Wohnungsbesichtigung und Hausbesichtigung: Worauf Sie wirklich achten müssen

Das Wichtigste in Kürze

• ·Fordern Sie Grundriss, Energieausweis und bei Wohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen schon vor dem ersten Termin an.
• ·Der Verkäufer muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 Gebäudemodernisierungsgesetz, früher Gebäudeenergiegesetz).
• ·Feuchte Keller, Risse, alte Leitungen und eine alte Heizung sind die Stellen, an denen Folgekosten entstehen. Sehen Sie dort genau hin und fotografieren Sie alles.
• ·Mängel, die Sie beim Vertragsschluss kennen, können Sie nach § 442 BGB später nicht mehr geltend machen. Was Sie finden, gehört deshalb in die Preisverhandlung.
• ·Für ernsthafte Kandidaten lohnt ein zweiter Termin, bei älteren Gebäuden mit einem Bausachverständigen. Ein Kurzgutachten kostet laut Verband Privater Bauherren meist 300 bis 600 €.

Wie bereiten Sie eine Besichtigung richtig vor?

Die eigentliche Prüfung beginnt am Schreibtisch. Bitten Sie Verkäufer oder Makler vor dem Termin um Exposé, Grundriss mit Wohnflächenberechnung, Energieausweis, einen aktuellen Grundbuchauszug und Belege über frühere Sanierungen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen dazu. Wer diese Unterlagen vorab liest, weiß beim Termin, wonach er fragen muss.

Gehen Sie nicht allein. Eine zweite Person sieht, was Ihnen entgeht, und hält die Eindrücke fest, während Sie Fragen stellen. Der Bauherren-Schutzbund empfiehlt einen zweiten Termin mit einem Bausachverständigen. Gehen Sie jede Besichtigung in derselben Reihenfolge durch: Umgebung, Gebäude von außen, Treppenhaus und Keller, zuletzt die Wohnung.

• ·Taschenlampe für Keller und Dachboden
• ·Smartphone für Fotos und Notizen
• ·Zollstock oder Laser-Entfernungsmesser
• ·Ausgedruckte Checkliste und Grundriss
• ·Wasserwaage für schiefe Böden

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Was verrät die Lage, und wann sollten Sie sie ansehen?

Die Wohnung können Sie umbauen, die Lage nicht. Besuchen Sie die Gegend deshalb zu zwei Tageszeiten: einmal tagsüber, einmal am Abend oder zur Hauptverkehrszeit. Erst dann merken Sie, wie laut die Straße ist, ob Sie einen Parkplatz finden und wie belebt die Umgebung nach Feierabend ist. Gehen Sie die Wege zu Haltestelle, Einkauf und Schule zu Fuß ab.

Lärm hören Sie bei geschlossenem Fenster kaum. Öffnen Sie es deshalb in jedem Raum, besonders im Schlafzimmer.

Was in der Nachbarschaft künftig gebaut werden darf, regelt der Bebauungsplan. Gibt es einen, richtet sich die Zulässigkeit eines Vorhabens nach seinen Festsetzungen (§ 30 BauGB). Ohne Plan muss sich ein Neubau im bebauten Ortsteil nach Art und Maß in die nähere Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Was auf der Brache gegenüber entstehen darf, erfahren Sie beim Bauamt.

Lage, Lärm und Risiken mit der Standortanalyse prüfen

Worauf achten Sie am Gebäude von außen?

Beginnen Sie mit dem Dach. Fehlende oder verschobene Ziegel, Moos und verstopfte Dachrinnen sind Hinweise auf mangelnde Pflege. Ist der Dachboden zugänglich, sehen Sie nach Feuchteflecken und Pilzbefall am Holz. Sichtbaren Pilzbefall im Dachstuhl nennt der Bauherren-Schutzbund als typisches Warnzeichen.

An der Fassade zählen Risse, abplatzender Putz und dunkle Verfärbungen. Ob ein Riss harmlos ist, kann nur ein Fachmann beurteilen. Achten Sie besonders auf breite Risse und solche, die sich auf der Innenseite der Wand fortsetzen, und fragen Sie, seit wann sie bestehen.

