Kaufvertrag-Check: Absicherung beim Immobilienkauf

Kaufvertrag prüfen: Der ultimative Leitfaden für Immobilienkäufer

Der Moment ist gekommen: Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, die Finanzierung steht und jetzt liegt er vor Ihnen – der Kaufvertragsentwurf. Durchschnittlich 25 Seiten dichter Juristentext, gespickt mit Paragraphen, Klauseln und Formulierungen, die sich wie eine Fremdsprache lesen. Für die meisten Menschen ist es der größte Vertragsabschluss ihres Lebens, doch viele nicken beim Notartermin einfach ab, ohne wirklich zu verstehen, was sie da unterschreiben.

Das ist riskant – und völlig unnötig. Denn mit dem richtigen Wissen und einer strukturierten Herangehensweise können Sie als Käufer nicht nur verstehen, was im Vertrag steht, sondern auch aktiv Ihre Interessen durchsetzen. In diesem ausführlichen Ratgeber führen wir Sie Schritt für Schritt durch die Kaufvertragsprüfung und zeigen Ihnen, worauf es wirklich ankommt.

Warum die Kaufvertragsprüfung so entscheidend ist

„Der Notartermin ist doch nur Formsache" – dieser gefährliche Irrglaube kostet jährlich Tausende Käufer viel Geld und Nerven. Der Immobilien-Kaufvertrag ist rechtsverbindlich und endgültig. Was einmal notariell beurkundet ist, lässt sich nur unter extrem schwierigen Bedingungen rückgängig machen.

Die häufigsten Probleme bei ungeprüften Kaufverträgen

Gewährleistungsausschlüsse, die zu weit gehen: Verkäufer schließen oft jegliche Haftung für Mängel aus – selbst für solche, die sie kennen mussten. Das bedeutet: Entdecken Sie nach dem Kauf einen erheblichen Mangel, bleiben Sie auf den Kosten sitzen. Selbst wenn die Heizung seit Monaten defekt ist oder das Dach undicht, können Sie den Verkäufer nicht mehr in Regress nehmen.

Unklare Grundstücksgrenzen und Belastungen: Manchmal fehlen präzise Angaben zu Wegerechten, Leitungsrechten oder anderen Grunddienstbarkeiten. Sie kaufen dann möglicherweise ein Grundstück, über das Nachbarn gehen dürfen oder unter dem wichtige Leitungen verlaufen, die Ihre Baupläne durchkreuzen.

Problematische Fälligkeitstermine: Der Kaufpreis wird fällig, bevor Sie das Grundstück wirklich nutzen können oder bevor wichtige Löschungen im Grundbuch erfolgt sind. In der Zwischenzeit ist Ihr Geld weg, aber die Immobilie noch nicht wirklich Ihre.

Fehlende Unterlagen als Vertragsbestandteil: Baupläne, Baugenehmigungen, Teilungserklärungen – diese Dokumente sollten explizit im Vertrag erwähnt und übergeben werden. Fehlt diese Regelung, können Sie später Schwierigkeiten bekommen, notwendige Unterlagen zu erhalten.

Die Statistik ist ernüchternd: Rund 30% aller Immobilienkäufer bereuen später einzelne Vertragsklauseln, weil sie diese nicht richtig verstanden oder deren Tragweite unterschätzt haben.

Ihre gesetzliche Prüfungsfrist: Zwei Wochen, die Sie nutzen sollten

Das deutsche Immobilienrecht gibt Ihnen ein wichtiges Instrument an die Hand: Der Notar ist verpflichtet, Ihnen den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zuzusenden. Diese Frist ist keine Empfehlung, sondern eine gesetzliche Schutzvorschrift.

Nutzen Sie diese Zeit konsequent! Hier ist ein bewährter Zeitplan:

• Tag 1-2: Erste Durchsicht, Verständnisfragen notieren
• Tag 3-5: Detaillierte Prüfung anhand einer Checkliste
• Tag 6-8: Juristische oder fachkundige Prüfung einholen
• Tag 9-11: Änderungswünsche mit Notar und Verkäufer besprechen
• Tag 12-14: Überarbeiteten Vertrag final prüfen

Viele Käufer machen den Fehler, den Vertrag erst wenige Tage vor dem Notartermin zu öffnen – oder schlimmer noch, erst beim Termin selbst. Dann ist es für Änderungen oft zu spät, und Sie stehen unter Zeitdruck.

