Beim Blick auf den Kaufpreis vergessen viele Käufer die zweite Rechnung: Kaufnebenkosten von 6 bis 12 Prozent, die zusätzlich anfallen und fast immer aus Eigenkapital bezahlt werden müssen. Bei 450.000 € Kaufpreis sind das schnell 40.000 bis 55.000 €.
Aus welchen Posten bestehen die Kaufnebenkosten?
- ·Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland der größte Einzelposten.
- ·Notar: rund 1,5 Prozent für Beurkundung von Kaufvertrag und Grundschuld.
- ·Grundbuch: rund 0,5 Prozent für Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung.
- ·Makler: üblich 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, seit 2020 meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Rechenbeispiel: Wohnung für 450.000 € in Berlin
In Berlin gilt eine Grunderwerbsteuer von 6 Prozent. Für eine Wohnung mit 450.000 € Kaufpreis ergeben sich: 27.000 € Grunderwerbsteuer, rund 6.750 € Notar, rund 2.250 € Grundbuch und 16.065 € Maklerprovision. Zusammen 52.065 €, also 11,6 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis.
Diese Summe muss als Eigenkapital verfügbar sein, denn Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Wer das übersieht, plant sein Budget um zehn Prozent zu groß.
Wann wird was fällig?
Die Reihenfolge ist planbar: Die Notarrechnung kommt wenige Wochen nach der Beurkundung. Der Grunderwerbsteuerbescheid folgt meist sechs bis acht Wochen später und ist binnen eines Monats zu zahlen. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nicht als Eigentümer eingetragen werden.
Die Maklerprovision wird üblicherweise direkt nach dem Notartermin fällig, die Grundbuchkosten nach der Eintragung.
Vier legale Wege, Nebenkosten zu senken
- 1.Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Sauna oder Markise separat im Kaufvertrag ausweisen: Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- 2.Bei Eigentumswohnungen die Instandhaltungsrücklage herausrechnen lassen, sie gehört nicht zur Bemessungsgrundlage.
- 3.Provisionsfreie Objekte gezielt suchen oder die Provision verhandeln.
- 4.Kein Notar-Anderkonto ohne Grund: Es verursacht zusätzliche Gebühren, die selten nötig sind.
