Standortanalyse
Wir prüfen die Adresse Ihres Wunschobjekts so, wie eine Bank sie prüfen würde: Anbindung, Preisniveau, Bodenrichtwert, Lärm, Hochwasser, Sonnenertrag und die Auflagen, die im Exposé nie stehen. Sie bekommen einen Bericht, der jede Zahl mit ihrer Quelle zeigt.
Beispiellage zur Veranschaulichung. Ihre Zahlen stehen im eigenen Bericht.
Die Analyse Ebene für Ebene
Eine Besichtigung dauert zwanzig Minuten, meist am Sonntagvormittag bei gutem Wetter. Was die Adresse an einem Dienstag um sieben Uhr bedeutet, wie laut die Straße wirklich ist und was das Bezirksamt beim Umbau verlangt, sehen Sie dabei nicht. Genau das legen wir offen.
Sie nennen uns die Adresse aus dem Exposé, mehr braucht es nicht. Alles Weitere hängen wir an diesen einen Punkt: Jede Zahl im Bericht bezieht sich auf ihn, nicht auf den Stadtteil und nicht auf die Stadt.
Beispiellage. Quelle dieser Ebene: Geokodierung über OpenStreetMap
Mikrolage entscheidet über den Alltag und über den Wiederverkauf. Wir messen die Wege zu den Punkten, die täglich zählen, und zwar in Metern statt in Adjektiven wie zentral oder gut angebunden.
Beispiellage. Quelle dieser Ebene: 14 Kategorien aus OpenStreetMap, Radius 2 km
Der Angebotspreis im Exposé ist eine Behauptung. Wir stellen daneben, was in der Umgebung wirklich aufgerufen und bezahlt wird, dazu den amtlichen Bodenrichtwert und wie lange Objekte hier im Schnitt am Markt stehen.
Beispiellage. Quelle dieser Ebene: Marktdaten-Anbieter und amtliche Bodenrichtwertkarten
Lärm, Wasser und Luft stehen in keinem Exposé, kosten aber Lebensqualität und Geld. Hochwasser ist dabei der teuerste Punkt: Liegt die Adresse in einem Risikogebiet, wird die Elementarversicherung teuer oder gar nicht erst angeboten.
Beispiellage. Quelle dieser Ebene: Gefahrenkarten der Länder, PVGIS der EU-Kommission, Luftmessdaten
Ob Sie die Wohnung teilen, den Grundriss öffnen oder später vermieten können, hängt nicht am Grundbuch allein, sondern an den Satzungen des Bezirks. Diese Einordnung erstellt eine KI und ist im Bericht auch so gekennzeichnet, damit Sie wissen, was Sie beim Amt gegenprüfen sollten.
Beispiellage. Quelle dieser Ebene: KI-Einschätzung, im Bericht als solche ausgewiesen
Am Ende steht ein Wert von 0 bis 100, getragen von fünf Teilwerten. Er ersetzt kein Gutachten und tut auch nicht so. Er sagt Ihnen, wo dieser Standort im Vergleich steht, und macht zwei Objekte in verschiedenen Stadtteilen vergleichbar.
Beispiellage. Quelle dieser Ebene: Bericht als PDF, auf Wunsch für mehrere Objekte im Vergleich
Sie brauchen nur die Adresse. Den Rest tragen wir zusammen und erklären Ihnen, was daraus für Ihr Objekt folgt.
Standortanalyse anfordernÜberblick
Alles am Haus lässt sich ändern, nur die Lage nicht. Sie entscheidet über Alltag, Preis und Wiederverkauf.
Die Mikrolage schlägt die Makrolage: Innerhalb desselben Stadtteils liegen fünfstellige Beträge zwischen zwei Straßen.
Wir werten acht Datenquellen für Ihre Adresse aus, von amtlichen Bodenrichtwerten bis zu den Hochwasser-Gefahrenkarten der Länder.
Liegt die Adresse in einem Überschwemmungsgebiet, wird die Elementarversicherung teuer oder gar nicht mehr angeboten.
Milieuschutz, Mietpreisbremse und Denkmalschutz entscheiden darüber, was Sie mit der Immobilie später überhaupt machen dürfen.
