Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Höhe, Länder-Tabelle und Rechenbeispiele

Das Wichtigste in Kürze

• ·Die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises meist der größte Posten. Den Satz bestimmt das Bundesland, in dem die Immobilie liegt.
• ·Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab. Für Kauf und Grundschuld kommen zusammen meist 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises zusammen.
• ·Seit dem 23. Dezember 2020 zahlen Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte der Maklerprovision. Die Gesamtprovision liegt laut Verbraucherzentrale je nach Region häufig bei 5,95 bis 7,14 Prozent.
• ·Bei 400.000 € Kaufpreis kostet der Kauf mit Makler in Berlin rund 43.700 € extra, in Bayern rund 33.700 €.
• ·Die Verbraucherzentrale rät, die Nebenkosten und zusätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital zu bezahlen.

Aus welchen Posten bestehen die Kaufnebenkosten?

Bei einem üblichen Kauf mit Finanzierung kommen bis zu fünf Posten zusammen:

• ·Die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• ·Die Kosten des Notars für Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung und Grundschuld, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer.
• ·Die Gebühren des Grundbuchamts für Vormerkung, Eintragung als Eigentümer und Grundschuld.
• ·Eine Maklerprovision, wenn ein Makler den Kauf vermittelt hat.
• ·Freiwillig ein Gutachter oder Bausachverständiger, der die Immobilie vor dem Kauf prüft.

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Die Grundschuld bestellen Sie für Ihre eigene Finanzierung, ihre Kosten tragen Sie deshalb ebenfalls.

Die Grunderwerbsteuer schulden nach § 13 GrEStG in der Regel beide Vertragsparteien. In der Praxis vereinbaren Käufer und Verkäufer aber meist, dass der Käufer sie allein zahlt. Bei der Maklerprovision kommt es auf den Maklervertrag und die gesetzliche Halbteilung an, dazu unten mehr.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland?

Den größten Teil der Nebenkosten bestimmt der Ort. Nach Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes legt jedes Land den Satz der Grunderwerbsteuer selbst fest. Am 10.10.2026 reicht er von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Zuletzt geändert hat ihn Bremen, das zum 1. Juli 2025 von 5 auf 5,5 Prozent erhöht hat.

Besteuert wird der Kaufpreis. Mitverkauftes Zubehör wie eine gebrauchte Einbauküche gehört nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn es mit realistischem Wert gesondert im Vertrag steht. Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung darf dagegen nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 2020 nicht abgezogen werden. Fällig wird die Steuer einen Monat nach dem Bescheid des Finanzamts.

Ein Beispiel aus Berlin: Die Wohnung kostet 400.000 €, darin enthalten ist eine gebrauchte Einbauküche für 8.000 €. Steht der Küchenpreis gesondert im Vertrag, zahlen Sie 6 Prozent auf 392.000 €, also 23.520 € statt 24.000 €. Setzen Sie für gebrauchtes Inventar aber nur an, was ein fremder Käufer heute dafür zahlen würde.

Alles zur Grunderwerbsteuer: Berechnung, Befreiungen, Neubau

Was kosten Notar und Grundbuchamt?

Die Gebühren von Notar und Grundbuchamt sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Grundlage ist der Geschäftswert, beim Kaufvertrag also der Kaufpreis, bei der Grundschuld ihr Betrag. Aus Tabelle B des Gesetzes ergibt sich eine volle Gebühr, die je nach Tätigkeit mit einem festen Satz multipliziert wird. Für einen Geschäftswert von 400.000 € beträgt die volle Gebühr 785 €, für 320.000 € sind es 635 €.

Typisch für einen finanzierten Kauf sind beim Notar die Beurkundung des Kaufvertrags (2,0 Gebühren), der Vollzug (0,5), die Betreuung, etwa die Mitteilung, dass der Kaufpreis fällig ist (0,5), und die Bestellung der Grundschuld für die Bank (1,0). Hinzu kommen 19 Prozent Umsatzsteuer und Auslagen. Das Grundbuchamt berechnet die Auflassungsvormerkung (0,5), deren spätere Löschung (25 €), die Eintragung als Eigentümer (1,0) und die Eintragung der Grundschuld (1,0). Auf die Gebühren des Grundbuchamts fällt keine Umsatzsteuer an.

Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum, bis Sie selbst im Grundbuch stehen. Verfügt der Verkäufer nach ihrer Eintragung noch einmal über das Grundstück, etwa durch einen zweiten Verkauf oder eine neue Belastung, ist das insoweit unwirksam, als es Ihren Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 BGB). Diese Gebühr schützt also Ihre Zahlung, auch wenn die Vormerkung nach der Umschreibung wieder gelöscht wird.

Zusammen sind das in diesem Beispiel rund 5.400 € ohne Auslagen, etwa 1,35 Prozent des Kaufpreises. Die Verbraucherzentrale nennt für Notar und Grundbuch je nach Höhe der Grundschuld 1 bis 1,5 Prozent. Nicht enthalten sind Sonderfälle wie Vollmachten, Genehmigungen oder die Löschung alter Belastungen.

Wie viel Maklerprovision zahlen Käufer?

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Laut Verbraucherzentrale liegt sie je nach Region häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, also bei 5 bis 6 Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer.

Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten seit dem 23. Dezember 2020 die §§ 656a bis 656d BGB. Der Maklervertrag braucht mindestens Textform (§ 656a). Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen Käufer und Verkäufer gleich viel zahlen, sonst ist der Maklervertrag unwirksam (§ 656c). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen, und sein Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat (§ 656d).

Bei einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent zahlen Sie als Käufer also höchstens 3,57 Prozent, bei 400.000 € sind das 14.280 €. Liegt die Gesamtprovision am unteren Ende der Spanne bei 5,95 Prozent, sind es 2,975 Prozent oder 11.900 €. Nach Angaben der Verbraucherzentrale gelten diese Regeln nur beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher, für Mehrfamilienhäuser oder Baugrundstücke nicht zwingend.

Kaufpreis und Konditionen besser verhandeln

Brauchen Sie einen Gutachter?

Ein Gutachter ist keine Pflicht. Ein Bausachverständiger kann aber die Besichtigung begleiten und einschätzen, welche Mängel und Sanierungskosten auf Sie zukommen. Das hilft vor allem bei älteren Gebäuden, bei denen sich Feuchtigkeit, Dach oder Haustechnik von außen schwer beurteilen lassen.

Die Kosten hängen vom Umfang ab. Lassen Sie sich vorher ein schriftliches Angebot mit Leistungsumfang geben. Die Bank schätzt den Wert der Immobilie für ihre eigene Kreditentscheidung ein, diese Bewertung ersetzt aber keinen fachkundigen Blick auf Bausubstanz und Mängel.

Welche Kosten kommen nach dem Kauf hinzu?

Zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn zählen nur Steuer, Notar, Grundbuch und Makler. Für Ihre Planung gehören weitere Ausgaben dazu, die nicht im Kaufvertrag stehen: der Umzug, neue Möbel und häufig eine Einbauküche, die Sie nicht aus der alten Wohnung mitnehmen können.

Bei älteren Gebäuden rät die Verbraucherzentrale, Renovierung und Modernisierung schon im ersten Finanzierungskonzept einzuplanen und einen großzügigen Puffer für Unvorhergesehenes zu lassen. Bei Eigentumswohnungen kommt das monatliche Hausgeld hinzu.

Die Kosten für die Grundschuld sind dagegen schon in den Notar- und Grundbuchkosten oben enthalten. Ohne Finanzierung entfallen sie.

Rechenbeispiel: Was kostet eine Wohnung für 400.000 € in Berlin und in Bayern?