Die wichtigsten Vertragspunkte im Detail geprüft

Ein Immobilien-Kaufvertrag folgt in der Regel einem standardisierten Aufbau. Doch die Details machen den Unterschied zwischen einem fairen und einem risikobehafteten Vertrag aus. Schauen wir uns die einzelnen Abschnitte genau an – immer aus Ihrer Perspektive als Käufer.

1. Die Vertragsparteien und Vollmachten

Was steht drin: Hier werden Sie und der Verkäufer namentlich aufgeführt, inklusive Personalien und aktueller Anschrift.

Worauf Sie achten müssen:

• Stimmen alle Namen und Daten exakt mit den Ausweisdokumenten überein?
• Wird der Verkauf über einen Bevollmächtigten abgewickelt? Dann muss eine notariell beglaubigte Vollmacht vorliegen
• Bei Erbgemeinschaften: Sind alle Erben aufgeführt und verkaufsberechtigt? Liegt ein Erbschein vor?
• Bei Ehepaaren: Ist das Einverständnis des Partners dokumentiert, besonders bei Gütertrennung?

Käufer-Tipp: Lassen Sie sich alle Vollmachten und Legitimationsnachweise bereits mit dem Vertragsentwurf zusenden. So haben Sie Zeit zu prüfen, ob diese vollständig und gültig sind.

2. Die Objektbeschreibung – präzise muss es sein

Was steht drin: Die exakte Beschreibung der Immobilie mit Grundbuchdaten, Flurstücknummern, Größenangaben und Ausstattungsmerkmalen.

Worauf Sie achten müssen:

• Flächenangaben: Stimmt die Wohnflächenberechnung mit der WoFlV (Wohnflächenverordnung) überein? Bei Abweichungen haben Sie möglicherweise Minderungsrechte
• Grundstücksgröße: Eine Abweichung von mehr als 5% ist erheblich und kann Preisanpassungen rechtfertigen
• Zustand und Baujahr: Sind diese realistisch angegeben? Prüfen Sie gegen Grundbuchauszug und Baugenehmigung
• Zubehör und Inventar: Was gehört konkret zum Kaufgegenstand? Einbauküche, Markisen, Gartenhäuser, Carports – alles explizit aufführen lassen

Praxis-Beispiel: Ein Käufer erwarb eine Wohnung mit „ca. 95 qm" laut Vertrag. Die Nachmessung ergab nur 87 qm. Weil im Vertrag „ca." stand und keine Flächengarantie vereinbart war, hatte er keine Rechtsgrundlage für eine Preisminderung. Bestehen Sie auf exakte Angaben ohne „circa"!

3. Der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten

Was steht drin: Der vereinbarte Kaufpreis, Zahlungstermine und Kontoverbindung.

Worauf Sie achten müssen:

• Kaufpreisaufteilung: Bei gemischten Objekten (z.B. Wohnhaus mit Laden) sollte der Preis aufgeteilt werden – das hat steuerliche Vorteile
• Fälligkeit: Der Kaufpreis sollte erst fällig werden, wenn alle Bedingungen erfüllt sind (dazu gleich mehr)
• Notaranderkonto: Bei größeren Beträgen oder wenn Vorleistungen nötig sind, ist ein Notaranderkonto sicherer als Direktzahlung
• Ablösevollmacht: Wenn der Verkäufer noch Grundschulden ablösen muss, brauchen Sie eine Vollmacht, diese direkt von Ihrem Kaufpreis zu zahlen

Käufer-Tipp: Vereinbaren Sie eine gestaffelte Kaufpreisfälligkeit. Beispiel: „Der Kaufpreis wird fällig, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist UND alle Belastungen gelöscht sind UND die beantragte Baugenehmigung vorliegt." So zahlen Sie erst, wenn Sie auch wirklich alle Rechte haben.

