Bauen oder kaufen? Wohnung oder Haus?
Vier Wege, eine Entscheidung. Auf dieser Seite finden Sie den Vergleich, die Kosten beider Wege und ein Quiz, das Ihre Antworten zu einer Empfehlung verdichtet.
- Wohntyp-Quiz in sieben Fragen, ohne Kontaktdaten
- Kostenrechner für Neubau und Bestandskauf im direkten Vergleich
- Typische Sanierungskosten nach Baujahr, bevor Sie bieten
Überblick
Das Wichtigste in Kürze
Es gibt keine allgemein richtige Antwort. Budget, Lebenssituation und Zeitplan entscheiden.
Die Wohnung kostet weniger und macht weniger Arbeit, das Haus bietet Platz und Gestaltungsfreiheit.
Der Neubau ist planbar und energetisch aktuell, braucht aber zwölf bis achtzehn Monate und einen Kostenpuffer.
Die Bestandsimmobilie ist schneller bezogen und günstiger, bringt aber Sanierungskosten mit.
Beim Neubau fehlen in fast jeder ersten Rechnung Baunebenkosten, Außenanlagen und Küche.
Im Bestand gehört der Sanierungsbedarf vor das Gebot gerechnet, nicht danach.
Die vier Optionen im Vergleich
Hinter der Frage „bauen oder kaufen“ stecken eigentlich zwei Entscheidungen: Wohnung oder Haus, und Neubau oder Bestand. Beide lassen sich getrennt beantworten, und beide haben eine Seite, die in Exposés selten steht.
Die Eigentumswohnung
Komfort und Flexibilität, meist in zentraler Lage
Dafür spricht
- Niedrigere Anschaffungskosten als ein Haus in vergleichbarer Lage
- Dach, Fassade und Gemeinschaftsanlagen betreut die Verwaltung
- Zentrale Lagen mit besserer Anbindung
- Niedrigere Heizkosten und Versicherungsbeiträge
- Bei veränderter Lebenssituation leichter wieder verkäuflich
Dagegen spricht
- Umbauten brauchen oft die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
- Monatliches Hausgeld inklusive Instandhaltungsrücklage
- Weniger Privatsphäre, mögliche Lärmbelästigung
- Kein zusätzlicher Platz, wenn die Familie wächst
Das eigene Haus
Freiraum und Gestaltungsfreiheit, meist am Stadtrand
Dafür spricht
- Umbauten und Anbauten nach eigenen Wünschen
- Garten, Terrasse und Platz für die ganze Familie
- Keine direkten Nachbarn hinter der Wand
- Haus mit Grundstück gilt als besonders wertbeständig
- Kein Hausgeld, volle Kontrolle über alle Kosten
Dagegen spricht
- Deutlich höhere Anschaffungskosten
- Alle Reparaturen und Instandhaltungen liegen bei Ihnen
- Höhere Heiz-, Versicherungs- und Steuerlast
- Gartenpflege und Hauswartung kosten regelmäßig Zeit
10 bis 15 %
Kaufnebenkosten kommen auf jeden Kaufpreis obendrauf, aus Eigenkapital zu zahlen.
15 bis 20 %
Baunebenkosten kommen beim Neubau auf die reine Bausumme.
12 bis 18
Monate dauert ein Hausbau von der Planung bis zum Einzug.
1 bis 2 %
des Immobilienwerts pro Jahr sollten für Instandhaltung zurückgelegt werden.
Welcher Wohntyp sind Sie?
Sieben Fragen zu Platzbedarf, Lage, Zeit und Kostenbereitschaft. Am Ende sehen Sie, welche der vier Optionen zu Ihren Antworten passt, wo dieser Weg erfahrungsgemäß teuer wird und womit Sie sinnvollerweise weitermachen.
Frage 1 von 7
Wie viel Platz brauchen Sie in fünf Jahren?
Die Antworten bleiben in Ihrem Browser. Es werden keine Daten übertragen und keine Kontaktdaten abgefragt.
Woran Sie die Entscheidung festmachen
Das Quiz gibt eine Richtung. Ob sie trägt, entscheidet sich an sechs Punkten, die sich rechnen oder messen lassen.
Eigenkapital und Rate
Als Faustregel gelten 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, mindestens aber die Kaufnebenkosten von 10 bis 15 Prozent. Die monatliche Rate sollte 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten, damit Spielraum bleibt.
Laufende Kosten
Betriebskosten von 2 bis 4 Euro je Quadratmeter im Monat beim Haus, 1,50 bis 3 Euro bei der Wohnung. Dazu 1 bis 2 Prozent des Immobilienwerts jährlich für Instandhaltung, die in keiner Kreditrate stehen.
Platzbedarf in fünf Jahren
Für Paare reichen meist 60 bis 80 Quadratmeter, mit ein bis zwei Kindern werden 100 bis 130 daraus. Homeoffice braucht zusätzlich 10 bis 15 Quadratmeter, die sonst am Esstisch fehlen.
