Dachgeschoss ausbauen: Genehmigung, Vorschriften und Kosten

Braucht der Ausbau eine Baugenehmigung?

In den meisten Fällen ja. Wird ein Dachboden, der bisher nur Abstellraum war, zu Wohn- oder Schlafräumen, ändert sich seine Nutzung. Das Baurecht spricht von Aufenthaltsräumen, und für die gelten Anforderungen an Höhe, Licht, Brandschutz und Wärmeschutz, die ein Speicher nie erfüllen musste.

Einige Bundesländer haben den Ausbau in bestehenden Wohngebäuden erleichtert, teils geht er ohne Bauantrag. Das ist von Land zu Land verschieden, und verfahrensfrei heißt nicht regelfrei: Die Vorschriften gelten trotzdem, nur prüft sie vorher niemand. Wer sie verfehlt, trägt das Risiko später allein.

Fast immer genehmigungspflichtig sind Eingriffe, die das Haus von außen verändern: neue Gauben, ein angehobenes Dach oder eine andere Dachform. Hier kommen der Bebauungsplan und die Abstandsflächen ins Spiel. Wird das Dachgeschoss durch den Ausbau zum Vollgeschoss, kann das Haus die zulässige Zahl der Geschosse überschreiten.

Die Vorschriften, an denen Ausbauten scheitern

Die Landesbauordnungen folgen weitgehend der Musterbauordnung, weichen im Detail aber ab. Die folgenden Werte sind deshalb Orientierung. Maßgeblich ist die Bauordnung Ihres Landes.

• ·Raumhöhe: Aufenthaltsräume brauchen in der Regel 2,40 m lichte Höhe. Für Räume im Dachgeschoss gelten Erleichterungen, in vielen Ländern etwa 2,20 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche, wobei Raumteile unter 1,50 m Höhe außer Betracht bleiben.
• ·Tageslicht: Die Fensterfläche muss mindestens ein Achtel der Grundfläche des Raums betragen.
• ·Zweiter Rettungsweg: Liegt keine zweite Treppe vor, muss ein Fenster als Rettungsweg taugen. Die Musterbauordnung verlangt dafür eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 × 1,20 m, höchstens 1,20 m über dem Fußboden, und die Feuerwehr muss das Fenster mit der Leiter erreichen.
• ·Wärmeschutz: Wird das Dach gedämmt oder erneuert, gibt das Gebäudeenergiegesetz Höchstwerte vor, für Dachschrägen einen U-Wert von 0,24 W/(m²K).
• ·Statik: Die alte Balkenlage des Dachbodens war oft nur für Lagerung gedacht. Ob sie Wohnnutzung, Estrich und Möbel trägt, gehört vom Statiker geprüft.
• ·Treppe: Eine Einschubtreppe reicht für Wohnraum nicht. Die neue Treppe braucht Platz im Geschoss darunter, und der fehlt dort oft.

Was der Ausbau kostet

Für einen einfachen Ausbau ohne Gauben, bei dem Dach und Dachstuhl in Ordnung sind, rechnen Fachleute grob mit 1.000 bis 2.000 € je Quadratmeter neuer Wohnfläche. Gauben, eine neue Treppe, ein Bad unterm Dach oder eine fällige Dachsanierung treiben den Betrag deutlich nach oben.

Dazu kommen Planung, Statik und die Gebühren des Bauamts. Für die Dämmung gibt es unter Umständen Förderung, die aber vor Beginn der Arbeiten beantragt werden muss.

Förderung für die Dämmung finden

Wie viel Wohnfläche am Ende zählt

Unter der Dachschräge ist nicht jeder Quadratmeter Grundfläche auch Wohnfläche. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte und unter 1 m gar nicht. Aus 60 m² Dachboden werden so leicht 40 m² Wohnfläche.

Das zählt doppelt: für die Rechnung, ob sich der Ausbau lohnt, und beim Kauf, wenn im Exposé die Grundfläche als Wohnfläche steht.

Beim Kauf: Ist das ausgebaute Dach genehmigt?

Viele Dachgeschosse wurden irgendwann ausgebaut, ohne dass je ein Antrag gestellt wurde. Für den Käufer ist das kein Detail. Eine nicht genehmigte Wohnfläche darf die Bank nicht als Wohnfläche bewerten, das Bauamt kann die Nutzung untersagen, und Bestandsschutz gilt nur für das, was einmal genehmigt war.

Fordern Sie deshalb die Bauakte an und vergleichen Sie die genehmigten Pläne mit dem, was Sie besichtigen. Steht im Plan „Dachboden“, im Exposé aber „Kinderzimmer“, gehört das vor dem Notartermin geklärt. Oft lässt sich ein Ausbau nachträglich genehmigen, aber nur, wenn er die heutigen Vorschriften erfüllt.

Bei Eigentumswohnungen kommt eine zweite Frage hinzu: Der Dachboden ist meist Gemeinschaftseigentum. Aus ihm eigenes Sondereigentum zu machen, braucht in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer und einen Notar. Ein bloßer Mehrheitsbeschluss der Versammlung reicht dafür meist nicht.

Alle Prüfpunkte für die Besichtigung