Das Wichtigste in Kürze
Die richtige Berechnung der Wohnfläche ist entscheidend für die Ermittlung des Immobilienwertes, die Festlegung von Kaufpreisen, die Erstellung von Mietverträgen, die Abrechnung von Nebenkosten sowie für die Gebäude- und Hausratversicherung.
Die Wohnflächenberechnung erfolgt hauptsächlich nach zwei Methoden: der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und der DIN 277
Beide Methoden haben unterschiedliche Anwendungsbereiche: WoFlV wird für Wohnimmobilien, DIN 277 eher für Bauprojekte und Gewerbeimmobilien genutzt
Die Berechnungsregeln unterscheiden sich, z. B. bei Dachschrägen, Balkonen und Terrassen, was erhebliche Schwankungen in der Wohnflächenermittlung zur Folge haben kan
Die Wahl der Methode kann die Wohnfläche um bis zu 40 % beeinflussen und damit erhebliche rechtliche und finanzielle Auswirkungen haben
Wohnflächenberechnung: Wozu wird sie benötigt?
Ob Sie ein Haus verkaufen bzw. kaufen möchten, eine Wohnung vermieten oder mieten, Nebenkosten berechnen oder steuerliche Werte ermitteln – eine korrekte Berechnung der Wohnfläche ist essenziell. Fehlerhafte Angaben bringen oft rechtliche und finanzielle Probleme mit sich. So können falsche Flächennachweise beispielsweise Mietminderungen bewirken oder den Verkaufspreis nach unten drücken. Für einen rechts- und marktgerechten Immobilienhandel lohnt es sich daher, präzise auf Basis anerkannter Methoden wie der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu kalkulieren.
Methoden zur Berechnung: Wohnflächenverordnung (WoFlV) im Fokus
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die zentrale Berechnungsgrundlage in Deutschland für private Immobilien. Sie legt genau fest, welche Flächen in die Nutzfläche einer Immobilie einfließen und wie diese bewertet werden:
Angerechnete Flächen: Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zählen vollständig zur Wohnfläche. Bereiche zwischen einem und zwei Metern werden zur Hälfte angerechnet.
Balkone, Terrassen und Loggien: Werden in der Regel zu 25 %, in Einzelfällen bis zu 50 % eingeplant – je nach Qualität der Nutzung.
Nicht anrechnungsfähige Flächen: Kellerräume, Heizungsräume, Waschküchen, Treppen mit mehr als drei Stufen sowie Dachschrägen unter einem Meter Höhe bleiben unberücksichtigt.
Darüber hinaus gibt es einige spezielle Regelungen, die berücksichtigt werden müssen.
Beispielsweise dürfen Nischen an Türen, Fenstern oder Wänden nur dann in die Wohnfläche eingerechnet werden, wenn sie mindestens 13 Zentimeter tief sind und bis zum Boden reichen.
Dagegen werden Schornsteine, Pfeiler und Säulen angerechnet, sofern ihre Höhe 1,50 Meter übersteigt und ihre Grundfläche 0,1 Quadratmeter nicht überschreitet.
Nach der Wohnflächenverordnung zählen Treppen oder ein Treppenhaus nur unter bestimmten Voraussetzungen zur Wohnfläche, während ein Flur, der ausschließlich von der Wohnung oder dem Haus genutzt wird, uneingeschränkt angerechnet wird. Entscheidend bei Treppen ist die Anzahl der Stufen: Besteht die Treppe aus maximal drei Stufen, wird sie vollständig als Wohnfläche gewertet. Bei mehr als drei Stufen bleibt das Treppenhaus unberücksichtigt.
Besonders interessant ist die Berechnung der Fläche unter der Treppe. Hier wird die sogenannte "lichte Höhe" – der Abstand zwischen Fußboden und Unterseite der Treppe – herangezogen. Ist diese Höhe größer als zwei Meter, zählt die Fläche vollständig zur Wohnfläche. Liegt die lichte Höhe zwischen einem und zwei Metern, wird die Fläche zu 50 Prozent angerechnet. Beträgt die lichte Höhe weniger als einen Meter, fällt sie komplett aus der Wohnflächenberechnung heraus.