Berufliche Bindung
Wer standortgebunden arbeitet, kann langfristig planen. Wer damit rechnet, in fünf Jahren die Stadt zu wechseln, fährt mit einer gut vermietbaren Wohnung besser als mit einem Haus im Speckgürtel.
Zeit für Haus und Garten
Ein Garten von 300 bis 500 Quadratmetern kostet zwei bis fünf Stunden pro Woche, dazu ein bis drei Stunden für Hauswartung. Für die einen Erholung, für die anderen der Grund, doch bei der Wohnung zu bleiben.
Lage und Infrastruktur
Haltestelle unter 500 Metern, Grundschule unter einem Kilometer, Supermarkt unter zwei, Hausarzt unter fünf. Diese Wege prägen den Alltag stärker als der Grundriss und bestimmen die Wertentwicklung mit.
Bauen und kaufen im Kostenvergleich
Beim Neubau setzen sich die Gesamtkosten aus Grundstück, Erschließung, Baukosten, Baunebenkosten und Außenanlagen zusammen, dazu ein Puffer für Verzögerungen und Sonderwünsche. Beim Bestandskauf sind es Kaufpreis, Kaufnebenkosten und die Sanierung, die je nach Zustand ansteht.
Stellen Sie beides mit Ihren Zahlen nebeneinander. Die Balken zeigen, wo das Geld jeweils hingeht.
Für beide Wege
Neubau
Den Bodenrichtwert Ihrer Lage veröffentlicht der Gutachterausschuss Ihres Landkreises.
Ausstattungsstandard
Bestandskauf
Inklusive Grundstück, so wie im Exposé ausgewiesen.
Zustand
Haus bauen
617.271 €
- Grundstück
- 193 T€
- Erschließung und Außenanlagen
- 77 T€
- Baukosten
- 259 T€
- Baunebenkosten (17 %)
- 44 T€
- Kaufnebenkosten Grundstück
- 14 T€
- Puffer (10 %)
- 30 T€
Haus kaufen
495.744 €
- Kaufpreis
- 406 T€
- Kaufnebenkosten (7,5 %)
- 30 T€
- Maklerprovision (3,57 %)
- 14 T€
- Sanierung (teilsaniert)
- 45 T€
Der Neubau kostet 121.527 € mehr als der jeweils andere Weg.
Überschlagsrechnung mit Berliner Kaufnebenkosten (6 % Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar und Grundbuch) und geteilter Maklerprovision. Nicht enthalten sind Küche, Einbauschränke und Umzug. Beim Bauträgerkauf kann die Grunderwerbsteuer je nach Vertragsgestaltung auch auf die Bauleistung anfallen.
Zwei Posten werden dabei regelmäßig unterschätzt. Beim Neubau sind es die Baunebenkosten von 15 bis 20 Prozent der Bausumme, in denen Architekt, Statiker, Bauantrag und Bodengutachten stecken. Beim Bestandskauf ist es der Sanierungsbedarf, der sich am Baujahr erstaunlich gut abschätzen lässt.
Sanierungsbedarf im Bestand
Der Zustand einer Immobilie schlägt unmittelbar auf den Preis durch. Ist der Sanierungsbedarf beim Kauf erkennbar, ist er auch verhandelbar. Ist er es nicht, zahlen Sie ihn zweimal: einmal im Kaufpreis und einmal beim Handwerker.
Bei diesen Baujahren steht in der Regel eine Vollsanierung an. Wer den Preis danach verhandelt, kauft gut. Wer die Kosten übersieht, zahlt sie zweimal.
Was bei Ihrem Objekt ansteht. Wählen Sie ab, was schon erledigt ist:
Sanierungsbudget
83 T€bis190 T€
Diese Summe gehört vor das Gebot gerechnet, nicht danach. Belegt ist sie zugleich das stärkste Argument in der Kaufpreisverhandlung.
Spannen für ein freistehendes Einfamilienhaus mit rund 140 m² Wohnfläche, Stand 2026. Die tatsächlichen Kosten hängen von Region, Zustand und Handwerkerlage ab. Was davon gefördert wird, rechnet der Sanierungsrechner aus.
Warnsignale beim Besichtigungstermin
Feuchtigkeit
Flecken an Wänden, muffiger Geruch, abblätternde Tapeten oder ein Luftentfeuchter im Keller. Die Ursache steckt fast immer in der Abdichtung und ist teuer.
Risse im Mauerwerk
Waagerechte oder treppenförmige Risse können auf Setzungsschäden hindeuten. Frisch überstrichene Stellen an denselben Wänden sind ein eigenes Signal.