Bei den Fenstern prüfen Sie Rahmen, Dichtungen und Verglasung. Beschlagene Scheiben zwischen den Gläsern deuten auf eine undichte Isolierverglasung hin. Öffnen Sie mehrere Fenster und prüfen Sie, ob sie klemmen.

Im Keller zeigt sich, ob ein Gebäude trocken ist. Muffiger Geruch, weiße Salzausblühungen an den Wänden und abblätternder Putz sind Warnzeichen für Feuchtigkeit. Misstrauisch sollten Sie werden, wenn genau an kritischen Stellen frisch gestrichen wurde.

Was prüfen Sie im Inneren der Wohnung?

Die Elektrik erkennen Sie am Sicherungskasten. Alte Schraubsicherungen, wenige Stromkreise und kein Fehlerstrom-Schutzschalter (FI-Schalter) deuten auf eine alte Anlage hin; einen veralteten Sicherungskasten nennt der Bauherren-Schutzbund ausdrücklich als Warnsignal. Zählen Sie die Steckdosen je Raum und fragen Sie, wann die Leitungen zuletzt erneuert wurden.

Bei den Wasserleitungen lohnt ein Blick im Keller vor und hinter dem Wasserzähler. Bleirohre sind silbergrau und so weich, dass sie sich mit einem Messer einritzen lassen. Laut Umweltbundesamt kommen sie allenfalls in Häusern vor, die vor 1973 gebaut wurden.

Bei der Heizung zählen Art und Alter. Das Baujahr steht auf dem Typenschild am Gerät, oft auch im Protokoll des Schornsteinfegers. Lassen Sie sich Wartungsnachweise und Heizkostenabrechnungen zeigen. Ein alter Kessel muss nicht sofort ersetzt werden, sein Austausch gehört aber in Ihre Kostenplanung.

Im Bad prüfen Sie Fugen, Silikon und die Wände hinter Dusche und Wanne. Lose Fliesen, dunkle Fugen und aufgequollene Holzteile können auf Feuchtigkeit hinter den Fliesen hindeuten. Prüfen Sie Wasserdruck und Ablauf.

Schimmel entsteht nach Angaben des Umweltbundesamts durch zu viel Feuchtigkeit, entweder von außen durch Schäden am Gebäude oder durch Kondensation an kalten Stellen wie Wärmebrücken. Sehen Sie in Raumecken, hinter Schränke und an Fensterlaibungen. Größeren Befall sollte laut Umweltbundesamt immer eine Fachfirma sanieren, und die Ursache muss gefunden werden, sonst kommt der Schimmel zurück.

Was sagt der Energieausweis, und wann muss er vorliegen?

Der Verkäufer oder der Makler muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Es genügt, ihn gut sichtbar auszuhängen oder auszulegen. Findet keine Besichtigung statt, muss er Ihnen den Ausweis unverzüglich vorlegen, spätestens wenn Sie danach fragen. Nach dem Kauf ist er Ihnen zu übergeben. So steht es in § 80 Abs. 4 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, wie das Gebäudeenergiegesetz seit der Reform vom Juli 2026 heißt. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3).

Es gibt zwei Arten. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus der Bauweise des Gebäudes, also aus Dämmung, Fenstern und Heizung. Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Verbrauch aus mindestens 36 Monaten Abrechnungen, witterungsbereinigt (§ 82). Er hängt deshalb auch davon ab, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, es sei denn, das Gebäude erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (§ 80 Abs. 3).

Für Wohngebäude nennt der Ausweis eine Effizienzklasse von A+ bis H. Sie leitet sich aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf je Quadratmeter Gebäudenutzfläche ab (§ 86 mit Anlage 10). Kaufen Sie ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, können Sie nach der Übergabe des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer berechtigten Fachperson führen, wenn es als unentgeltliche Einzelleistung angeboten wird.

Sanierungskosten und Förderung für das Objekt berechnen

Welche Pflichten übernehmen Sie als neuer Eigentümer?

