Welcher Kredit passt zu Ihrem Leben?
Von der Annuität bis zum Volltilger: Fünf Darlehensarten, fünf völlig unterschiedliche Jahrzehnte. Hier sehen Sie, was jede davon für Ihre Rate, Ihre Zinskosten und Ihre Restschuld bedeutet.
- Alle Darlehensarten im interaktiven Schaubild vergleichen
- Quiz in acht Fragen mit persönlicher Empfehlung
- Konditionen von über 500 Banken, für Sie kostenfrei
Überblick
Das Wichtigste in Kürze
Über neun von zehn Selbstnutzern finanzieren mit einem Annuitätendarlehen. Es ist der Standard, aber nicht automatisch die beste Wahl.
Die richtige Darlehensart hängt von Einkommenssicherheit, Zeithorizont und Nutzung ab, nicht vom Zinssatz allein.
Die Zinsbindung entscheidet über Ihre Planungssicherheit und über die Restschuld, die am Ende neu finanziert werden muss.
Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel sind die zwei Vertragsdetails, die im Zweifel mehr wert sind als ein Zehntelprozent Zins.
Die Monatsrate sollte 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten, empfohlen sind höchstens 35 Prozent.
Fördermittel müssen vor dem Kaufvertrag beantragt sein. Danach ist der Anspruch unwiderruflich weg.
Die fünf Darlehensarten im Vergleich
Alle fünf Formen lösen dieselbe Aufgabe: Ein Kredit wird über Jahre zurückgezahlt. Sie unterscheiden sich darin, wie sich Zins und Tilgung über die Zeit verteilen. Genau das entscheidet, ob Ihre Rate gleich bleibt, sinkt oder erst am Ende in einer Summe fällig wird.
Verschieben Sie Darlehenssumme, Zins und Tilgung. Das Schaubild rechnet mit: Gold sind die Zinsen, Navy ist die Tilgung.
Annuitätendarlehen: gleichbleibende Rate, planbare Jahre
Rate: bleibt gleich
Die mit Abstand häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Sie zahlen über die gesamte Zinsbindung eine konstante Monatsrate aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, wandert im Lauf der Jahre immer mehr von der Rate in die Tilgung. Am Ende der Bindung bleibt eine Restschuld, die Sie anschließend finanzieren.
Jahr 1
13 T€ Zinsen9 T€ Tilgung
Jährliche Zahlung je Jahr der Bindung
Ihre Zahlen
1.808 €
Monatsrate im ersten Jahr
- Rate im Jahr 15
- 1.808 €
- Zinskosten in dieser Zeit
- 150.393 €
- Restschuld nach 15 Jahren
- 174.893 €
- Gesamtlaufzeit
- 25 Jahre
Dafür spricht
- Konstante Belastung, dadurch sichere Haushaltsplanung
- Der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate, die Tilgung steigt
- Sondertilgung meist bis 5 Prozent jährlich möglich
- Nach 10 Jahren jederzeit kündbar nach § 489 BGB
Das sollten Sie wissen
- Restschuld am Ende der Zinsbindung, Anschlussfinanzierung nötig
- Sondertilgungen sind der Höhe nach begrenzt
- Lange Bindungen kosten einen Zinsaufschlag
Passt zu: Angestellten und Beamten mit regelmäßigem Einkommen, die Wert auf Planungssicherheit legen.
Überschlagsrechnung ohne Gebühren, Bereitstellungszinsen und Fördermittel. Der Zins wird über die eingestellte Bindung als konstant angenommen. Ihre tatsächlichen Konditionen hängen von Bonität, Beleihungsauslauf und Objekt ab. Wir rechnen sie im Gespräch konkret durch.
KfW und Förderdarlehen: das günstigste Geld im Paket
Förderdarlehen sind keine eigene Finanzierungsform, sondern ein Baustein, der neben das Bankdarlehen tritt. Der Zins liegt unter Marktniveau, bei manchen Programmen kommt ein Tilgungszuschuss dazu, der nicht zurückgezahlt wird.
- Wohneigentum für Familien mit Kindern, mit Einkommensgrenze
- Klimafreundlicher Neubau nach Effizienzstufen
- Energetische Sanierung als Einzelmaßnahme oder Komplettpaket
- Heizungstausch mit Grundförderung und Zusatzboni
- Altersgerechter Umbau und Barrierereduzierung
- Landesprogramme, je nach Bundesland zusätzlich
Die Reihenfolge ist entscheidend: Der Antrag läuft immer über eine Bank und muss vor Abschluss des Kaufvertrags beziehungsweise vor Beginn der Maßnahme gestellt sein. Wer erst unterschreibt und dann fragt, verliert den Anspruch endgültig.
