Bauzinsen sichern: Forward-Darlehen, Bausparvertrag und lange Zinsbindung im Vergleich

Das Wichtigste in Kürze

• ·Ein Forward-Darlehen legt den Zins für eine Anschlussfinanzierung meist bis zu 60 Monate im Voraus fest. Dafür verlangen Banken einen Aufschlag, der mit jedem Monat Vorlauf wächst.
• ·Ein Forward-Darlehen müssen Sie abnehmen, auch wenn die Zinsen fallen oder Sie die Immobilie verkaufen. Sonst verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung.
• ·Beim Bausparvertrag steht der Darlehenszins fest, der Zeitpunkt der Auszahlung aber nicht. Die Abschlussgebühr liegt laut Verbraucherzentrale bei 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme.
• ·Eine Zinsbindung über zehn Jahre dürfen Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
• ·Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage bringen höchstens 70 bzw. 42,30 Euro im Jahr für eine einzelne Person und gelten nur unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen.

Warum lohnt es sich, über die Zinssicherung nachzudenken?

Bei einer Baufinanzierung entscheidet der Zins über einen großen Teil der Kosten. Schon kleine Unterschiede beim Sollzins verändern die Monatsrate und die Restschuld am Ende der Zinsbindung spürbar. Wer heute kauft oder in einigen Jahren eine Anschlussfinanzierung braucht, weiß nicht, wo die Zinsen dann stehen werden. Genau dieses Risiko lässt sich gegen einen Aufpreis begrenzen.

Zinssicherung ist keine Wette darauf, dass die Zinsen steigen. Sie ist eine Versicherung für den Fall, dass ein höherer Zins Ihre Finanzierung sprengen würde. Die Verbraucherzentrale Niedersachsen hält ein Forward-Darlehen deshalb vor allem dann für sinnvoll, wenn die Immobilie bei weiter steigenden Zinsen nicht mehr finanzierbar wäre. Wer dagegen auch einen deutlich höheren Zins tragen könnte, braucht die Sicherheit weniger dringend.

Konkrete Zinssätze nennen wir in diesem Ratgeber bewusst nicht, denn sie ändern sich täglich. Den aktuellen Stand und die Entwicklung der vergangenen Jahre finden Sie auf unserer Seite zu den Bauzinsen.

Bauzinsen heute und ihre Entwicklung ansehen

Wann sollten Sie sich um die Zinsen kümmern?

Für Käuferinnen und Käufer ist der Zins erst mit dem unterschriebenen Darlehensvertrag gesichert. Bis dahin gilt höchstens die Frist, die eine Bank in ihr Angebot schreibt. Wer ein Objekt gefunden hat, sollte die Finanzierung deshalb parallel zur Kaufverhandlung vorbereiten, damit zwischen Zusage und Notartermin keine Zeit verloren geht. Beim Neubau kommt eine zweite Frage hinzu: Das Darlehen wird in Raten abgerufen, und für noch nicht abgerufene Beträge berechnen viele Banken nach einer freien Zeit Bereitstellungszinsen.

Eigentümerinnen und Eigentümer mit laufender Finanzierung haben einen festen Termin im Kalender: das Ende der Zinsbindung. Die Verbraucherzentrale Niedersachsen rät, sich spätestens sechs Monate vorher mit der Anschlussfinanzierung zu befassen, bei stark steigenden Zinsen früher. Sie sind dabei nicht an Ihre bisherige Bank gebunden. Holen Sie das Angebot der eigenen Bank ein und vergleichen Sie es mit anderen.

Liegt das Ende der Zinsbindung noch ein bis fünf Jahre entfernt, kommt das Forward-Darlehen ins Spiel. Bei einem kürzeren Abstand bekommen Sie oft ein normales Anschlussangebot ohne nennenswerten Aufschlag.

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Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehensvertrag, den Sie heute abschließen und der erst später ausgezahlt wird, nämlich zum Ende Ihrer jetzigen Zinsbindung. Der Zins wird beim Abschluss festgelegt. Mit dem Geld lösen Sie dann die alte Restschuld ab. Laut Finanztip lässt sich ein Forward-Darlehen meist bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindung abschließen.

