Kaufen oder mieten? Rechnen Sie es aus.
Die Frage lässt sich beantworten, aber nicht pauschal. Machen Sie den Schnell-Check, rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen durch und sehen Sie in Euro, ab welchem Jahr sich der Kauf für Sie trägt.
Überblick
Das Wichtigste in Kürze
Der Kauf startet mit einem Rückstand in Höhe der Kaufnebenkosten, meist zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises.
Der Kipppunkt ist das Jahr, ab dem das Vermögen des Käufers das eines Mieters übersteigt, der dasselbe Geld anlegt.
Je länger Sie bleiben, desto klarer gewinnt der Kauf. Unter fünf Jahren lohnt er sich fast nie.
Der Kaufpreisfaktor ordnet das Objekt ein: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete, unter 22 günstig, über 30 teuer.
Instandhaltung und Verwaltung gehören in jede ehrliche Rechnung, sonst sieht der Kauf zu gut aus.
Was sich nicht rechnen lässt, entscheidet oft mit: Sicherheit, Gestaltungsfreiheit und Beweglichkeit.
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Erst die Tendenz, dann die Zahlen
Sechs Fragen zu Ihrer Lebenssituation. Danach wissen Sie, in welche Richtung es bei Ihnen geht, bevor Sie den Rechner öffnen.
Frage 1 von 6
Wie lange wollen Sie voraussichtlich dort wohnen?
Die Haltedauer ist der stärkste einzelne Faktor im Vergleich.
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So rechnet der Vergleich
Käufer und Mieter starten mit demselben Geld. Der Käufer steckt sein Eigenkapital in Kaufpreis und Nebenkosten, der Mieter legt es an. Direkt nach dem Notartermin liegt der Käufer deshalb hinten, und zwar genau um die Nebenkosten.
Danach zählt jedes Jahr die Differenz. Der Käufer zahlt seine Kreditrate, spart sich dafür die Kaltmiete und trägt zusätzlich Instandhaltung und Verwaltung. Was er gegenüber dem Mieten mehr zahlt, legt der Mieter im Vergleich an. Zahlt der Käufer weniger, etwa nach der Volltilgung, schrumpft das Vermögen des Mieters entsprechend.
Verglichen wird am Ende Immobilienvermögen gegen Geldvermögen: beim Käufer der Immobilienwert abzüglich Restschuld, beim Mieter das angelegte Kapital. Die Betriebskosten stehen bewusst in keiner der beiden Rechnungen, denn sie fallen beim Mieten wie beim Kaufen an.
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Sie ist der größte Einzelposten der Nebenkosten und Ländersache. Der Rechner nimmt automatisch den Satz Ihres Bundeslandes.
- 3,5 Prozent
- Bayern
- 5,0 Prozent
- Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 Prozent
- Hamburg, Sachsen
- 6,0 Prozent
- Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 Prozent
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
Sieben Punkte, die den Ausschlag geben
Der Rechner liefert die Zahlen. Diese Faktoren erklären, warum sie so ausfallen, wie sie ausfallen.
Kaufnebenkosten von zehn bis fünfzehn Prozent sind nach dem Notartermin weg. Diesen Rückstand holt der Käufer nur über die Zeit auf. Unter fünf Jahren gewinnt fast immer der Mieter, ab fünfzehn Jahren fast immer der Käufer.
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Fünf Sätze, die man ständig hört
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Weiterrechnen
Der Vergleich beantwortet das Ob. Diese Rechner beantworten das Wie viel.
Häufige Fragen zu Kauf und Miete
Kurz beantwortet, ohne Kleingedrucktes.
Ab wann lohnt sich der Kauf gegenüber der Miete?
Entscheidend ist die Haltedauer. Die Kaufnebenkosten von zehn bis fünfzehn Prozent sind sofort weg und müssen erst wieder aufgeholt werden. Bei üblichen Annahmen liegt der Kipppunkt zwischen zehn und zwanzig Jahren. Unter fünf Jahren fährt der Mieter fast immer besser, ab fünfzehn Jahren fast immer der Käufer. Der Rechner auf dieser Seite zeigt Ihnen das Jahr für Ihre eigenen Zahlen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar rund 1,5 Prozent, Grundbuch etwa 0,5 Prozent und die Maklerprovision meist 3,57 Prozent für den Käufer. Zusammen sind das je nach Land und Vermittlung zwischen rund 9 und 15 Prozent des Kaufpreises. In Berlin liegt die Grunderwerbsteuer bei 6 Prozent, in Bayern bei 3,5 Prozent.
Was ist der Kaufpreisfaktor und welcher Wert ist gut?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten Sie für das Objekt zahlen. Unter 22 gilt ein Objekt gemessen an der Miete als günstig, zwischen 22 und 30 als normal, über 30 als teuer. In den großen Städten liegt der Faktor seit Jahren über 30, in vielen mittelgroßen Städten deutlich darunter.
Warum liegt der Käufer im ersten Jahr hinter dem Mieter?
Weil die Kaufnebenkosten sofort abfließen und keinen Gegenwert haben. Wer 250.000 Euro zahlt und 30.000 Euro Nebenkosten trägt, besitzt danach eine Immobilie für 250.000 Euro und hat 30.000 Euro weniger Vermögen als vorher. Genau diesen Rückstand baut die Tilgung über die Jahre wieder ab.
Mit welcher Wertsteigerung sollte ich rechnen?
Über lange Zeiträume lagen deutsche Wohnimmobilien nominal ungefähr auf Höhe der Inflation. Zwischen 2010 und 2022 war es in den Ballungsräumen deutlich mehr, seit 2022 hat der Markt einen Teil davon wieder abgegeben. Wer vorsichtig rechnen will, setzt ein bis zwei Prozent an und prüft im Rechner, ob das Ergebnis auch dann noch trägt.
Ist die eigene Immobilie eine gute Altersvorsorge?
Sie hat einen großen Vorteil: Im Ruhestand entfällt die Miete, und das entlastet das Budget genau dann, wenn das Einkommen sinkt. Der Nachteil ist die fehlende Teilbarkeit. Wer Geld braucht, kann keine einzelnen Quadratmeter verkaufen. Sinnvoll ist deshalb, neben der Immobilie eine Rücklage zu behalten, statt jeden Euro in die Tilgung zu stecken.
Wie zuverlässig ist der Kauf-Miet-Rechner?
Er rechnet die Zahlungsströme korrekt durch, aber er kann die Zukunft nicht kennen. Zins nach der Zinsbindung, Wertentwicklung, Mietsteigerung und die Rendite einer Geldanlage sind Annahmen. Deshalb zeigt der Rechner nicht nur ein Ergebnis, sondern auch, wie stark es sich verschiebt, wenn Sie an diesen Stellschrauben drehen.
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