Ihre erste Standortanalyse ist kostenlos, jede Zahl im Bericht nennt ihre Quelle.
Herkunft der Zahlen
Wir schreiben nicht sehr gute Anbindung, sondern S-Bahnhof in 450 Metern, Stand OpenStreetMap. Sie sollen jede Aussage nachprüfen können, auch die, die Ihnen nicht gefällt.
Die von den Gutachterausschüssen der Länder festgesetzten Werte je Quadratmeter Grundstück, mit Stichtag und Bodenrichtwertzone.
Die Überschwemmungsgebiete der Landesbehörden: häufiges Hochwasser, HQ100 und Extremereignis. Entscheidend für die Elementarversicherung.
Angebots- und Abschlusspreise je Quadratmeter im Umkreis, Anzahl der ausgewerteten Objekte und die durchschnittliche Vermarktungsdauer.
Vierzehn Kategorien im Umkreis von zwei Kilometern, von der S-Bahn bis zum Spielplatz, jeweils mit Luftlinienentfernung.
Der zu erwartende Jahresertrag einer Photovoltaikanlage an dieser Adresse, berechnet aus Einstrahlungsdaten der Europäischen Kommission.
Einwohnerzahl, Wanderungssaldo, Durchschnittsalter und Arbeitslosenanteil für Stadt, Bezirk und Ortsteil, jeweils mit Erhebungsjahr.
Luftqualitätsindex mit Feinstaub, Stickstoffdioxid und Ozon, gemessen für die Koordinate der Adresse.
Die klimatischen Kennwerte des Standorts, als Rahmen für Heizlast, Verschattung und Sommerhitze.
Für Milieuschutz, Sanierungsgebiete, Mietpreisbremse, Denkmalschutz und die demografische Einordnung gibt es keine bundesweite Schnittstelle, die man abfragen könnte. Diesen Teil erstellt ein KI-Modell, und im Bericht ist er als KI-Analyse gekennzeichnet. Er ist ein sehr guter Ausgangspunkt für das Gespräch mit dem Bezirksamt und ausdrücklich keine Rechtsauskunft.
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Datenquellen je Adresse, dazu die KI-Einordnung
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Kategorien im Umfeld, mit Entfernung
0 km
Radius um die Adresse
0 €
für Ihre erste Standortanalyse
Wer von Lage spricht, meint meist die Stadt oder den Stadtteil. Das ist die Makrolage: Wirtschaftskraft der Region, Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt, Kaufkraft. Sie sagt Ihnen, ob der Markt hier in zehn Jahren noch trägt. Sie ist wichtig, aber sie ist nicht der Grund, warum zwei Wohnungen im selben Kiez 60.000 Euro auseinanderliegen.
Das macht die Mikrolage: die Straße, die Hausnummer, die Seite des Blocks. Ob Ihr Fenster zur vierspurigen Ausfallstraße zeigt oder in den begrünten Innenhof. Ob die Grundschule fußläufig ist oder zwei Umstiege entfernt. Ob nebenan eine Baulücke liegt, in die jemand demnächst sechs Geschosse setzt.
Beides gehört in die Bewertung, und zwar getrennt. Eine gute Makrolage rettet keine schlechte Mikrolage: In einer wachsenden Stadt steht die Wohnung an der falschen Kreuzung genauso lange zum Verkauf wie überall sonst.
Fast jeder Käufer bewertet die Lage. Nur bewertet er sie unter Bedingungen, die mit dem späteren Alltag wenig zu tun haben: sonntags um elf, bei gutem Wetter, mit einem Makler daneben, der die Sonnenseite betont.
So steht es im Exposé
So steht es im Bericht
Ein Termin am Sonntagvormittag, bei gutem Wetter
Das Umfeld unabhängig vom Termin betrachtet
Zentral, gut angebunden, ruhig gelegen
S-Bahnhof in 450 Metern, Hauptstraße mit 58 dB(A) tags
Entfernungen zur Schule nach Gefühl geschätzt
Jede Entfernung gemessen und im Bericht belegt
Hochwasser und Auflagen kommen beim Notar zur Sprache
Hochwasserzone und Milieuschutz vor dem Gebot bekannt
Preisgefühl aus zwei, drei anderen Inseraten
Preisniveau aus den ausgewerteten Objekten im Umkreis
Der teuerste dieser Irrtümer ist der Preisvergleich mit anderen Inseraten. Angebotspreise sind keine Marktpreise, sie liegen systematisch darüber. Wer daran seine Vorstellung ausrichtet, hält ein überteuertes Objekt für einen fairen Preis, weil das Objekt daneben noch teurer ist.