4. Grundbucheintragungen und Belastungen – hier wird es kritisch

Was steht drin: Eine Auflistung aller im Grundbuch eingetragenen Lasten, Beschränkungen und Rechte Dritter.

Worauf Sie achten müssen:

• Grundschulden und Hypotheken: Diese müssen bis zur Eigentumsübertragung gelöscht werden – oder Sie übernehmen sie (dann Kaufpreisminderung!)
• Wegerechte: Gibt es Rechte, die Nachbarn berechtigen, Ihr Grundstück zu betreten oder zu befahren? Wo genau verlaufen diese Wege?
• Leitungsrechte: Oft haben Energieversorger oder Wasserwerke Leitungsrechte. Diese können künftige Bauvorhaben beeinträchtigen
• Wohnrechte: Besonders bei Verkäufen innerhalb von Familien gibt es manchmal lebenslange Wohnrechte für Dritte – absoluter Deal-Breaker!
• Vorkaufsrechte: Gemeinden haben oft ein Vorkaufsrecht, auch Mieter unter bestimmten Umständen

Rote Flaggen:

• Ungelöschte Grundschulden ohne klaren Ablöseplan
• Wegerechte ohne genaue Trassenbezeichnung
• Merkwürdige Dienstbarkeiten ohne Erklärung

Best Practice: Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 4 Wochen) an und lassen Sie diesen von einem Experten prüfen. Manchmal gibt es Eintragungen, die im Vertragsentwurf nicht erwähnt sind.

5. Gewährleistung und Mängel – der teuerste Abschnitt

Hier liegt das größte Streitpotenzial und Risiko für Käufer. Der Gesetzgeber sieht eigentlich eine Gewährleistung für Sachmängel vor – doch beim Immobilienkauf wird diese meist ausgeschlossen.

Was standardmäßig passiert:In den meisten Kaufverträgen steht eine Klausel wie: „Der Verkäufer übernimmt keine Gewähr für die Beschaffenheit des Kaufobjekts. Der Käufer kauft die Immobilie, wie besichtigt."

Was das für Sie bedeutet:Sie kaufen die Immobilie „wie gesehen". Selbst wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass die Heizung defekt ist, das Dach undicht oder die Elektrik brandgefährlich – Sie haben keine Ansprüche gegen den Verkäufer.

Ihre Schutzmöglichkeiten als Käufer:

A) Ausschluss des Gewährleistungsausschlusses bei arglistiger TäuschungDiese Klausel ist Gold wert und sollte in jedem Vertrag stehen: „Der Gewährleistungsausschluss gilt nicht, soweit der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat."

Das bedeutet: Wenn der Verkäufer einen Mangel kannte und aktiv verschwiegen hat, können Sie ihn trotzdem in Anspruch nehmen. Beweisen müssen allerdings Sie, dass er davon wusste – das ist schwierig, aber nicht unmöglich.

B) Beschaffenheitsvereinbarung für wichtige PunkteStatt eines Gewährleistungsausschlusses können Sie für kritische Aspekte eine Beschaffenheitsvereinbarung treffen:

„Der Verkäufer sichert zu, dass:

• die Heizungsanlage voll funktionsfähig ist
• keine Feuchteschäden im Mauerwerk vorliegen
• das Dach dicht ist und keine Reparaturen in den nächsten 5 Jahren benötigt
• keine Schadstoffe (Asbest, PCB, Holzschutzmittel) verbaut sind"

Verstößt die Immobilie gegen diese zugesicherten Eigenschaften, haben Sie Ansprüche – unabhängig vom Gewährleistungsausschluss.

C) Protokollierte VerkäuferaussagenLassen Sie wichtige Aussagen des Verkäufers im Vertrag festhalten:

• „Der Verkäufer gibt an, dass ihm keine Mängel bekannt sind"
• „Nach Kenntnis des Verkäufers gab es keine Wasserschäden"
• „Der Verkäufer versichert, dass alle durchgeführten Arbeiten mit Baugenehmigung erfolgten"

Diese Protokollierung macht es im Streitfall leichter nachzuweisen, dass der Verkäufer etwas verschwiegen hat.