Die Bank trägt in dieser Vorlaufzeit das Risiko, dass sich ihre eigene Refinanzierung verteuert. Dafür verlangt sie den Forward-Aufschlag. Die übliche Mechanik ist einfach: Für jeden Monat zwischen Abschluss und Auszahlung kommt ein kleiner Zuschlag auf den Zins, der für eine sofortige Auszahlung gelten würde. Viele Banken verlangen für die ersten Monate keinen Aufschlag, laut Finanztip häufig für die ersten zwölf. Wie hoch der Zuschlag je Monat ist, legt jede Bank selbst fest.

Daraus folgt eine einfache Regel: Je länger der Vorlauf, desto teurer die Sicherheit. Ein Vorlauf von fünf Jahren kostet deutlich mehr Aufschlag als einer von zwei Jahren. Wählen Sie den Vorlauf deshalb nicht länger, als Ihre Sorge vor steigenden Zinsen es rechtfertigt.

Achten Sie auf den Zeitpunkt, ab dem die Zehnjahresfrist des § 489 BGB läuft. Nach dem Gesetz zählt grundsätzlich der vollständige Empfang des Darlehens. Treffen Sie mit Ihrer bisherigen Bank nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über den Zins oder die Rückzahlung, tritt der Tag dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangs. Bei einem Forward-Darlehen einer neuen Bank zählt dagegen die Auszahlung. Im Einzelfall kann die Abgrenzung schwierig sein, lassen Sie sie im Zweifel prüfen.

Was passiert, wenn Sie das Forward-Darlehen nicht mehr brauchen?

Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Vertrag. Sie müssen es zum vereinbarten Termin abnehmen, auch wenn die Zinsen inzwischen gefallen sind oder sich Ihre Lage geändert hat, etwa durch Trennung, Umzug oder Verkauf der Immobilie. Die Verbraucherzentrale Niedersachsen weist darauf hin, dass ein Rücktritt für beide Seiten ausgeschlossen ist und Kundinnen und Kunden bei später sinkenden Zinsen draufzahlen.

Nehmen Sie das Darlehen trotzdem nicht ab, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Sie soll den Zinsschaden der Bank ausgleichen und wird nach denselben Verfahren berechnet wie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Laut Finanztip nutzen Banken meist die Aktiv-Passiv-Methode: Die entgangenen Zinsen werden mit dem Ertrag verglichen, den die Bank mit dem Geld in Hypothekenpfandbriefen erzielen könnte. Ersparte Verwaltungs- und Risikokosten muss sie abziehen.

Die Berechnung ist für Laien kaum nachprüfbar. Finanztip rät, eine hohe Forderung von einer Verbraucherzentrale oder einer Anwältin bzw. einem Anwalt für Bankrecht prüfen zu lassen. Drängt die Zeit, können Sie unter Vorbehalt zahlen und die Prüfung danach nachholen.

Wie sichert ein Bausparvertrag den Zins?

Ein Bausparvertrag hat zwei Phasen. In der Sparphase zahlen Sie regelmäßig ein und erhalten einen Guthabenzins. Ist der Vertrag zuteilungsreif, können Sie das Bauspardarlehen abrufen. Dessen Zins steht schon bei Vertragsabschluss fest. Darin liegt die Zinssicherung: Sie wissen heute, welchen Darlehenszins Sie in einigen Jahren zahlen.

Dafür zahlen Sie auf mehreren Ebenen. Bei Abschluss fällt eine Abschlussgebühr an, laut Verbraucherzentrale je nach Anbieter 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Bei 50.000 Euro Bausparsumme sind das 500 bis 800 Euro. Hinzu kommt, dass der Guthabenzins in der Sparphase niedrig ist. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass der günstig wirkende Darlehenszins durch den vorherigen Zinsverzicht effektiv deutlich teurer sein kann. Fragen Sie deshalb nach einem Gesamteffektivzins, der alle Kosten einbezieht.

