Tilgung und Sondertilgung: Der Schlüssel zu Ihrer finanziellen Freiheit

Stellen Sie sich vor, Sie könnten die Laufzeit Ihres Immobilienkredits um 10 Jahre verkürzen und dabei 80.000 Euro Zinsen sparen. Klingt unrealistisch? Ist es nicht. Mit der richtigen Tilgungsstrategie wird dieser Traum zur Realität.

Was ist Tilgung eigentlich?

Die Tilgung ist der Teil Ihrer monatlichen Rate, mit dem Sie die eigentliche Kreditsumme zurückzahlen. Sie unterscheidet sich vom Zinsanteil, der an die Bank fließt. Bei einem typischen Annuitätendarlehen bleibt Ihre monatliche Rate konstant, aber das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen verschiebt sich kontinuierlich zugunsten der Tilgung.

Die Höhe der Tilgung bestimmt im Wesentlichen, wie lange Sie Ihr Darlehen abbezahlen. Eine hohe Tilgung führt häufig auch zu einer günstigen Baufinanzierung. Die Tilgung wird immer in Prozent angegeben. In der nachfolgenden Abbildung und Tabelle können Sie sehen, wie sich verschiedene Tilgungssätze auf Ihre Baufinanzierung auswirken.

Der Tilgungsrechner: Ihr persönlicher Finanzplaner

Unser interaktiver Tilgungsrechner zeigt Ihnen minutengenau, wie sich verschiedene Tilgungsszenarien auf Ihre Finanzen auswirken. Sie können:

• Verschiedene Tilgungssätze durchspielen
• Sondertilgungen in beliebiger Höhe und zu verschiedenen Zeitpunkten simulieren
• Zinsänderungen bei Anschlussfinanzierungen berücksichtigen
• Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit einplanen

So nutzen Sie den Rechner optimal:

1. Ist-Analyse: Geben Sie Ihre aktuellen Kreditdaten ein
2. Szenario-Vergleich: Testen Sie verschiedene Tilgungshöhen
3. Sondertilgungs-Simulation: Prüfen Sie den Effekt geplanter Sonderzahlungen
4. Optimierung: Finden Sie die ideale Balance zwischen Rate und Laufzeit

Die Macht der Sondertilgung

Sondertilgungen sind Ihre Geheimwaffe gegen hohe Zinskosten. Diese zusätzlichen Zahlungen fließen zu 100% in die Tilgung und reduzieren sofort Ihre Restschuld.

Wann lohnen sich Sondertilgungen besonders?

In der Anfangsphase des Kredits haben Sondertilgungen den größten Effekt, da hier der Zinsanteil noch hoch ist. Eine Sondertilgung von 10.000€ im ersten Jahr spart bei 3,5% Zinssatz über die gesamte Laufzeit etwa 20.000€ Zinsen.

Typische Anlässe für Sondertilgungen:

• Steuererstattungen
• Bonuszahlungen oder Prämien
• Erbschaften oder Schenkungen
• Verkauf von Wertpapieren oder anderen Immobilien
• Auszahlung von Lebensversicherungen

Tilgungsstrategien für verschiedene Lebenssituationen

Für Berufseinsteiger: Der sanfte Einstieg

Beginnen Sie mit einer niedrigeren Tilgung (1,5-2%) und nutzen Sie Tilgungssatzwechsel, um bei steigendem Einkommen die Rate zu erhöhen. Viele Banken bieten diese Flexibilität kostenfrei an.

Für Gutverdiener: Maximale Tilgung von Anfang an

Wenn Ihr Einkommen es zulässt, wählen Sie eine hohe Anfangstilgung (3-4%). Sie profitieren von drastisch reduzierten Zinskosten und werden deutlich früher schuldenfrei.

Für Familien: Flexibilität durch Tilgungsaussetzung

Planen Sie mögliche Einkommenseinbußen (Elternzeit, Arbeitslosigkeit) durch Vereinbarung von Tilgungsaussetzungen ein. So behalten Sie finanzielle Flexibilität ohne Kreditkündigung.

Häufige Tilgungs-Fallen vermeiden

1:   Zu niedrige Anfangstilgung

Viele Immobilienkäufer wählen eine 1%-Tilgung, um die monatliche Belastung niedrig zu halten. Das rächt sich jedoch langfristig durch deutlich höhere Gesamtkosten.

2:  Sondertilgungsrechte vernachlässigen

Achten Sie bei der Kreditvereinbarung auf großzügige Sondertilgungsrechte (mindestens 5% der ursprünglichen Kreditsumme pro Jahr). Diese Flexibilität ist meist kostenfrei und extrem wertvoll.

3:  Anschlussfinanzierung unterschätzen

Nach Ablauf der Zinsbindung steht oft noch eine beträchtliche Restschuld. Je höher Ihre Tilgung in der ersten Phase, desto niedriger das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Steuerliche Aspekte der Tilgung

Bei vermieteten Immobilien sind nur die Zinsen steuerlich absetzbar, nicht die Tilgung. Hier kann es sinnvoll sein, eine niedrigere Tilgung zu wählen und das gesparte Geld anderweitig zu investieren.

Für Eigennutzer gibt es keine steuerlichen Vorteile, weshalb eine hohe Tilgung meist die beste Strategie darstellt.

Tilgung vs. alternative Geldanlage

Die ewige Frage: Soll ich tilgen oder das Geld anderweitig anlegen? Die Antwort hängt von Ihrer Risikobereitschaft und den erzielbaren Renditen ab.

Faustregel: Können Sie mit hoher Sicherheit eine Rendite erzielen, die über Ihrem Kreditzins liegt, ist die Geldanlage vorteilhafter. Bei den aktuellen Zinssätzen und der Unsicherheit an den Kapitalmärkten spricht jedoch viel für eine erhöhte Tilgung.

Die Zukunft planen: Tilgung nach der Zinsbindung

Ihre Tilgungsstrategie sollte nicht an der ersten Zinsbindung enden. Planen Sie bereits heute für verschiedene Szenarien:

• Zinssteigerung: Wie verkraften Sie höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung?
• Einkommensveränderung: Bleibt Ihre finanzielle Situation stabil?
• Lebensumstände: Ändern sich Ihre Prioritäten (Familie, Rente)?

Fazit: Tilgung ist Ihr Hebel zur finanziellen Freiheit

Die richtige Tilgungsstrategie kann Ihnen Zehntausende Euro sparen und Jahre der Schuldenfreiheit schenken. Dabei gibt es keine Universallösung – die optimale Tilgung hängt von Ihrer individuellen Situation ab.

Als erfahrene Finanzierungsexperten mit Zugang zu über 400 Banken finden wir gemeinsam mit Ihnen die perfekte Tilgungsstrategie. Nutzen Sie unseren kostenlosen Tilgungsrechner und lassen Sie sich unverbindlich beraten.

Ihre Vorteile bei Immobilienwerk:

• Individuelle Tilgungsanalyse
• Vergleich von über 400 Banken
• Kostenlose Beratung und Rechner
• Langfristige Betreuung auch nach Vertragsabschluss

Starten Sie noch heute in Ihre schuldenfreie Zukunft – Ihr zukünftiges Ich wird es Ihnen danken.