Praxis-Fall: Eine Familie kaufte ein Haus mit komplettem Gewährleistungsausschluss. Drei Monate später brach die Bodenplatte, weil das Haus auf unzureichend verfestigtem Untergrund gebaut war – ein Schaden von über 150.000 Euro. Der Verkäufer, ein Bauunternehmer, musste nachweislich von diesem Baumangel gewusst haben. Dank der „Arglistklausel" konnte die Familie erfolgreich klagen.

6. Besitzübergang und Nutzungsrechte

Was steht drin: Ab wann dürfen Sie die Immobilie nutzen, auch wenn Sie noch nicht Eigentümer sind?

Worauf Sie achten müssen:

• Besitzübergang ≠ Eigentumsübergang: Sie können den Besitz (= die tatsächliche Nutzung) früher erhalten als das rechtliche Eigentum
• Nutzungen und Lasten: Ab Besitzübergang tragen Sie alle Kosten (Strom, Heizung, Versicherung, Grundsteuer)
• Risiko: Ab Besitzübergang geht auch das Risiko auf Sie über – brennt das Haus ab, ist es Ihr Problem

Käufer-Tipp: Übernehmen Sie den Besitz erst, wenn:

1. Die Kaufpreiszahlung erfolgt ist
2. Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind
3. Alle erforderlichen Versicherungen abgeschlossen sind

Wenn Sie früher einziehen möchten (z.B. wegen Umzugsterminen), vereinbaren Sie eine Zwischennutzungsvereinbarung mit klaren Regelungen, wer im Schadensfall haftet.

7. Erschließungs- und Ausbaubeiträge

Was steht drin: Regelungen, wer für Erschließungskosten aufkommt, die die Gemeinde nachträglich geltend macht.

Worauf Sie achten müssen:

• Vollständige Erschließung: Ist die Straße vollständig ausgebaut? Gibt es Wasser, Abwasser, Strom?
• Offene Beiträge: Hat die Gemeinde bereits Beiträge gefordert, die noch nicht bezahlt sind?
• Künftige Beiträge: Sind weitere Ausbaumaßnahmen geplant (z.B. Gehwege, Straßenbeleuchtung)?

Standard-Klausel (schlecht für Käufer): „Der Käufer trägt alle Erschließungs- und Ausbaubeiträge, auch wenn diese die Vergangenheit betreffen."

Bessere Variante: „Der Verkäufer trägt alle Erschließungsbeiträge, die Maßnahmen vor dem [Stichtag] betreffen. Der Käufer trägt nur Beiträge für Maßnahmen, die nach diesem Datum beginnen."

Käufer-Tipp: Holen Sie bei der Gemeinde eine Auskunft über Erschließungsbeiträge ein. Viele Kommunen geben kostenlos Auskunft, ob und in welcher Höhe noch Beiträge zu erwarten sind.

8. Energieausweis und Modernisierungspflichten

Was steht drin: Übergabe des Energieausweises und Hinweise auf energetische Sanierungspflichten.

Worauf Sie achten müssen:

• Energieausweis vorhanden: Seit 2009 Pflicht bei Verkauf, sollte als Anlage zum Vertrag gehören
• Art des Ausweises: Bedarfsausweis (theoretisch) oder Verbrauchsausweis (basiert auf tatsächlichem Verbrauch) – Letzterer ist aussagekräftiger
• GEG-Sanierungspflichten: Bei Eigentümerwechsel müssen unter Umständen veraltete Heizungen oder ungedämmte Geschossdecken saniert werden (Gebäudeenergiegesetz)

Käufer-Tipp: Fragen Sie explizit: „Welche Modernisierungspflichten nach GEG bestehen aktuell?" Diese Kosten sollten Sie in Ihre Kalkulation einbeziehen – es können schnell 10.000-30.000 Euro werden.

9. Übergabeprotokoll und Zählerstände

Was steht drin: Regelungen zur Übergabe und Dokumentation des Zustands.