Das Gebäudeenergierecht hat sich im Sommer 2026 geändert. Das Gesetz vom 23. Juli 2026 hat das Gebäudeenergiegesetz in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Seit dem 29. Juli 2026 ist das frühere Betriebsverbot für Heizkessel (§ 72 GEG), das bestimmte Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren betraf, gestrichen. Ein vorhandener Kessel darf damit weiterlaufen. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas- oder Ölheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss dagegen ab 2029 einen steigenden Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff erzeugen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 (§ 43 GModG).

Geblieben ist die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke, jetzt in § 35 GModG. Ist die Decke über beheizten Räumen nicht ausreichend gedämmt, muss sie so gedämmt werden, dass ihr Wärmedurchgangskoeffizient höchstens 0,24 W/(m²·K) beträgt; stattdessen kann auch das Dach darüber gedämmt werden. Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, trifft die Pflicht erst den neuen Eigentümer, und zwar mit einer Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang. Für selbst bewohnte Häuser mit höchstens zwei Wohnungen gilt eine Ausnahme, wenn sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparung amortisieren.

In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen müssen ältere Heizungen mit Wasser als Wärmeträger geprüft und optimiert werden; für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, bis zum 30. September 2027 (§ 60b GModG). Bei einer Eigentumswohnung fragen Sie deshalb nach, ob die Gemeinschaft das schon erledigt hat.

Auch das Trinkwasserrecht betrifft Käufer. Bleileitungen mussten bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden (§ 17 Trinkwasserverordnung). Hat das Gesundheitsamt dem bisherigen Eigentümer eine längere Frist gewährt, endet sie bei einem Eigentümerwechsel ein Jahr nach der Übergabe.

Förderprogramme für Heizung und Dämmung finden

Was müssen Sie bei einer Eigentumswohnung zusätzlich prüfen?

Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil an einem ganzen Haus. Deshalb zählen auch Dach, Fassade und Keller und vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.

Die Teilungserklärung legt fest, was zu Ihrem Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist (§ 8 WEG). Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa wie Kosten verteilt werden oder wie Räume genutzt werden dürfen (§ 10 WEG). Prüfen Sie, ob Keller, Stellplatz oder Gartenanteil als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht wirklich zur Wohnung gehören.

Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen, worüber gestritten wird und welche Sanierungen anstehen oder aufgeschoben wurden. Die Beschluss-Sammlung enthält den Wortlaut aller Beschlüsse seit dem 1. Juli 2007. Einsicht erhält ein Wohnungseigentümer oder ein Dritter, den er dazu ermächtigt (§ 24 Abs. 7 WEG). Bitten Sie den Verkäufer also um eine Vollmacht, wenn er die Unterlagen nicht selbst vorlegt.

Der Wirtschaftsplan zeigt die geplanten Einnahmen und Ausgaben und damit Ihr künftiges Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG). Der Vermögensbericht nennt den Stand der Rücklagen (§ 28 Abs. 4 WEG). Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine angemessene Erhaltungsrücklage. Ist sie klein, während Dach, Fassade oder Heizung erkennbar erneuert werden müssen, droht eine Sonderumlage, also eine zusätzliche Zahlung aller Eigentümer.

Was die Wohnung wirklich wert ist: Objekteinwertung

Was ist bei Altbauten anders?

Der Bauherren-Schutzbund nennt veraltete Heizungs- und Elektrotechnik als typische Schwachstellen älterer Häuser. Unsanierte Gebäude brauchen nach seiner Einschätzung meist eine umfassende energetische Sanierung samt Heizung und Leitungen.

Dazu kommen mögliche Schadstoffe. Asbest ist in Deutschland seit dem 31. Oktober 1993 verboten. In älteren Gebäuden kann er laut Umweltbundesamt fest gebunden in Putzen, Spachtelmassen, Fliesenklebern und in Asbestzement von Dach- und Fassadenplatten stecken, außerdem in bestimmten Bodenbelägen. Gefährlich wird er vor allem, wenn die Bauteile bei Umbauten zerstört oder bearbeitet werden. Die Entfernung gehört in die Hand einer Fachfirma.