DIN 277: Eine Alternative zur WoFlV?
Eine Alternative, insbesondere bei gewerblich genutzten Immobilien oder Neubauten, ist die Flächenberechnung nach DIN 277. Bei dieser Methode werden sämtliche Flächen – auch Kellerräume, Nebenräume oder unbeheizte Wintergärten – mit einbezogen. Sie ist deshalb besonders im gewerblichen Bereich oder bei Neubauprojekten verbreitet, um Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen klar zu definieren.
Die DIN 277 definiert primär Begriffe wie Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Grundfläche (NGF), Nutzfläche (NUF), Technische Funktionsfläche (TF), Verkehrsfläche (VF) und Konstruktions-Grundfläche (KGF). Sie dient nicht der direkten Berechnung von Wohnflächen, wie es beispielsweise in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt ist.
Die Brutto-Grundfläche (BGF) umfasst die gesamte überbaute Fläche eines Gebäudes, einschließlich Konstruktionsgrundflächen wie Wände und Stützen. Sie setzt sich aus der Netto-Grundfläche (NGF) und der Konstruktions-Grundfläche (KGF) zusammen. Die NGF beinhaltet alle nutzbaren Innenräume, unterteilt in Nutzfläche (z. B. Wohn- oder Arbeitsräume), Technische Funktionsfläche (für technische Anlagen) und Verkehrsfläche (wie Flure und Treppen). Die KGF beschreibt Flächen, die von Bauteilen eingenommen werden.
Die Flächenberechnung nach DIN 277 erfolgt detailliert: Zuerst wird die BGF anhand der Außenmaße ermittelt, anschließend nach NGF und KGF unterteilt. Innerhalb der NGF erfolgt die weitere Differenzierung in Nutz-, Technik- und Verkehrsflächen.
Ein wesentlicher Unterschied zur WoFlV liegt darin, dass beispielsweise Balkone, Loggien und Schrägen bei der DIN 277 voll angerechnet werden. Daher können die Wohnflächenwerte nach DIN 277, etwa bei Dachgeschosswohnungen, deutlich höher ausfallen, teils bis zu 40 Prozent.
Zwei Berechnungswege, große Unterschiede
Wohnflächenberechnung nach WoFIV
- Die Grundfläche entspricht nicht der Wohnfläche.
- Bereiche unter Dachschrägen oder Treppen werden bei der Berechnung der Wohnfläche wie folgt berücksichtigt:
- Flächen mit einer Höhe von weniger als einem Meter werden nicht mitgezählt.
- Bereiche zwischen einer Höhe von einem Meter und 1,99 Meter werden zur Hälfte angesetzt.
- Flächen mit einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern werden vollständig einberechnet
- Keller, Waschküchen, Heizräume und Garagen zählen generell nicht als Wohnfläche.
- Für Balkone, Terrassen und Loggien gilt, dass diese üblicherweise mit 25 Prozent ihrer Fläche einbezogen werden, maximal jedoch mit der Hälfte.
- Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbecken werden zur Hälfte ihrer Grundfläche gerechnet, während beheizte vollständig zur Wohnfläche zählen.
- Fenster- und Wandnischen werden nur dann berücksichtigt, wenn sie bis zum Boden reichen und eine Tiefe von mindestens 13 Zentimetern aufweisen.
- Schornsteine, Pfeiler und Säulen werden nicht zur Wohnfläche gezählt, wenn ihre Höhe über 1,50 Meter liegt und die Grundfläche größer als 0,1 Quadratmeter ist.
Wohnflächenberechnung nach DIN 277
- Die Grundfläche entspricht der Wohnfläche.
- Die Höhe der Räume wird dabei nicht berücksichtigt.
- Zu den Wohnflächen gehören auch Kellerräume, Waschküchen, Heizräume sowie Garagen.
- Ebenso werden Balkone, Terrassen und Loggien vollständig angerechnet.
- Wintergärten und Schwimmbäder werden unabhängig davon, ob sie beheizt sind oder nicht, stets zur Wohnfläche gezählt.
Schritt-für-Schritt: So ermitteln Sie die Wohnfläche richtig
Warum ist eine präzise Wohnflächenberechnung so wichtig?