Worauf Sie achten müssen:

• Detailliertes Übergabeprotokoll vereinbaren: Mit Fotos, Zählerständen, Schlüsselübergabe, Funktionsprüfung aller technischen Anlagen
• Mängelliste: Bei Übergabe festgestellte Mängel sollten protokolliert werden mit Fristsetzung zur Behebung
• Nachweise übergeben: Garantieunterlagen, Wartungsverträge, Bedienungsanleitungen, Baupläne

Best Practice: Vereinbaren Sie im Kaufvertrag: „Die Übergabe erfolgt nur gegen ein von beiden Parteien unterschriebenes Übergabeprotokoll, das den Zustand der Immobilie dokumentiert."

Spezialfall: Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Wohnungskauf kommen zusätzliche Prüfpunkte hinzu:

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Was ist das? Die „Verfassung" der Eigentümergemeinschaft. Sie regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer.

Worauf Sie achten müssen:

• Sondernutzungsrechte: Haben Sie exklusives Nutzungsrecht an Garten, Terrasse, Stellplatz?
• Gebrauchsregelungen: Sind Tierhaltung, Vermietung, gewerbliche Nutzung erlaubt?
• Kostenverteilung: Nach Wohnfläche oder nach Miteigentumsanteilen?
• Rücklage: Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage pro qm?

Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung

Fordern Sie die letzten 3 Jahresabrechnungen an und prüfen Sie:

• Wie stabil ist das Hausgeld? Starke Schwankungen deuten auf schlechtes Management
• Gibt es eine ausreichende Rücklage? (Faustregel: mindestens 20-30 € pro qm)
• Gab es Sonderumlagen? Wofür und wie oft?
• Gibt es offene oder absehbare Sanierungsmaßnahmen?

Protokolle der Eigentümerversammlungen

Die letzten 2-3 Protokolle verraten Ihnen viel über das Zusammenleben:

• Gibt es Streitigkeiten in der Gemeinschaft?
• Welche Beschlüsse wurden gefasst? (z.B. anstehende Sanierungen)
• Wie professionell wird verwaltet?
• Gibt es säumige Zahler?

Käufer-Tipp: Lassen Sie sich bestätigen, dass keine Sonderumlagen beschlossen oder absehbar sind. Formulierung: „Der Verkäufer versichert, dass ihm keine beschlossenen oder geplanten Sanierungsmaßnahmen bekannt sind, die zu Sonderumlagen führen würden."

Wann brauchen Sie professionelle Hilfe?

Nicht jeder Kaufvertrag erfordert zwingend einen Anwalt oder Sachverständigen. Aber in diesen Fällen ist externe Expertise sinnvoll:

Juristische Prüfung empfohlen bei:

• Erbbaurechtsobjekten (sehr komplex)
• Denkmalgeschützten Immobilien
• Gewerblichen Anteilen oder gemischter Nutzung
• Streitanfälligen Eigentümergemeinschaften
• Komplexen Finanzierungsstrukturen
• Wenn Sie unsicher sind und es um viel Geld geht

Kosten: Eine anwaltliche Kaufvertragsprüfung kostet zwischen 500 und 1.500 Euro – gut investiertes Geld bei einem 500.000-Euro-Kauf.

Bautechnische Prüfung empfohlen bei:

• Altbauten (älter als 30 Jahre)
• Häusern mit sichtbaren Mängeln
• Fehlenden Modernisierungen
• Ungewöhnlichen Konstruktionen
• Anbauten oder Umbauten ohne Dokumentation

Kosten: Ein Baugutachten kostet 500-2.000 Euro je nach Objektgröße – auch das kann sich zigfach amortisieren, wenn erhebliche Mängel entdeckt werden.

Verhandlungsspielräume nutzen: So setzen Sie Ihre Interessen durch

„Der Vertrag ist doch vom Notar, den können wir nicht ändern" – ein Mythos! Der Notar ist neutral und setzt um, was die Parteien vereinbaren. Fast jede Klausel ist verhandelbar.