Sanierung und Förderung durchrechnenDer Sanierungsrechner zeigt Kosten, Förderquote und Amortisation für die typischen Maßnahmen, auf Basis gepflegter aktueller Fördersätze.Zum Sanierungsrechner
Die Zinsbindung: Ihr Schutz vor Zinsänderungen
Die Sollzinsbindung sagt, wie lange Ihr Zinssatz garantiert ist. Sie ist unabhängig von der Darlehensart und meist kürzer als die Gesamtlaufzeit. Was am Ende der Bindung übrig bleibt, ist die Restschuld, und die entscheidet über Ihr Risiko.
Beispiel: 350.000 Euro Darlehen, 2,5 Prozent anfängliche Tilgung, 3,5 Prozent Zins bei zehn Jahren Bindung.
Mittlere Bindung
Das ausgewogene Verhältnis aus Sicherheit und Preis. Für die meisten Selbstnutzer die richtige Wahl. Nach zehn Jahren dürfen Sie ohnehin kündigen.
Angenommener Sollzins
3,50 %
Referenz bei zehn Jahren
Monatsrate
1.750 €
konstant über die Bindung
Restschuld am Ende
245.414 €
nach 10 Jahren neu zu finanzieren
Unabhängig davon gilt § 489 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung dürfen Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Bindung über zehn Jahre hinaus bindet also nur die Bank, nicht Sie.
Was Ihren Zins tatsächlich bestimmt
Der Zinssatz, den Sie am Ende bekommen, entsteht aus drei Quellen. Eine davon können Sie nicht beeinflussen. Zwei schon, und dort liegt das Geld, das sich in der Beratung verdienen lässt.
Auf ein Symbol tippen, um die Faktoren dahinter zu sehen.
Die Stellschrauben, an denen wir im Gespräch tatsächlich drehen.
Daran können Sie etwas ändern
Beleihungsauslauf
Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert. Unter 60 Prozent gibt es die besten Konditionen, über 90 Prozent wird es teuer.
Eigenkapital
Jeder eingebrachte Euro senkt den Beleihungsauslauf. Der Sprung über eine Stufengrenze wirkt stärker als der Betrag vermuten lässt.
Sollzinsbindung
Je länger die Bindung, desto höher der Aufschlag. Zehn Jahre sind der Standard, zwanzig kaufen Sicherheit gegen Aufpreis.
Tilgungshöhe
Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt bei manchen Banken den Zins, weil das Risiko schneller abschmilzt.
Sonderoptionen
Sondertilgungsrecht, Tilgungssatzwechsel und Bereitstellungsfreiheit sind bequem, kosten aber jeweils einen kleinen Aufschlag.
Sondertilgung und Tilgungswechsel: Ihre Flexibilitätsreserve
Ein Darlehensvertrag läuft über Jahrzehnte, Ihr Leben ändert sich schneller. Diese drei Optionen kosten wenig und retten im Ernstfall die gesamte Finanzierung.
Sondertilgungsrecht
Erlaubt zusätzliche Tilgungen, meist bis fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei den meisten Banken kostenlos, bei zehn Prozent gibt es einen kleinen Zinsaufschlag.
Tilgungssatzwechsel
Sie dürfen den Tilgungssatz während der Laufzeit anpassen, üblich sind zwei bis drei Wechsel. Die wichtigste Option für alle, deren Einkommen sich noch verändern wird.
Tilgungsaussetzung
In einem echten Engpass kann die Tilgung befristet ausgesetzt werden. Das rettet die Finanzierung, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Zinskosten.
Forward-Darlehen: den Zins von morgen heute sichern
Läuft Ihre Zinsbindung in sechs bis sechzig Monaten aus, können Sie sich die heutigen Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag, üblich sind etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit.
Wann sich der Aufschlag lohnt
Ein Forward-Darlehen ist eine Versicherung, kein Renditegeschäft. Es lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten oder wenn die Anschlussrate bei einem Zinsanstieg Ihr Budget sprengen würde. Wer ohnehin nur eine kleine Restschuld hat, braucht es nicht.
- Vorlauf von 6 bis 60 Monaten möglich
- Konditionen werden heute verbindlich festgeschrieben
- Abnahmepflicht: Sie müssen das Darlehen später wirklich nehmen
- Bankwechsel dabei jederzeit möglich
Welche Darlehensart passt zu mir?
Acht Fragen zu Ihrer Situation, danach eine Einschätzung mit Vorteilen, Fallstricken und den Vertragsdetails, auf die Sie in Ihrem Fall achten sollten. Ohne Anmeldung, ohne Datenabfrage.
Welche Darlehensart passt zu mir?
Frage 1 von 8
Wofür nutzen Sie die Immobilie?
Die Nutzung entscheidet mit darüber, ob Zinsen steuerlich absetzbar sind.