Veraltete Technik
Alte Sicherungskästen mit Schraubsicherungen, sichtbar verlegte Rohre, Heizkörper aus den Siebzigern. Die Erneuerung liegt schnell im mittleren fünfstelligen Bereich.
Diese Fragen gehören in jeden Besichtigungstermin:
- Wann wurde zuletzt saniert, und was genau?
- Wie alt ist die Heizungsanlage?
- Was steht im Energieausweis?
- In welchem Zustand sind die Fenster?
- Ist das Dach dicht, wann wurde es zuletzt gedeckt?
- Gibt es Feuchtigkeit oder Schimmel im Keller?
Förderung und Finanzierung beider Wege
Beide Wege werden gefördert, nur unterschiedlich. Für den Neubau gibt es zinsverbilligte KfW-Kredite, sobald das Haus die Effizienzhaus-Standards erreicht. Für die Sanierung im Bestand gibt es Zuschüsse und Kredite über die Bundesförderung für effiziente Gebäude, beim Heizungstausch mit den höchsten Sätzen. Regionale Programme kommen je nach Bundesland dazu.
Beim Neubau
Die Förderung hängt am erreichten Effizienzhaus-Standard. Sie muss vor Baubeginn beantragt werden, sonst ist sie verloren. Wer knapp unter einer Stufe landet, prüft, was die letzten Prozentpunkte kosten und was sie an Förderung bringen.
Beim Bestandskauf
Kauf und Sanierung lassen sich in einer Finanzierung bündeln. Das ist günstiger als ein späterer Modernisierungskredit und verhindert, dass die Sanierung an fehlendem Eigenkapital scheitert.
Entscheidung besprechen
Wenn Sie zwischen zwei Wegen schwanken, hilft meistens weniger die dritte Meinung als eine durchgerechnete Zahl. Schreiben Sie uns, wo Sie stehen. Wir rechnen beide Varianten mit Ihren Werten durch und sagen Ihnen ehrlich, welche trägt.
Hilfreich für uns: Ihr Ergebnis aus dem Wohntyp-Quiz, die gewünschte Region und ob ein Grundstück schon vorhanden ist.
Fragen zu bauen und kaufen
Was Käufer und Bauherren wissen wollen, bevor sie sich festlegen.
Ist bauen oder kaufen günstiger?
In der Summe ist der Kauf einer Bestandsimmobilie meist günstiger, weil beim Neubau Grundstück, Erschließung, Baunebenkosten und Außenanlagen zusammenkommen. Dafür ist der Neubau planbarer und braucht in den ersten Jahren keine Sanierung. Wer eine unsanierte Bestandsimmobilie kauft und anschließend energetisch ertüchtigt, landet oft in derselben Größenordnung wie ein Neubau. Der Kostenrechner auf dieser Seite rechnet beide Wege mit Ihren Zahlen durch.
Wie lange dauert ein Hausbau?
Von der ersten Planung bis zum Einzug sind zwölf bis achtzehn Monate realistisch, bei Bauträgern mit fertigen Typenhäusern manchmal weniger. Dazu kommt die Zeit für Grundstückssuche und Baugenehmigung, die je nach Gemeinde mehrere Monate beträgt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens die Kaufnebenkosten, also 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, sollten aus eigenen Mitteln kommen. Banken empfehlen 20 bis 30 Prozent, weil dann der Beleihungsauslauf unter 80 Prozent bleibt und der Zins spürbar niedriger ausfällt. Vollfinanzierungen sind möglich, aber deutlich teurer.
Welche Baunebenkosten fallen beim Neubau an?
Rund 15 bis 20 Prozent der reinen Bausumme: Architekt, Statiker, Bauantrag, Vermessung, Bodengutachten, Baustrom und Bauversicherungen. Dazu kommen Erschließung des Grundstücks, Außenanlagen sowie Küche und Einbauschränke, die in keinem Bauvertrag stehen.
Wie erkenne ich den Sanierungsbedarf einer Bestandsimmobilie?
Der Energieausweis gibt eine erste Richtung, das Baujahr eine zweite. Belastbar wird es mit einem Baugutachten für 800 bis 1.500 Euro. Eine Thermografie kostet 300 bis 800 Euro und zeigt Wärmebrücken. Wer Asbest oder Schimmel ausschließen will, rechnet mit weiteren 500 bis 1.500 Euro. Gemessen an fünfstelligen Sanierungskosten ist das gut investiert.
Welche Förderung gibt es für Neubau und Sanierung?
Für den Neubau gibt es zinsverbilligte KfW-Kredite, wenn das Haus die Effizienzhaus-Standards erreicht. Für die Sanierung im Bestand gibt es Zuschüsse und Kredite über die Bundesförderung für effiziente Gebäude, beim Heizungstausch mit den höchsten Sätzen. Welche Programme sich in Ihrem Fall kombinieren lassen und was regionale Programme dazugeben, rechnen wir im Gespräch durch.
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