Typische Verhandlungspunkte aus Käufersicht:

1. Gewährleistungsausschluss abschwächenVorschlag: „Wir akzeptieren den Gewährleistungsausschluss, wenn Sie uns für folgende drei Bereiche eine Funktionsgarantie geben: Heizung, Dach, Elektrik."

2. Kaufpreisfälligkeit optimierenVorschlag: „Wir zahlen den Kaufpreis erst, wenn wir im Grundbuch eingetragen sind und alle Löschungen erfolgt sind. Alternativ akzeptieren wir eine frühere Zahlung gegen 3% Kaufpreisminderung als Sicherheit."

3. Sanierungskosten berücksichtigenVorschlag: „Das Gutachten zeigt notwendige Reparaturen von 25.000 Euro. Wir schlagen vor, den Kaufpreis um 15.000 Euro zu reduzieren, da wir einen Teil in Eigenleistung machen können."

4. Inventar klärenVorschlag: „Wir würden gern die Einbauküche und die Markisen übernehmen. Was wäre Ihr Preisvorstellung dafür? Lassen Sie uns das explizit im Vertrag festhalten."

Verhandlungstaktik für Käufer

• Früh kommunizieren: Melden Sie Änderungswünsche direkt nach Erhalt des Entwurfs, nicht zwei Tage vor dem Notartermin
• Begründen Sie sachlich: „Unser Finanzierungsberater empfiehlt XY" wirkt überzeugender als „Das will ich aber so"
• Kompromisse anbieten: Zeigen Sie Entgegenkommen bei unwichtigen Punkten, wenn Sie bei wichtigen Punkten durchkommen
• Zeitdruck vermeiden: Wenn der Verkäufer nicht verhandeln will, verschieben Sie notfalls den Notartermin

Merke: Ein guter Kaufvertrag schützt beide Seiten. Faire Verkäufer haben kein Problem mit vernünftigen Käufer-Schutzklauseln.

Checkliste: Kaufvertragsprüfung Schritt für Schritt

Nutzen Sie diese Checkliste für Ihre systematische Prüfung:

☐ Formale Prüfung

• Sind alle Personalien korrekt?
• Stimmt die Objektbeschreibung mit der Besichtigung überein?
• Sind alle Anlagen beigefügt? (Grundbuchauszug, Flurkarten, Baupläne, Energieausweis, Teilungserklärung)
• Ist der Vertrag vollständig und lesbar?

☐ Grundbuch und Belastungen

• Aktueller Grundbuchauszug eingeholt? (max. 4 Wochen alt)
• Alle Grundschulden werden gelöscht oder übernommen mit Kaufpreisminderung?
• Wegerechte, Leitungsrechte geprüft und akzeptabel?
• Keine störenden Vormerkungen oder Vorkaufsrechte?

☐ Kaufpreis und Zahlung

• Kaufpreis fair und nachvollziehbar?
• Fälligkeit erst nach Eigentumsübergang?
• Ablösevollmacht für Verkäufer-Grundschulden vereinbart?
• Bei Ratenzahlung: Sicherheiten für Verkäufer vereinbart?

☐ Gewährleistung und Mängel

• Gewährleistungsausschluss vorhanden? (fast immer)
• Arglistklausel enthalten?
• Wichtige Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen?
• Verkäuferaussagen zu bekannten Mängeln protokolliert?

☐ Besitz und Nutzung

• Besitzübergang klar geregelt?
• Übergang von Nutzen und Lasten zeitgleich?
• Übergabeprotokoll vereinbart?
• Versicherungsschutz ab Besitzübergang geklärt?

☐ Nebenkosten und Lasten

• Grundsteuer: Aufteilung nach Kalendertagen?
• Betriebskosten: Abrechnung vereinbart?
• Erschließungsbeiträge: Wer trägt was?
• Bei Wohnung: Hausgeldzahlungen geregelt?

☐ Speziell bei Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung geprüft?
• Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre angesehen?
• Protokolle der Eigentümerversammlungen gelesen?
• Rücklagenhöhe ausreichend?
• Keine anstehenden Sonderumlagen?