Die zweite Unsicherheit ist der Zeitpunkt. Bis zur Zuteilung müssen Sie laut Verbraucherzentrale im Regelfall 40 Prozent der Bausparsumme ansparen, je nach Tarif auch weniger. Wann der Vertrag zugeteilt wird, ist ungewiss; steigen die Zinsen und beantragen viele Bausparer ihr Darlehen, kann sich die Zuteilung verzögern. Brauchen Sie das Geld zu einem festen Termin, etwa zum Ende einer Zinsbindung, kann eine Zwischenfinanzierung nötig werden, deren Zins heute noch niemand kennt.

Auch die Bausparkasse kann sich aus dem Vertrag lösen. Nach zwei Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 21. Februar 2017 dürfen Bausparkassen einen Vertrag im Regelfall zehn Jahre nach Zuteilungsreife kündigen. Die Verbraucherzentrale hält einen Bausparvertrag vor allem dann für eine Option, wenn Sie in etwa sechs bis acht Jahren bis zu 50.000 Euro für eine Modernisierung brauchen und die staatliche Förderung nutzen können.

Darlehensarten im Überblick

Was bringen Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage?

Zwei staatliche Zulagen machen das Bausparen etwas attraktiver, beide sind an Einkommensgrenzen gebunden. Maßgeblich ist jeweils das zu versteuernde Einkommen, nicht das Bruttogehalt. Die Werte unten stammen aus dem Gesetzestext mit Stand 10. Oktober 2026.

Die Wohnungsbauprämie erhalten Sie auf eigene Einzahlungen. Für Verträge ab 2009 gibt es sie grundsätzlich nur, wenn das Geld für den Wohnungsbau verwendet wird. Eine Ausnahme gilt einmalig für Bausparer, die bei Abschluss jünger als 25 Jahre waren, frühestens sieben Jahre nach Vertragsabschluss. Die Arbeitnehmersparzulage gibt es auf vermögenswirksame Leistungen, die über den Arbeitgeber in den Bausparvertrag fließen.

Wie sichert eine lange Zinsbindung den Zins?

Der direkteste Weg ist, den Zins gleich für lange Zeit festzuschreiben. Viele Banken bieten Zinsbindungen von 15, 20 oder 25 Jahren an. Sie wissen dann für diesen Zeitraum genau, welche Rate Sie zahlen, und die Restschuld am Ende ist kleiner, weil Sie länger zum festen Satz tilgen. Wer heute kauft, kann so den größten Teil der Laufzeit planen.

Ob eine längere Bindung mehr kostet, hängt von der Marktlage ab. Meist verlangen Banken für lange Bindungen einen höheren Zins als für zehn Jahre. Das gilt aber nicht immer: Im Oktober 2023 war laut Verbraucherzentrale Niedersachsen eine Bindung von fünf Jahren sogar teurer als eine von zehn Jahren. Vergleichen Sie deshalb die Zinsen mehrerer Bindungen am selben Tag.

Ihr wichtigstes Recht dabei steht in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Danach können Sie einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzins in jedem Fall zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Nach § 489 Abs. 4 BGB kann dieses Recht vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Fallen die Zinsen also deutlich, können Sie bei einer Bindung von 15 oder 20 Jahren nach zehn Jahren umschulden. Steigen sie, behalten Sie Ihren Zins bis zum Ende.

Eine Bedingung sollten Sie kennen: Nach § 489 Abs. 3 BGB gilt Ihre Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach dem Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen. Die neue Finanzierung muss also stehen, bevor Sie kündigen.

Zinsbindungen im Finanzierungsrechner vergleichen

Wie unterscheiden sich die drei Wege?

Die Tabelle stellt die wichtigsten Unterschiede nebeneinander. Sie ersetzt keinen Angebotsvergleich, zeigt aber, wo bei jedem Weg der Preis der Sicherheit liegt.

Rechenbeispiel: Lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Das folgende Beispiel zeigt die Mechanik. Alle Zinssätze darin sind angenommen und keine Marktzinsen. Eine Familie hat noch 250.000 Euro Restschuld, ihre Zinsbindung endet in 30 Monaten. Angenommen, für eine sofortige Auszahlung gälte heute ein Sollzins von 3,50 Prozent. Die Bank verlangt in unserem Beispiel für die ersten zwölf Monate keinen Aufschlag und danach 0,02 Prozentpunkte je Monat.