Eine falsche Wohnflächenangabe kann sowohl rechtliche Konsequenzen als auch finanzielle Verluste nach sich ziehen:
Immobilienverkauf: Käufer können Nachverhandlungen anstreben, wenn die angegebene Wohnfläche wesentlich von den tatsächlichen Maßen abweicht.
Mietrecht: Im Mietrecht berechtigen Flächenabweichungen von mehr als 10 % zur Mietminderung. Auch Nebenkostenabrechnungen können angefochten werden.
Steuerliche Bewertung: Bei der Grundsteuer oder anderen steuerlichen Angaben ist eine exakte Wohnfläche entscheidend.
Fazit: Mit einer korrekten Flächenangabe zum Erfolg
Die korrekte Wohnflächenberechnung ist weit mehr als ein notwendiges Detail: Sie beeinflusst den Verkaufspreis Ihrer Immobilie, die Höhe der Mietkosten und die Zufriedenheit der Käufer oder Mieter. Dank klarer Richtlinien wie der WoFlV können Sie eine präzise Berechnung sicherstellen, die alle Anforderungen des Marktes erfüllt. Ob Sie Ihre Immobilie privat verkaufen oder über einen Makler abwickeln – mit einem professionellen Flächenzertifikat schaffen Sie Vertrauen, Transparenz und rechtliche Sicherheit.
Wie erstelle ich eine Wohnflächenberechnung online?
Mit dem Online-Wohnflächenrechner von wohnrechner.online stehen Ihnen drei Optionen zur Verfügung, um Ihre Wohnfläche zu ermitteln:
1.
Testversion
Die Testversion bietet Ihnen die Möglichkeit, den Umgang mit dem Rechner unverbindlich auszuprobieren. Sie können einen Raum anlegen und dabei die Funktionsweise der Wohnflächenberechnung auf einfache Weise kennenlernen – ein idealer Einstieg, um sich mit den Abläufen vertraut zu machen. Testen Sie es selbst!
2.
Wohnflächenrechner für Selbermacher
Wenn Sie direkt loslegen möchten, können Sie Ihren Wohnraum eigenständig vermessen und die Daten für einen Preis von nur 44,99 € eingeben. Nach der Berechnung erhalten Sie ein banktaugliches PDF-Dokument mit einem Prüfstempel eines Sachverständigen – eine ideale Lösung, um alle Anforderungen zu erfüllen.
3.
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Sollten Sie jedoch die Berechnung lieber von Fachleuten durchführen lassen, übernehmen Experten von wohnrechner.online die komplette Wohnflächenberechnung für Sie. Schon ab 64,90 € wird Ihr Auftrag erledigt, und innerhalb von zwei bis drei Werktagen erhalten Sie ein PDF-Dokument, das sowohl für Banken als auch für das Finanzamt geeignet ist. Dafür müssen Sie einfach Ihre Grundrisse übermitteln und der Rest wird von den Profis erledigt
Wie funktioniert der Wohnflächenrechner?
Der Wohnflächenrechner unterstützt Sie dabei, die Maße Ihrer Immobilie in eine Wohnflächenberechnung umzuwandeln, die von Banken anerkannt wird.
Er bezieht dabei die relevanten Gesetze und Vorschriften ein, um sicherzustellen, dass Sie vor möglichen Schwierigkeiten geschützt sind. So wird sowohl die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als auch die DIN 277 berücksichtigt, die verschiedene Methoden zur Berechnung der Wohnfläche anbieten. Durch die Berücksichtigung dieser beiden Berechnungsansätze sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite.
Welche Vorteile hat eine Wohnflächenberechnung online?
Mit dem Wohnflächenrechner können Sie selbstständig eine Wohnflächenberechnung durchführen, unabhängig davon, ob Sie bereits Vorkenntnisse in diesem Bereich haben oder nicht.
Die Online-Berechnung ermöglicht es Ihnen, innerhalb kurzer Zeit ein PDF zu erstellen, das für verschiedene Zwecke im Zusammenhang mit Immobilien nutzbar ist
Ihre Vorteile:
Für die Grundsteuererklärung geeignet
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