Die Verbraucherzentrale NRW rät, sich nach Baujahr und Bauweise über die typischen Schadstoffe zu informieren und bei Verdacht zusätzlich zum Baugutachter einen Schadstoffgutachter zu beauftragen. Besondere Vorsicht empfiehlt sie bei Fertighäusern aus den 1970er und 1980er Jahren.

Wann lohnt sich ein Bausachverständiger, und was kostet er?

Ein Sachverständiger lohnt sich, wenn Sie den Zustand selbst nicht beurteilen können: bei älteren Gebäuden, bei Hinweisen auf Feuchtigkeit oder Risse und wenn größere Sanierungen anstehen. Die Bewertung durch die Bank ersetzt das nicht, sie dient deren Kreditentscheidung.

Die Kosten hängen von Umfang und Region ab. Der Verband Privater Bauherren nennt für ein Kurzgutachten oder eine mündliche Beratung 300 bis 600 €, für ein ausführliches Baugutachten häufig 800 bis 2.000 € und Stundensätze von meist 100 bis 150 €, jeweils zuzüglich Anfahrt und Spezialuntersuchungen wie einer Thermografie. Lassen Sie sich vorher ein schriftliches Angebot mit dem genauen Leistungsumfang geben.

Es gibt einen rechtlichen Grund, früh zu prüfen. Kennen Sie einen Mangel bei Vertragsschluss, sind Ihre Rechte wegen dieses Mangels ausgeschlossen (§ 442 Abs. 1 BGB). Was der Sachverständige findet, gehört daher vor den Notartermin, in die Verhandlung über den Preis oder in eine ausdrückliche Regelung im Kaufvertrag.

Welche Warnsignale sollten Sie ernst nehmen?

Die folgende Übersicht hilft, Auffälligkeiten beim Rundgang einzuordnen. Sie ersetzt keine fachliche Prüfung, zeigt aber, wann Sie nachfragen oder einen Fachmann hinzuziehen sollten.

Welche Mängel werden typischerweise teuer?

Teuer wird es meist dort, wo eine Reparatur weitere Arbeiten nach sich zieht. Die Beträge hängen von Größe, Bauweise und Region ab. Holen Sie für jeden Befund eine Einschätzung oder ein Angebot ein, bevor Sie den Kaufpreis festlegen.

• 1.Feuchtigkeit im Keller: Eine nachträgliche Abdichtung bedeutet oft, dass außen aufgegraben oder innen aufwendig saniert werden muss.
• 2.Das Dach: Eine neue Eindeckung zieht häufig Dämmung, Gerüst und Arbeiten an Rinnen und Anschlüssen nach sich.
• 3.Die Heizung: Mit dem Austausch des Wärmeerzeugers stehen oft auch Heizkörper, Leitungen und Schornstein zur Prüfung an.
• 4.Elektrik und Wasserleitungen: Werden sie erneuert, müssen Wände geöffnet und anschließend Putz, Fliesen und Böden wiederhergestellt werden.
• 5.Schadstoffe: Asbest und andere Altlasten verteuern jeden Umbau, weil Fachfirmen sie entfernen müssen.
• 6.Bei Eigentumswohnungen ein Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum, den die Erhaltungsrücklage nicht deckt und der über Sonderumlagen auf alle Eigentümer verteilt wird.

Mängel in der Kaufpreisverhandlung richtig einsetzen

Wie geht es nach der Besichtigung weiter?

Schreiben Sie direkt nach dem Termin auf, was Ihnen aufgefallen ist und welche Fragen offen sind. Bewerten Sie jedes Objekt nach denselben Punkten.

Parallel sollten Sie wissen, welcher Kaufpreis zu Ihrem Budget passt und welche Sanierungskosten Sie zusätzlich finanzieren können. Immobilienwerk ist als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO tätig. In unserer Kaufbegleitung ordnen wir mit Ihnen Objekt, Unterlagen und Kaufpreis ein und vergleichen die Finanzierung; vergütet wird die Vermittlung von der Bank. Die bautechnische Prüfung durch einen Sachverständigen ersetzt das nicht.

Kaufbegleitung von Immobilienwerk kennenlernen