Aufschlagspflichtig sind also 30 minus 12, das sind 18 Monate. 18 mal 0,02 ergibt 0,36 Prozentpunkte. Der Forward-Zins liegt damit bei 3,86 Prozent. Mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Monatsrate 250.000 Euro mal 5,86 Prozent geteilt durch 12, also 1.220,83 Euro.

Ob sich das gelohnt hat, zeigt sich erst in 30 Monaten. Liegt der Zins dann über 3,86 Prozent, war das Forward-Darlehen günstiger, liegt er darunter, war es teurer. Die Tabelle zeigt drei angenommene Fälle, jeweils mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Auf ein Jahr gerechnet entspricht der Unterschied von 0,86 Prozentpunkten zum Fall mit 3,00 Prozent rund 2.150 Euro Zinsen, bezogen auf die volle Restschuld von 250.000 Euro.

Eigene Zahlen im Tilgungsrechner durchspielen

Welcher Weg passt zu Ihnen?

Die Entscheidung hängt weniger von einer Zinsprognose ab als von Ihrer Lage. Diese Fragen helfen bei der Einordnung.

• ·Sie kaufen jetzt und möchten lange planen: Eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren gibt Sicherheit und lässt sich nach zehn Jahren kündigen.
• ·Ihre Zinsbindung endet in ein bis fünf Jahren, und ein deutlich höherer Zins würde Ihre Rate untragbar machen: Prüfen Sie ein Forward-Darlehen mit möglichst kurzem Vorlauf.
• ·Ihre Zinsbindung endet in weniger als einem Jahr: Vergleichen Sie das Anschlussangebot Ihrer Bank mit anderen Banken, ein Forward-Aufschlag fällt dann oft gar nicht an.
• ·Ein Verkauf, ein Umzug oder eine Trennung ist in den nächsten Jahren denkbar: Verzichten Sie eher auf ein Forward-Darlehen und auf eine sehr lange Bindung ohne Kündigungsrecht vor zehn Jahren.
• ·Sie sparen regelmäßig für eine Modernisierung in einigen Jahren und erfüllen die Einkommensgrenzen der Förderung: Ein Bausparvertrag kann passen, wenn Sie den Gesamteffektivzins kennen.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

• 1.Zu spät anfangen: Wer erst kurz vor dem Ende der Zinsbindung vergleicht, hat kaum Spielraum und nimmt oft das erste Angebot der eigenen Bank.
• 2.Den Vorlauf zu lang wählen: Jeder Monat Vorlauf über die aufschlagsfreie Zeit hinaus erhöht den Zins für die gesamte neue Zinsbindung.
• 3.Die Abnahmepflicht unterschätzen: Ein Forward-Darlehen bindet Sie auch dann, wenn Sie die Immobilie verkaufen oder sich die Zinsen halbieren.
• 4.Beim Bausparvertrag nur auf den Darlehenszins schauen: Abschlussgebühr und niedriger Guthabenzins gehören in die Rechnung, deshalb zählt der Gesamteffektivzins.
• 5.Den festen Auszahlungstermin dem Bausparvertrag überlassen: Die Zuteilung ist nicht garantiert, eine Lücke muss teuer zwischenfinanziert werden.
• 6.Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren vergessen: Wer die sechsmonatige Frist verpasst oder die Rückzahlung binnen zwei Wochen nicht sicherstellt, bleibt beim alten Zins.

Wie begleitet Immobilienwerk Sie dabei?

Immobilienwerk vermittelt Baufinanzierungen und Anschlussfinanzierungen als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO. Wir vergleichen Angebote vieler Banken über die Plattform Europace, rechnen Forward-Darlehen und verschiedene Zinsbindungen für Ihren Fall durch und besprechen mit Ihnen, welche Sicherheit Sie wirklich brauchen. Unsere Vergütung zahlt die Bank, mit der Sie abschließen.

Wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren endet oder Sie gerade kaufen, schauen wir uns Ihre Zahlen gern gemeinsam an. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.

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