Angenommen ist eine Eigentumswohnung für 400.000 €, ein Darlehen über 320.000 € mit einer Grundschuld in gleicher Höhe und ein Makler mit 7,14 Prozent Gesamtprovision, von der Sie die Hälfte tragen. Der einzige Unterschied ist der Ort: Berlin mit 6 Prozent Grunderwerbsteuer, Bayern mit 3,5 Prozent.

In Berlin kommen damit rund 43.700 € zum Kaufpreis hinzu, knapp 11 Prozent. In Bayern sind es rund 33.700 €, gut 8 Prozent. Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf rund 29.400 € in Berlin und 19.400 € in Bayern.

Zum Vergleich: In Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland oder Schleswig-Holstein wären es mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer 2.000 € mehr als in Berlin.

Kaufnebenkosten für Ihren Kaufpreis berechnen

Was finanziert die Bank, und warum kommen die Nebenkosten aus Eigenkapital?

Für die Bank ist die Immobilie die Sicherheit für das Darlehen. Die Nebenkosten erhöhen deren Wert nicht: Steuer, Notar und Makler sind bezahlt, ohne dass ein zusätzlicher Gegenwert entsteht. Die Verbraucherzentrale rät, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einzubringen. Nach ihren Angaben fordern Banken oft 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln.

Wer kein oder nur wenig Eigenkapital einsetzt, zahlt laut Verbraucherzentrale höhere Zinsen, braucht tendenziell länger bis zur Entschuldung und trägt das Risiko, bei einem frühen Verkauf mit Schulden dazustehen. Eine Finanzierung, die auch die Nebenkosten abdeckt, ist deshalb die teurere Lösung.

Für das Beispiel oben heißt das: Wer in Berlin 20 Prozent des Kaufpreises plus alle Nebenkosten selbst aufbringen will, braucht rund 123.700 €. In Bayern sind es rund 113.700 €. Ohne Makler sinkt der Betrag auf rund 109.400 € in Berlin und 99.400 € in Bayern.

Wie viel Eigenkapital Sie brauchen

Wann wird welcher Betrag fällig?

Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Erst wenn sie bezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Sie nicht als Eigentümer eingetragen werden (§ 22 GrEStG).

Notar und Grundbuchamt stellen ihre Kosten für die jeweilige Tätigkeit in Rechnung. Die Maklerprovision richtet sich nach dem Maklervertrag. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, wird Ihr Anteil erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat (§ 656d BGB).

Die Nebenkosten fallen also rund um den Notartermin und die Eintragung ins Grundbuch an. Halten Sie das Geld dafür auf einem Konto bereit, über das Sie kurzfristig verfügen können.

Wie lassen sich Kaufnebenkosten legal senken?

• 1.Weisen Sie mitverkauftes Inventar wie eine gebrauchte Küche mit realistischem Wert gesondert im Kaufvertrag aus. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an.
• 2.Rechnen Sie die Instandhaltungsrücklage nicht heraus. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass sie die Steuer nicht mindert, und ein solcher Vertrag bringt Ihnen nichts.
• 3.Suchen Sie gezielt nach Objekten ohne Käuferprovision, oder sprechen Sie die Höhe der Provision an, bevor Sie den Maklervertrag schließen.
• 4.Achten Sie bei Wohnungen und Einfamilienhäusern auf die Halbteilung. Ist der Makler für beide Seiten tätig und belastet sie ungleich, ist der Maklervertrag unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB).
• 5.Lassen Sie die Grundschuld nur so hoch eintragen, wie es für Ihre Finanzierung sinnvoll ist, und verzichten Sie auf ein Notaranderkonto ohne besonderen Anlass.
• 6.Kaufen Sie in Hessen erstmals Wohneigentum zur eigenen Nutzung, prüfen Sie das Hessengeld. Es beträgt 10.000 € je einziehendem Käufer, höchstens 20.000 €, und 5.000 € je Kind, begrenzt auf die gezahlte Grunderwerbsteuer.
• 7.Verhandeln Sie den Kaufpreis. Er bestimmt Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Provision zugleich.

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