Sie haben schon ein konkretes Objekt im Blick?Die Objekteinwertung nimmt das Gebäude selbst unter die Lupe und liefert Ihnen eine realistische Preisspanne, bevor Sie ein Gebot abgeben.Zur ObjekteinwertungFür Elementarschäden gibt es keinen Kontrahierungszwang. Versicherer stufen jede Adresse anhand der amtlichen Gefahrenkarten ein, und je näher Ihr Objekt an einem Überschwemmungsgebiet liegt, desto teurer wird der Schutz. In den höchsten Gefährdungsklassen wird er auf dem freien Markt gar nicht mehr angeboten.
Das ist nicht nur eine Frage der Prämie. Ohne Elementarschutz steht Ihre Bank vor einem Risiko, das sie nicht mag, und ein späterer Käufer stellt genau diese Frage. Deshalb prüfen wir die Zonen für häufiges Hochwasser, das hundertjährige Ereignis (HQ100) und das Extremereignis vor dem Gebot, nicht danach.
In vielen begehrten Quartieren gilt eine Erhaltungssatzung, im Volksmund Milieuschutz. Dort ist genehmigungspflichtig, was anderswo Ihre Sache ist: Wände versetzen, ein zweites Bad einbauen, den Balkon anhängen, die Wohnung in Eigentum umwandeln. Manches wird schlicht nicht genehmigt.
Dazu kommen Sanierungsgebiete mit eigenen Genehmigungsvorbehalten, Zweckentfremdungsverbote, die eine kurzzeitige Vermietung ausschließen, die Mietpreisbremse für den Fall, dass Sie später vermieten, sowie Denkmal- und Ensembleschutz, der schon beim Fensteraustausch beginnt.
Für keinen dieser Punkte gibt es eine bundesweite Schnittstelle, die man einfach abfragen könnte. Deshalb erstellt diesen Teil ein KI-Modell, und im Bericht steht das auch so. Sie bekommen damit eine belastbare Liste dessen, was Sie beim Bezirksamt gegenprüfen sollten, bevor Sie Umbaupläne machen.
Sie bekommen einen Bericht, den Sie mit zur Besichtigung und zum Bankgespräch nehmen können. Er ist so aufgebaut, dass jede Zahl ihre Herkunft nennt und Lücken als Lücken sichtbar bleiben.
Neben der Momentaufnahme steht darin die Entwicklung: Kauf- und Mietpreise je Quadratmeter über die letzten Quartale, für Wohnen und für Gewerbe, jeweils im Vergleich Deutschland, Stadt, Bezirk und Ortsteil. Dazu Einwohnerzahl, Wanderungssaldo, Durchschnittsalter und Arbeitslosenanteil aus den Statistischen Ämtern. So sehen Sie, ob eine Lage gerade anzieht oder ihren Zenit hinter sich hat.
Ein Wert von 0 bis 100, getragen von fünf Teilwerten für Infrastruktur, Markt, Luft, Sonnenertrag und rechtliche Beschränkungen. Er macht zwei Objekte in verschiedenen Stadtteilen vergleichbar.
Vierzehn Kategorien im Umkreis von zwei Kilometern, jeweils mit den nächstgelegenen Treffern und der Entfernung. Von der S-Bahn bis zum Spielplatz.
Kauf- und Mietpreise je Quadratmeter im Umkreis, die Anzahl der ausgewerteten Objekte, die Vermarktungsdauer und der amtliche Bodenrichtwert mit Stichtag.
Hochwasserzone, Lärmwerte für Tag und Nacht, Luftqualität sowie die rechtlichen Beschränkungen, letztere klar als KI-Einschätzung gekennzeichnet.