☐ Unterlagen und Übergabe

• Alle wichtigen Unterlagen als Vertragsanlagen definiert?
• Schlüsselübergabe geregelt?
• Garantieunterlagen, Wartungsverträge zu übergeben?
• Kontakte zu Handwerkern, Dienstleistern zu übergeben?

☐ Besondere Regelungen

• Rücktrittsrechte definiert? (z.B. bei Finanzierungsvorbehalt)
• Vertragsstrafen bei Verzug?
• Regelung für den Fall, dass Baugenehmigungen fehlen?

Die häufigsten Fehler bei der Kaufvertragsprüfung

Lernen Sie aus den Fehlern anderer:

Fehler 1: Zu spät anfangenViele Käufer schauen sich den Vertrag erst wenige Tage vor dem Notartermin an. Änderungen sind dann kaum noch möglich.

Fehler 2: Fachbegriffe nicht nachschlagen„Auflassungsvormerkung", „Reallasten", „dingliches Recht" – wer Fachbegriffe nicht versteht, übersieht Wichtiges. Fragen Sie nach oder recherchieren Sie!

Fehler 3: Mündliche Zusagen glauben„Die Einbauküche können Sie selbstverständlich behalten" – wenn es nicht im Vertrag steht, ist es nicht vereinbart. Punkt.

Fehler 4: Dokumente nicht anfordernTeilungserklärung, Hausgeldabrechnungen, Protokolle – fordern Sie alles an, was relevant ist. Der Verkäufer ist verpflichtet, diese bereitzustellen.

Fehler 5: Keine zweite Meinung einholenSelbst wenn Sie denken, alles verstanden zu haben: Ein erfahrener Blick von außen entdeckt oft Dinge, die Laien übersehen.

Nach der Kaufvertragsprüfung: Der Weg zum Notartermin

Sie haben den Vertrag geprüft, Änderungen verhandelt und sind zufrieden? Dann steht dem Notartermin nichts mehr im Weg:

Eine Woche vor dem Termin:

• Überarbeiteten Vertrag final durchlesen
• Alle offenen Fragen klären
• Finanzierung bestätigen lassen
• Personalausweis bereitlegen

Am Tag des Notartermins:

• Pünktlich erscheinen
• Personalausweis mitbringen
• Ruhe bewahren: Der Notar liest den gesamten Vertrag vor und erklärt Unklarheiten
• Nicht unter Druck setzen lassen: Wenn plötzlich etwas anders ist als besprochen, unterschreiben Sie nicht!

Nach der Beurkundung:

• Der Notar übernimmt alle weiteren Schritte
• Sie erhalten eine Abschrift des Vertrags
• Die Grundbucheintragung dauert üblicherweise 6-12 Wochen
• Der Kaufpreis wird fällig gemäß den vereinbarten Bedingungen

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Fazit: Ihr Kaufvertrag verdient Ihre volle Aufmerksamkeit

Der Kaufvertrag für Ihre Immobilie ist vermutlich der wichtigste Vertrag Ihres Lebens. Nehmen Sie sich die Zeit, ihn gründlich zu prüfen. Die zwei Wochen Prüfungsfrist sind nicht da, um sie zu ignorieren, sondern um sie zu nutzen.

Die wichtigsten Takeaways:

1. Nutzen Sie die 2-Wochen-Frist konsequent – starten Sie sofort mit der Prüfung
2. Scheuen Sie sich nicht, Änderungen zu fordern – fast alles ist verhandelbar
3. Holen Sie professionelle Hilfe – bei komplexen Verträgen oder Unsicherheit
4. Fordern Sie alle relevanten Dokumente an – besonders bei Eigentumswohnungen
5. Bestehen Sie auf Käuferschutz-Klauseln – vor allem bei Gewährleistung und Fälligkeit
6. Unterschreiben Sie nur, wenn Sie alles verstanden haben – Zeitdruck ist kein Grund für Eile

Mit diesem Wissen sind Sie bestens gerüstet, Ihren Kaufvertrag kritisch zu prüfen und Ihre Interessen zu wahren. Denn am Ende zählt: Ein guter Kaufvertrag ist die Basis für viele glückliche Jahre in Ihrer Immobilie.

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