem Aufschlag weiter. Deshalb sagt diese eine Kurve mehr über den morgigen Bauzins als jede Leitzinsentscheidung.
Drehen Sie selbst daran
Stellen Sie ein, wovon Sie ausgehen, und sehen Sie, in welche Richtung die Kräfte zusammen ziehen. Ein Gedankenspiel, keine Vorhersage.
Die Inflation bleibt über zwei Prozent.
Der Bund gibt mehr neue Anleihen aus als geplant.
Die Wirtschaft wächst kräftig.
Die EZB senkt den Leitzins weiter.
Gedankenspiel, keine Prognose
Tendenz steigend
Unter diesen Annahmen zieht der Bauzins eher an. Wer ohnehin kaufen will, sollte den heutigen Zins sichern statt auf bessere Konditionen zu warten.
Die Gewichte bilden ab, wie stark die Faktoren erfahrungsgemäß auf die langen Kapitalmarktzinsen wirken. Das ersetzt keine Marktanalyse und trifft keine Aussage über den tatsächlichen Verlauf.
Die Zins-Zeitmaschine
Dieselbe Finanzierung, ein anderer Monat. Schieben Sie den Regler durch die vergangenen Jahre und sehen Sie in Euro, was der Zins ausmacht.
Juli 2016
1,75 %
- Monatsrate
- 938 €
- Zinsen in 10 Jahren
- 46.982 €
- Restschuld nach 10 J.
- 234.482 €
Heute
3,92 %
- Monatsrate
- 1.480 €
- Zinsen in 10 Jahren
- 104.285 €
- Restschuld nach 10 J.
- 226.685 €
Unterschied in der monatlichen Rate für 300.000 € Darlehen
+542 € pro Monat
Über zehn Jahre sind das 65.100 €, und das nur, weil der Zins um 2,17 Prozentpunkte auseinanderliegt. Die Tilgung bleibt in beiden Fällen bei 2 Prozent.
Gerechnet mit dem Durchschnittszins der Bundesbank-Statistik als Sollzins, also bewusst auf der vorsichtigen Seite. Zinsen und Restschuld beziehen sich auf die ersten zehn Jahre. Was Sie tatsächlich bekommen, hängt an Ihren Zahlen, nicht am Durchschnitt.
Drei Szenarien statt einer Prognose
Niemand kennt den Zins in zwei Jahren. Was sich machen lässt: den Korridor abstecken, in dem er sich bewegen dürfte, und die Rate für jeden Fall ausrechnen.
Zwei Prozent anfängliche Tilgung, Zinsbindung über zehn Jahre.
Zinsen geben nach
3,60 %
Bundesanleihe bei 2,67 %
Monatsrate
1.399 €
−188 € gegenüber dem Basisszenario
Die Konjunktur kühlt ab, die Inflation fällt unter zwei Prozent, der Staat borgt weniger als geplant. Anleger greifen bei Bundesanleihen zu, die Rendite sinkt.
Seitwärts
4,35 %
Bundesanleihe bei 3,42 %
Monatsrate
1.586 €
Nichts Großes passiert. Die EZB hält still, die Inflation bleibt leicht über dem Ziel, die Emissionen des Bundes laufen wie angekündigt. Der Zins schwankt im gewohnten Band.
Zinsen ziehen an
5,10 %
Bundesanleihe bei 4,17 %
Monatsrate
1.774 €
+188 € gegenüber dem Basisszenario
Die Staatsausgaben steigen stärker als geplant, die Inflation verfestigt sich, oder ein außenpolitischer Schock treibt Energiepreise und Risikoaufschläge. Die Rendite klettert.
So entstehen die Zahlen: Ausgangspunkt ist die heutige Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Für das günstige und das ungünstige Szenario bewegt sie sich um jeweils 0,75 Prozentpunkte, das entspricht der Bewegung eines durchschnittlichen Jahres. Auf jede dieser Renditen kommt der Aufschlag der vergangenen zwölf Monate, also 0,93 Prozentpunkte. Das ist eine Rechnung, keine Vorhersage. Dass das Basisszenario etwas über dem zuletzt gemeldeten Bauzins liegt, hat einen Grund: Die Zinsstatistik hinkt der Anleiherendite rund einen Monat hinterher.
Das Zins-Update, wenn es zählt.
Der Chart hier ist immer aktuell. Nur schaut niemand jeden Tag nach. Deshalb melden wir uns, wenn sich etwas bewegt, das für Ihre Finanzierung eine Rolle spielt: eine deutliche Zinsbewegung, eine Entscheidung der EZB, eine Änderung bei den Förderprogrammen.