Wenn Sie mit uns kaufen, liegt der Bericht zusätzlich in Ihrem Kundenportal, neben Wunschliste, Besichtigungsprotokollen und Finanzierung. Dort können Sie mehrere Standorte nebeneinanderlegen, statt PDFs zu vergleichen.
Sie suchen noch?Legen Sie ein Suchprofil an, dann kommen passende Objekte automatisch zu Ihnen, jeweils mit Standortbewertung und geschätztem Marktwert.Zur ImmobiliensucheEin Werkzeug, das alles kann, gibt es nicht, und wir wollen keins verkaufen. Damit Sie wissen, woran Sie sind:
Was sie leistet: Sie bringt Sie mit Fakten in die Besichtigung und in die Preisverhandlung, statt mit Bauchgefühl unter Zeitdruck. Das ist in der Praxis der Unterschied zwischen einem Gebot, das Sie später rechtfertigen können, und einem, das Sie nur bereuen.
Nennen Sie uns die Adresse. Wir werten sie aus, ordnen die Zahlen für Ihr Objekt ein und melden uns mit dem Bericht, in der Regel noch am selben Werktag. Kostenlos und ohne dass Sie sich zu irgendetwas verpflichten.
Straße und Ort genügen. Wenn Sie noch kein konkretes Objekt haben, nennen Sie uns einfach den Kiez oder die Gegend, in der Sie suchen.
Was Kaufinteressenten uns am häufigsten stellen, bevor sie uns eine Adresse schicken.
Ihre erste Standortanalyse ist kostenlos und unverbindlich. Wir verdienen nichts an der Analyse, sondern erst dann, wenn Sie später eine Finanzierung über uns abschließen, und in dem Fall zahlt die Bank, nicht Sie. Wenn Sie mehrere Objekte vergleichen wollen, sprechen Sie uns an, das lässt sich in aller Regel einrichten.
In der Regel am selben Werktag. Die Datenabrufe selbst dauern rund zwei Minuten, die Zeit geht für die Einordnung drauf: Wir schauen uns an, was die Zahlen für Ihr konkretes Objekt bedeuten, und schreiben das dazu.
Nein. Viele Interessenten lassen zuerst zwei oder drei Gegenden prüfen, bevor sie überhaupt suchen. Nennen Sie uns statt der Hausnummer einfach die Straße oder den Kiez, dann bezieht sich die Auswertung auf diesen Mittelpunkt.
Nein, und sie tut auch nicht so. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB darf nur ein zertifizierter Sachverständiger erstellen, es kostet vierstellig und betrachtet das Gebäude. Unsere Analyse betrachtet die Lage und liefert Ihnen das Preisniveau, in dem sich ein fairer Preis bewegen muss. Für die Einordnung eines konkreten Objekts gibt es die Objekteinwertung.
Diesen Teil erstellt ein KI-Modell, weil es dafür keine bundesweite Schnittstelle gibt. Im Bericht ist der Abschnitt deshalb ausdrücklich als KI-Analyse gekennzeichnet. Er ist ein guter Ausgangspunkt und ersetzt keine Auskunft des Bezirksamts. Wo es amtliche Daten gibt, etwa bei Bodenrichtwerten und Hochwasserzonen, nutzen wir ausschließlich diese.
Die Analyse läuft bundesweit. Nur bei den Bodenrichtwerten und den Hochwasserkarten hängt die Tiefe vom Bundesland ab, weil jedes Land seine Daten anders bereitstellt. Fehlt eine Quelle für Ihre Adresse, steht das im Bericht, statt dass wir die Lücke mit einer Schätzung füllen.
Sie wird für die Analyse verwendet und bei uns gespeichert, damit Ihr Berater den Bericht erstellen und Ihnen zusenden kann. Wir geben sie nicht an Dritte weiter und verkaufen keine Adressdaten. Auf Wunsch löschen wir alles wieder, eine kurze Nachricht genügt.
Diese Seiten führen den Gedanken weiter.
Im Erstgespräch schauen wir uns gemeinsam an, welche Gegenden zu Ihrem Budget und Ihrem Alltag passen, und welche Adressen Sie sich sparen können. Zwanzig Minuten, danach wissen Sie mehr als nach drei Besichtigungen.
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