Erwerbskosten beim Immobilienkauf

Der Traum vom Eigenheim kann schnell zum finanziellen Albtraum werden, wenn die Nebenkosten beim Immobilienkauf unterschätzt werden. Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis und erleben dann eine böse Überraschung, wenn die Zusatzkosten die ursprünglich geplante Finanzierung sprengen.

Warum Nebenkosten oft unterschätzt werden

Die meisten Immobilienkäufer kalkulieren mit 5-8% Nebenkosten, doch die Realität sieht oft anders aus. Tatsächlich können die Nebenkosten beim Immobilienkauf zwischen 10-15% des Kaufpreises betragen – bei einer 400.000-Euro-Immobilie sind das schnell 40.000-60.000 Euro zusätzlich.

Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick

Beispielrechnung: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro in NRW fallen 32.500 Euro Grunderwerbsteuer an.

2.  Notarkosten und Grundbuchgebühren

Notarkosten (1,0-1,5% des Kaufpreises):

• Beurkundung des Kaufvertrags
• Beratung und Vertragsgestaltung
• Abwicklung des Eigentumsübergangs

Grundbuchgebühren (0,3-0,6% des Kaufpreises):

• Eintragung als neuer Eigentümer
• Löschung alter Grundschulden
• Eintragung neuer Grundschulden

3.  Maklercourtage: Regional unterschiedlich

Seit der Reform 2020 gilt das Bestellerprinzip, dennoch können Käufer zur Maklerprovision verpflichtet werden:

• Ohne Bestellerprinzip: Bis zu 7,14% (inkl. MwSt.)
• Mit Bestellerprinzip: Maximal 50% der Gesamtprovision vom Käufer
• Regional üblich: 3,57% bis 7,14% des Kaufpreises

Zusätzliche Nebenkosten, die oft vergessen werden

4.  Finanzierungskosten

Bereitstellungszinsen: 0,25% pro Monat nach 2-6 Monaten Schätzkosten: 300-800 Euro für Immobilienbewertung Kreditbearbeitungsgebühren: Bei manchen Banken bis zu 1% der Darlehenssumme

5. Gutachten und Prüfungen

Baugutachten: 500-1.500 Euro Energieausweis: 100-300 Euro (falls nicht vorhanden) Baulastenauskunft: 10-50 Euro Grundbuchauszug: 10-20 Euro

6.  Versicherungen

Wohngebäudeversicherung: 200-600 Euro jährlich 

Grundbesitzerhaftpflicht: 50-150 Euro jährlich 

Restschuldversicherung: Optional, aber oft empfohlen

7.  Renovierung und Modernisierung

Gerade bei Bestandsimmobilien fallen oft unmittelbare Renovierungskosten an:

• Kleinere Schönheitsreparaturen: 5.000-15.000 Euro
• Größere Modernisierungen: 20.000-50.000 Euro
• Energetische Sanierung: 30.000-100.000 Euro

8. Umzugskosten

Professioneller Umzug: 800-2.500 Euro Renovierung der alten Wohnung: 1.000-5.000 Euro Ummeldungen und Anschlüsse: 200-500 Euro

Steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten

Die steuerliche Behandlung der Nebenkosten hängt davon ab, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten:

Laufende Nebenkosten nach dem Immobilienkauf

Nach dem Kauf fallen regelmäßige Betriebskosten an, die in Ihrer langfristigen Finanzplanung berücksichtigt werden sollten:

Jährliche Fixkosten

Monatliche Betriebskosten

Nebenkosten beim Hauskauf sparen

Mit den richtigen Strategien können Sie bei den Kaufnebenkosten mehrere tausend Euro sparen:

Unsere bewährtesten Spar-Strategien:

1.  Bundesland-Wahl bei der Grunderwerbsteuer

Wenn Sie regional flexibel sind oder an Bundeslandgrenzen suchen, kann ein Immobilienkauf im günstigeren Bundesland erhebliche Ersparnisse bringen. Der Unterschied zwischen Bayern (3,5%) und NRW (6,5%) beträgt bei 400.000 Euro Kaufpreis stolze 12.000 Euro.

2.  Grundstück und Hausbau trennen (bei Neubauten)

Clever: Erwerben Sie zunächst nur das Grundstück und beauftragen später den Hausbau. So zahlen Sie Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis, nicht auf das fertige Haus. Ersparnis: Bei einem 500.000-Euro-Projekt können das 8.000-15.000 Euro sein.

3.  Maklerkosten clever verhandeln

• Verhandeln Sie die Maklercourtage mit dem Verkäufer
• Nutzen Sie private Verkäufer über Immobilienportale
• Aktivieren Sie Ihr persönliches Netzwerk

4.  Umzugskosten minimieren

• Eigenleistung bei Verpackung und Transport
• Umzug außerhalb der Hochsaison (Sommer/Monatsende)
• Steuerliche Absetzbarkeit bei berufsbedingtem Umzug prüfen
• Tipp: Bis zu 4.500 Euro Umzugskosten sind steuerlich absetzbar

5.  Notarkosten optimieren

• Kaufvertrag vorab prüfen lassen (spart Änderungen beim Notar)
• Mehrere Immobilien beim selben Notar kaufen
• Vollmachten nutzen, um doppelte Termine zu vermeiden

6.  Finanzierungsnebenkosten reduzieren

• Bereitstellungszinsen durch realistische Zeitplanung vermeiden
• Sondertilgungsrechte verhandeln
• Kreditbearbeitungsgebühren vergleichen (bei Immobilienwerk kostenfrei)

Nebenkosten in die Finanzierung einbeziehen

Viele Banken finanzieren Nebenkosten nur teilweise oder gar nicht. Hier sind die Optionen:

Vollfinanzierung (100%+ Finanzierung)

Vorteile:

• Kein Eigenkapital für Nebenkosten nötig
• Sofortiger Immobilienerwerb möglich

Nachteile:

• Höhere Zinssätze
• Längere Laufzeiten
• Höhere Gesamtkosten

Teilfinanzierung der Nebenkosten

Optimale Lösung: 80-90% Kaufpreis + 50% Nebenkosten Eigenkapital: 20-30% des Gesamtaufwands Zinsvorteil: Deutlich günstigere Konditionen

Typische Kostenfallen vermeiden

1.  Versteckte Maklerkosten

Achten Sie auf Klauseln wie "Käufer übernimmt Maklercourtage" im Kaufvertrag.

2.  Bereitstellungszinsen

Planen Sie realistische Zeiträume für die Kaufabwicklung.

3. Nachträgliche Modernisierungen

Kalkulieren Sie nötige Investitionen bereits vor dem Kauf.

4. Unterschätzte Umzugskosten

Besonders bei weiten Entfernungen können diese erheblich sein.

Fazit: Nebenkosten richtig kalkulieren

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf können schnell 15% des Kaufpreises erreichen. Eine sorgfältige Planung und professionelle Beratung sind daher unerlässlich. Bei Immobilienwerk unterstützen wir Sie dabei, alle Kosten transparent zu kalkulieren und die optimale Finanzierungslösung zu finden.

Lassen Sie sich nicht von unvorhergesehenen Nebenkosten überraschen. Kontaktieren Sie uns noch heute für eine kostenlose und unverbindliche Beratung zu Ihrem Immobilienkauf.