Die vier Fehler, die am meisten kosten
Diese vier Punkte sehen wir in der Beratung immer wieder. Keiner davon ist exotisch, und jeder kostet über die Laufzeit einen vierstelligen bis fünfstelligen Betrag.
Nur auf den Zinssatz schauen
Der niedrigste Zins ist nicht automatisch die beste Finanzierung. Ohne Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel kann ein um 0,05 Prozentpunkte günstigeres Angebot Sie am Ende teurer kommen.
Zu knapp kalkulieren
Rechnen Sie mit Instandhaltung, Hausgeld und Rücklage, nicht nur mit der Rate. Die Belastung sollte auch dann tragbar sein, wenn ein Einkommen zeitweise wegfällt.
Eigenleistung überschätzen
Beim Sanieren wird die eigene Arbeitskraft fast immer zu hoch angesetzt. Banken erkennen Eigenleistung ohnehin nur begrenzt an, meist bis etwa 15 Prozent der Bausumme.
Fördermittel liegen lassen
KfW-Darlehen und Zuschüsse müssen vor dem Kaufvertrag beziehungsweise vor Beginn der Maßnahme beantragt sein. Wer erst danach fragt, verliert den Anspruch endgültig.
So finden wir Ihre Struktur
Die perfekte Darlehensart gibt es nicht. Es gibt die passende Struktur für Ihre Situation, und die besteht fast immer aus mehreren Bausteinen.
- 1
Situation aufnehmen
Einkommen, Eigenkapital, Familienplanung und Zeithorizont. Daraus ergibt sich, welche Darlehensarten überhaupt sinnvoll sind und welche wir gleich aussortieren.
- 2
Struktur bauen
Wir stellen zwei bis drei Varianten gegenüber, meist Kombinationen aus Bankdarlehen und Förderung, jeweils mit Rate, Restschuld und Gesamtkosten.
- 3
Konditionen holen
Aus über 500 Banken suchen wir für die gewählte Struktur den besten Anbieter und begleiten Sie bis zur Auszahlung.
Unverbindliches Angebot anfordern
Schreiben Sie uns kurz, worum es geht: Kaufpreis, verfügbares Eigenkapital und Zeitrahmen. Wir melden uns mit einer ersten Einschätzung und den Strukturen, die für Sie erreichbar sind.
Fragen zu den Darlehensarten
Die Punkte, an denen Käufer beim Vergleich regelmäßig hängen bleiben.
Welche Darlehensart ist die häufigste in Deutschland?
Das Annuitätendarlehen. Über neun von zehn Baufinanzierungen für Selbstnutzer laufen darüber, weil die gleichbleibende Rate die Haushaltsplanung über die gesamte Zinsbindung planbar macht.
Kann ich mehrere Darlehensarten kombinieren?
Ja, und in der Praxis ist genau das der Normalfall. Typisch ist ein Annuitätendarlehen als Basis, ergänzt um ein zinsverbilligtes KfW-Darlehen und gelegentlich einen Bausparvertrag für die spätere Anschlussfinanzierung.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die verbliebene Restschuld wird neu finanziert, entweder bei derselben Bank als Prolongation oder bei einem anderen Anbieter als Umschuldung. Der Wechsel ist kostenfrei möglich, es fallen nur die Gebühren für die Abtretung der Grundschuld an.
Wie lange sollte die Zinsbindung sein?
Bei niedrigen Zinsen möglichst lang, bei hohen eher kurz. Zehn Jahre sind der Standard, fünfzehn bis zwanzig Jahre kaufen zusätzliche Sicherheit gegen einen Aufschlag. Nach zehn Jahren dürfen Sie nach § 489 BGB ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Wenn Ihre Zinsbindung in sechs bis sechzig Monaten ausläuft, sichert ein Forward-Darlehen den heutigen Zins für die Anschlussfinanzierung. Sie zahlen dafür einen Aufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Das ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, kein Renditegeschäft.
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Zwei Prozent sind das Minimum, drei Prozent die verbreitete Empfehlung. Bei zwei Prozent anfänglicher Tilgung und vier Prozent Zins läuft das Darlehen rund 30 Jahre, bei drei Prozent nur noch etwa 23 Jahre. Die Zinsersparnis dazwischen liegt regelmäßig im fünfstelligen Bereich.
Was kostet die Beratung zur Darlehensart?
Für Sie nichts. Vergütet werden wir von der Bank, bei der die Finanzierung zustande kommt, und zwar unabhängig davon, welche es wird. Sie zahlen keine Beratungs- oder Vermittlungsgebühr.
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Erst die Struktur. Dann der Zins.
Zwanzig Minuten Gespräch klären, welche Darlehensart und welche Zinsbindung zu Ihrem Leben passen. Erst danach lohnt es sich, über Zehntelprozente zu reden.
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