Kein Newsletter im Wochentakt, sondern eine kurze Einordnung, wenn es etwas einzuordnen gibt. Abmeldung jederzeit mit einem Klick.
Sechs Sätze, die man ständig hört
Drehen Sie die Karten um. Manches davon stimmt zur Hälfte, manches gar nicht.
Jetzt kaufen oder warten?
Die Frage lässt sich nicht am Chart beantworten, sondern nur an Ihren Zahlen. Trotzdem gibt es zwei Regeln, die fast immer tragen.
Erstens: Zins und Preis gehören zusammen. Ein halber Prozentpunkt weniger Zins ist aufgezehrt, wenn das Objekt in der Wartezeit fünf Prozent teurer wird. Und während Sie warten, läuft die Miete weiter.
Zweitens: Die Rate muss auch im schlechten Jahr passen. Nicht der Zins entscheidet über die Finanzierung, sondern ob Sie die Rate auch dann tragen, wenn das Auto kaputtgeht und die Nebenkostenabrechnung überrascht. Wer hier ehrlich rechnet, braucht den Zins nicht zu timen.
Fragen zur Zinsentwicklung
Was uns im Erstgespräch am häufigsten dazu gefragt wird.
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
Der Chart auf dieser Seite zeigt den jeweils letzten veröffentlichten Stand. Maßgeblich ist die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank: der Effektivzins, den Banken im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite an private Haushalte tatsächlich abgerechnet haben. Das ist ein Durchschnitt über alle Banken und alle Kunden. Ihr persönliches Angebot kann je nach Eigenkapital, Einkommen und Objekt spürbar darunter oder darüber liegen.
Warum sinken die Bauzinsen nicht, obwohl die EZB den Leitzins senkt?
Weil Baudarlehen nicht am Leitzins hängen. Banken refinanzieren langfristige Darlehen über Pfandbriefe, deren Verzinsung sich an der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen orientiert. Der Leitzins steuert dagegen das kurze Ende, also Tagesgeld und variable Kredite. Blenden Sie im Chart beide Linien ein, dann sehen Sie, wie weit die beiden Kurven seit 2024 auseinanderlaufen.
Woher stammen die Daten in diesem Chart?
Ausschließlich aus amtlichen Quellen. Die Bauzinsreihen kommen aus der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank, die Rendite der Bundesanleihen aus der Zinsstrukturkurve der Bundesbank, der Leitzins von der Europäischen Zentralbank. Ein automatischer Abgleich holt die Reihen täglich nach, deshalb ist der Chart immer auf dem zuletzt veröffentlichten Stand.
Lässt sich die Zinsentwicklung vorhersagen?
Seriös nicht. Wer eine Zahl mit Komma für 2028 nennt, tut so, als wüsste er, wie Inflation, Konjunktur und Staatsverschuldung sich entwickeln. Sinnvoll ist stattdessen ein Korridor: Wohin kann die Rendite der Bundesanleihe laufen, und was folgt daraus über den historischen Aufschlag für den Bauzins. Genau das machen die drei Szenarien auf dieser Seite.
Soll ich mit dem Kauf warten, bis die Zinsen fallen?
Rechnen Sie beides zusammen, Zins und Kaufpreis. Ein halber Prozentpunkt weniger Zins ist wieder aufgezehrt, wenn das Objekt in der Wartezeit fünf Prozent teurer wird. Dazu kommt: Die Miete läuft weiter. Wer ein passendes Objekt gefunden hat und die Rate dauerhaft tragen kann, sollte die Entscheidung am Objekt festmachen, nicht am Zins.
Welche Zinsbindung ist die richtige?
Entscheidend ist nicht der Zinssatz, sondern die Restschuld am Ende der Bindung. Zehn Jahre sind günstiger im Zins, hinterlassen aber eine größere Restschuld, die zu unbekannten Konditionen weiterfinanziert werden muss. Fünfzehn oder zwanzig Jahre kosten Aufschlag und kaufen Planungssicherheit. Wer knapp kalkuliert, fährt mit der langen Bindung besser.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Damit sichern Sie sich den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu fünf Jahren fällig wird. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag pro Wartemonat. Sinnvoll ist das, wenn Sie steigende Zinsen für wahrscheinlicher halten als fallende oder wenn Sie schlicht Planungssicherheit brauchen. Der Aufschlag ist der Preis dieser Sicherheit.
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Diese Seiten führen den Gedanken weiter.
Ihr Zins entsteht nicht im Chart.
Er entsteht, wenn eine Bank Ihre Unterlagen sieht. Schildern Sie kurz, wo Sie stehen. Wir vergleichen über 500 Banken und sagen Ihnen ehrlich, was für Sie erreichbar ist.
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